“房串串”只為利潤——房地產(chǎn)評估缺乏理性

較近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，房地產(chǎn)評估行業(yè)如中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)運而生，它促進了房地產(chǎn)二級市場的活躍、快速成長，然而，同時也存在這樣的情況：一些房地產(chǎn)中介組織片面追求經(jīng)濟效益，只要能拉到業(yè)務(wù)，對當(dāng)事人的非法要求有求必應(yīng)，完全喪失了中介組織的主體地位，嚴(yán)重敗壞了中介組織的社會形象。有數(shù)據(jù)顯示，近年來，房地產(chǎn)中介投訴一直呈現(xiàn)上升趨勢，在1999年北京市工商局接受投訴821件，2000年為1120件，同比增長了36.4%，有關(guān)人士介紹,國內(nèi)房地產(chǎn)中介常見的不符合倫理、法律的行為主要包括：騙中介費、虛假廣告、賺取差價、不法合同等。

有關(guān)專項調(diào)查顯示，從2004年初開始，成都市的二手房中介市場蒸蒸日上，各大小中介機構(gòu)也遍地開花。據(jù)不完全統(tǒng)計，該市在工商部門注冊登記、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)的公司僅有170多家，另外還有大部分不具有經(jīng)營資質(zhì)、觸角遍及各個小區(qū)、街道等地的房屋中介達到200多家。

其實，這種情況恐怕不是只有該市才有，隨意走在一個城市，稍加留意你就會發(fā)現(xiàn)身邊不時出現(xiàn)某某房介紹、某某房產(chǎn)信息部的招牌，這已是司空見慣的事情了。整個房地產(chǎn)評估行業(yè)呈現(xiàn)出一片“大好的繁榮”局面。

據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，就進入中介行業(yè)的途徑而言，大的房屋中介公司不僅經(jīng)過了工商注冊，還取得了中介資格，而更多的小中介只經(jīng)過工商注冊，就可開店營業(yè)。進入這個行業(yè)較簡單的途徑，可能就是通過加盟店的形式進入中介行業(yè)。一般來說，如果想成為比較有實力的房屋中介公司的加盟店，有些只需交納兩三萬的加盟費就可以了，如果你是房屋中介老板的關(guān)系戶，也許連加盟費都可以免去，只要租間鋪面，就可以開張。

如此多的房屋中介同城競爭，生意究竟如何？在某市的一家小房屋中介店里，記者了解到，這些小中介在銷售好的月份，有購三四套的，而有些淡季月份也許就只能購一套，或者一個月一套也不能成交。按照成都市各家中介普遍采取的收取房屋成交總額1.5%～2%的中介費，那么成交一套房子（總價以十幾萬計），收益應(yīng)該有1500～3000元，另外還有房屋租賃業(yè)務(wù)的收入，收益還是不錯的。

在眾多房屋中介競爭加劇的情況下，很多小中介采取了很多不規(guī)范的手段來增加收益，主要表現(xiàn)在：通過謊報房子的建造年代與房主共謀“利潤增長點”；利用信息不對稱壓低房價，采取先收購再簡單裝修后出售獲利；利用委托代理手段，賺取房子的差價等，如一套70平方米的二手房子，房主報價17萬，一中介公司在得到房源后先進行收購，并花萬余元進行簡單裝修，兩個月后便以21萬的總價出售，從中賺取3萬，且有幾千元的中介費。

從業(yè)人員素質(zhì)過低，是房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的一個大問題，也使得房地產(chǎn)評估行業(yè)及其從業(yè)人員在社會大眾的眼中沒有職業(yè)倫理可言，在人們的眼中，房地產(chǎn)中介及其從業(yè)人員只是為賺取利潤，只是靠胡吹神侃、信口開河來糊弄消費者。據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，在成都，房地產(chǎn)中介被稱為“房串串”，意思是在購方和賣方之間游說。整個房地產(chǎn)評估行業(yè)在一定程度上缺乏一種理性的發(fā)展。

推動房地產(chǎn)評估走向理性發(fā)展

房地產(chǎn)評估行業(yè)管理混亂的現(xiàn)象很早就引起有關(guān)部門的重視，2000年，建設(shè)部聯(lián)合其他部委下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》，對房地產(chǎn)咨詢費、價格評估費等收費額度作了明確的規(guī)定，并規(guī)定中介服務(wù)費實行明碼標(biāo)價制。一些地方也積極整頓房地產(chǎn)中介市場，如今年6月北京市建委下發(fā)了《關(guān)于加強房屋租賃代理業(yè)務(wù)管理有關(guān)問題的通知》，要求房屋租賃中介在停止業(yè)務(wù)前須進行30天公示等。

目前，對房地產(chǎn)中介市場的整頓工作正在持續(xù)進行當(dāng)中。在較近西安舉行的“2005國際房地產(chǎn)評估論壇”上，建設(shè)部有關(guān)人士表示，當(dāng)前要做好這幾項工作，要提高房地產(chǎn)估價人員的法制觀念，提高他們整體的素質(zhì)。要進一步規(guī)范部分估價機構(gòu)和估價師的行為，提高房地產(chǎn)估價水平和服務(wù)水平。第三進一步整頓房地產(chǎn)估價市場秩序。第四進一步發(fā)揮行業(yè)自律。第五加強房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)對外交流研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)的估價理論，促進房地產(chǎn)估價水平的共同提高和估價的發(fā)展。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長宋春華認(rèn)為，估價師應(yīng)當(dāng)擔(dān)負起維護相關(guān)權(quán)益主體合法權(quán)益的責(zé)任。如在房地產(chǎn)的課稅評估中，對課稅價格如果估價過高，就會損害納稅人的權(quán)益；過低則會影響政府的稅收，社會的公共服務(wù)就會萎縮，其他利益主體也會受到損傷。房地產(chǎn)估價師必須以高度責(zé)任感恪守原則，才能為社會的發(fā)展做出貢獻。

在宋春華看來，房地產(chǎn)估價師是智力性的勞動，如果僅憑現(xiàn)有的知識，不提高理論修養(yǎng)和職業(yè)道德，業(yè)務(wù)領(lǐng)域就無法拓展。比如在量大面廣的住宅物業(yè)中，性價比將成為社會越來越關(guān)注的問題，特別是《物權(quán)法》出臺以后，我們住宅80％以上是私有，不單純關(guān)心價格，還要關(guān)心物業(yè)質(zhì)量。面對這樣的情況，估價師只有熟悉掌握相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，才能對其價值作出準(zhǔn)確判斷。因此房地產(chǎn)估價師要積極投身于房地產(chǎn)理論研究和實踐總結(jié)，學(xué)習(xí)國外的理論和實踐經(jīng)驗，勇于探索社會發(fā)展中的新問題，用行業(yè)的發(fā)展做好理論鋪墊。

綜觀國外有關(guān)房地產(chǎn)中介的相關(guān)研究，在美國有“全國不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會”為房地產(chǎn)中介做嚴(yán)格的把關(guān)，并制定“倫理規(guī)范暨執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”以供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人遵守。對國內(nèi)而言，制定“房地產(chǎn)中介倫理規(guī)范執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則”仍有一段很長的路要走，因此，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士呼吁，國內(nèi)未來房地產(chǎn)中介市場的走向，要遵循國外的制度，以制定法律來規(guī)范從業(yè)人員的行為，并由協(xié)會擔(dān)任監(jiān)督從業(yè)人員的責(zé)任，同時要制定倫理守則以及執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，來約束從業(yè)人員的行為。政府扮演的角色，即為指導(dǎo)協(xié)會正常運作和法律適時修正。

　　　　　(作者：牛建宏)