國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-10月份全國(guó)商品房銷售面積和金額增速明顯放緩，尤其是銷售面積同比微增2.2%，10月份4個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平，且二手住宅價(jià)格下降0.2%。與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.0%和0.3%，35個(gè)三線城市新建商品住宅價(jià)格上漲1.1%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。一方面市場(chǎng)銷售規(guī)模增速回落，且一線城市價(jià)格不再上漲甚至下降，另一方面廣大的二三線城市價(jià)格卻依然環(huán)比上漲，且幅度不小。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是否能反應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)？輿論場(chǎng)上也不乏各種聲音，看多和看空同時(shí)存在，那么市場(chǎng)究竟如何評(píng)判？

（注：三四線城市銷售數(shù)據(jù)由全國(guó)數(shù)據(jù)減去40個(gè)重點(diǎn)城數(shù)據(jù)得出）

各方觀點(diǎn)

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為， 近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行出現(xiàn)了很明顯的變化，無(wú)論是政策、企業(yè)，還是市場(chǎng)、土地、人口，以及城市和區(qū)域的分化，都可以看出房地產(chǎn)行業(yè)從9月份開始已經(jīng)正式進(jìn)入了全面調(diào)整期。這種情況下，高質(zhì)量增長(zhǎng)應(yīng)該是未來(lái)的目標(biāo)，建議房企要從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橛匈|(zhì)量的增長(zhǎng)。對(duì)于規(guī)模企業(yè)，要維持地產(chǎn)主業(yè)，做有質(zhì)量的房地產(chǎn)。

瑞銀報(bào)告認(rèn)為，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，以及城市化進(jìn)程到了特定時(shí)期，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在發(fā)生大變化?；旧蟻?lái)說，是從量到質(zhì)的提升，而市場(chǎng)需求也開始從剛需走向了改善性住房市場(chǎng)。此外，城市化進(jìn)程、人口遷移現(xiàn)象和人口結(jié)構(gòu)的變化將會(huì)決定未來(lái)10年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，中國(guó)的城鎮(zhèn)住宅需求將走向結(jié)構(gòu)性分化。

保利投顧研究院認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是市場(chǎng)周期及政策周期正常運(yùn)行的結(jié)果，盡管面臨嚴(yán)峻形勢(shì)，但開發(fā)商還是要保持定力，修煉好內(nèi)功，平常心應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)評(píng)論認(rèn)為，中央早已明確“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。盡管調(diào)控需要因城施策，但“房住不炒”的定位仍適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，且不是權(quán)宜之計(jì)，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持。即便面對(duì)穩(wěn)中有變、下行壓力有所加大的環(huán)境，在調(diào)控效果差異明顯、樓市走勢(shì)出現(xiàn)分化的情況下，更要堅(jiān)持樓市調(diào)控的方向不動(dòng)搖，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，不向市場(chǎng)和公眾發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)，以免引起更多更大的“次生災(zāi)害”。

東方證券地產(chǎn) 分析師竺勁認(rèn)為， 短期內(nèi)可以期待的是二線城市銷售端的反彈，需要警惕的是部分三四線城市銷售的下滑和庫(kù)存的累積。而出現(xiàn)各能級(jí)城市周期錯(cuò)位的主要原因就在于本輪的精細(xì)化調(diào)控政策。預(yù)計(jì)未來(lái)因城施策可能仍將維持，城市間的輪動(dòng)也將持續(xù)。

CBRE亞太區(qū)研究部主管Dr. Henry Chin 認(rèn)為，中國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行通道的信號(hào)。近期，房企降價(jià)和業(yè)主維權(quán)相伴出現(xiàn)，發(fā)出了明確的調(diào)整信號(hào)。相比前一段時(shí)間各地頻現(xiàn)的搖號(hào)搶房現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)正在走向理性。可以看到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在退去高燒，回歸居住屬性，但這與樓市調(diào)控政策不斷收緊有關(guān)。

新城控股集團(tuán)有限公司 副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生顛覆性的變化，政府雙向限價(jià)，房?jī)r(jià)不能大漲大跌，深圳市剛剛出臺(tái)的政策也明文禁止房?jī)r(jià)大幅調(diào)整，房?jī)r(jià)橫盤已是大概率事件。既然供應(yīng)相對(duì)充足、房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，居民收入也在增長(zhǎng)，觀望情緒將會(huì)逐漸消退，市場(chǎng)以自住型購(gòu)房者為主，勢(shì)必有所回溫，成交也會(huì)逐漸放量，“大穩(wěn)小亂”已成為樓市新常態(tài)。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組認(rèn)為，在中央政治局會(huì)議定調(diào)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲后，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有了顯著的改變。市場(chǎng)觀望情緒增強(qiáng)，投資投機(jī)熱情下降。房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了其平穩(wěn)性與延續(xù)性，部分開發(fā)商及住房投資者關(guān)于調(diào)控政策放松的預(yù)期落空。貨幣化棚改政策的調(diào)整，對(duì)二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了釜底抽薪的作用。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化還是要靠市場(chǎng)的分層來(lái)差異化解決不同收入階層的住房問題。高端房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)完全市場(chǎng)化，具體針對(duì)高收入階層；中端的房地產(chǎn)市場(chǎng)，則需要政府引導(dǎo)，適當(dāng)控制，支持中產(chǎn)階級(jí)保持相應(yīng)的住房購(gòu)買力；低端房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)靠政府推動(dòng)，包括公租房、廉租房等等。這樣就慢慢使房地產(chǎn)形成一個(gè)相互區(qū)隔的，滿足于不同收入水平的差異化、多層次的市場(chǎng)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究部主任許召元認(rèn)為，目前市場(chǎng)調(diào)整以及推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展離不開市場(chǎng)監(jiān)管。政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量的監(jiān)管，讓更多市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)在社會(huì)上進(jìn)行抽檢，把信息對(duì)消費(fèi)者公布，這樣既有利于為企業(yè)提供更多更好的監(jiān)管環(huán)境，也有利企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展和品牌建設(shè)。

中房分析

房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)分化，但不必過分解讀

近期樓市輿論場(chǎng)上幾乎都是房?jī)r(jià)下跌、樓市入冬、消費(fèi)者維權(quán)的消息。其實(shí)通過多角度觀察和分析數(shù)據(jù)，樓市的實(shí)際情況未必像媒體表述的那樣悲觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的數(shù)據(jù)，雖然和樓市 的運(yùn)轉(zhuǎn)有一定時(shí)間差，但也是目前 權(quán)威和客觀的數(shù)據(jù)源，尤其是在反應(yīng)市場(chǎng)規(guī)模和城市分化特征方面，已經(jīng)非常到位。

在市場(chǎng)分化的情況下，我們注意到一些城市的部分樓盤存在的交易的波動(dòng)，消費(fèi)者觀望或維權(quán)，但這只能算樓市的現(xiàn)象，而非市場(chǎng)運(yùn)行的全貌。所以，媒體過分渲染和解讀就有失公允。

“烏卡”時(shí)代的樓市，需要回歸初心

當(dāng)前樓市進(jìn)入“烏卡”時(shí)代，充滿了波動(dòng)性、不確定性、復(fù)雜性和模糊性，像近日的京城籠罩了濃厚的霧霾一般，方向難辨。這也導(dǎo)致人們?cè)谑袌?chǎng)周期、市場(chǎng)現(xiàn)狀和問題上存在認(rèn)知偏差。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化二十年來(lái)，市場(chǎng)起起落落，對(duì)樓市的批評(píng)多，稱贊少，尤其是近十年來(lái)一直被妖魔化，但行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)，對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)，對(duì)居民居住水平的改善等方面成績(jī)斐然。行業(yè)自身規(guī)模也在不斷增長(zhǎng)，作為重要市場(chǎng)參與者的開發(fā)企業(yè)也在不斷成長(zhǎng)，行業(yè)新星不斷出現(xiàn)，如近年來(lái)崛起的閩系、浙系房企。無(wú)論是政策如何收緊，市場(chǎng)如何波動(dòng)，市場(chǎng)需求一直都在，“吃穿住行”中的“住”是老百姓的生活大事不會(huì)變，開發(fā)商為老百姓提供高質(zhì)量住房的初心不能改。未來(lái)的市場(chǎng)，從高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，企業(yè)應(yīng)盡快順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，而且也應(yīng)該有足夠的信心來(lái)迎接這一新的時(shí)代要求。

住宅需求并非減弱，而是向差異化、結(jié)構(gòu)化需求轉(zhuǎn)變

隨著商品房供給總量的逐年提升，市場(chǎng)已接近供需平衡的拐點(diǎn)，居者有其屋的理想在總體上基本實(shí)現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，市場(chǎng)成交套均面積慢慢在提升，反映了居民收入水平的上升和財(cái)富的積累帶來(lái)居住條件大幅改善。當(dāng)人們對(duì)生活要求越來(lái)越高時(shí)，改善性住宅的市場(chǎng)需求不容小覷，樓市消費(fèi)者的細(xì)分訴求顯得更為重要。城鎮(zhèn)化、改善需求、家庭結(jié)構(gòu)變化等趨勢(shì)將帶來(lái)高質(zhì)量及中高端住宅產(chǎn)品需求的增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)細(xì)分化、差異化需求將被進(jìn)一步挖掘和得到滿足。再者，從房地產(chǎn)城市結(jié)構(gòu)性布局來(lái)看，在總量大致平衡的背景下，人口向一部分中心城區(qū)圈集中的趨勢(shì)將越發(fā)明顯，人口聚集效應(yīng)使得城市市場(chǎng)行情分化也將越來(lái)越顯著。目前來(lái)看，長(zhǎng)三角、京津冀、粵港澳城市群和長(zhǎng)江中游、成渝、中原、關(guān)中等新興都市群將成為住宅市場(chǎng)發(fā)展走向的重要潛力股。值得關(guān)注的是，隨著產(chǎn)業(yè)向中西部遷移，有一部分中西部新城市正在崛起，其中武漢，鄭州，長(zhǎng)沙，西安，成都等都加入了今年的搶人大戰(zhàn)，人口正在向新的中心城市集聚，基于戰(zhàn)略背景和各種利好的資源傾斜，房企加大中西部布局，這些城市的市場(chǎng)活躍度將維持在高位。

由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是進(jìn)入了寒冬，而是行業(yè)發(fā)生了變化，正在經(jīng)歷由高速度邁向高質(zhì)量發(fā)展過渡的過程，未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)或許不再僅僅由成交數(shù)據(jù)和價(jià)格來(lái)衡量，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正走向理性。

12月市場(chǎng)預(yù)判：銷售有望迎來(lái)小高潮，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升

一是12月政策層面預(yù)計(jì)仍將保持平穩(wěn)，但鑒于目前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，中美貿(mào)易戰(zhàn)、消費(fèi)降級(jí)等多方因素的影響，亦不排除年內(nèi)松綁調(diào)控的可能性，以便拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售及投資，并帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈消費(fèi)，進(jìn)而對(duì)沖宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力。二是 一個(gè)月有望迎來(lái)全年 的一波銷售放量。一方面，基于企業(yè)業(yè)績(jī)沖刺和現(xiàn)金回籠的客觀需求，供應(yīng)量還會(huì)穩(wěn)步增加；另一方面，局部市場(chǎng)熱度不減，尤其是部分三四線城市，還存在購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放的可能。三是土地市場(chǎng)也有望迎來(lái)持續(xù)的放量，尤其在 一個(gè)月，各地政府也會(huì)加緊推地來(lái)完成全年的供地指標(biāo)。四是房企的競(jìng)爭(zhēng)仍將持續(xù)加劇，龍頭房企逆勢(shì)擴(kuò)張。在市場(chǎng)“轉(zhuǎn)冷”之際，首先受到考驗(yàn)的便是資金壓力較大的中小房企，無(wú)論是銷售還是融資都將面臨艱巨的考驗(yàn)；而反觀龍頭企業(yè)，低迷的市場(chǎng)行情有助于推動(dòng)其兼并擴(kuò)張的步伐，規(guī)模優(yōu)勢(shì)也將更加明顯。

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