德國(guó)市場(chǎng)上的房產(chǎn)價(jià)格并不是由開(kāi)發(fā)商或政府決定，而是由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)指定，其評(píng)估工作獨(dú)立于政府之外。評(píng)估職業(yè)者在評(píng)估工作中只對(duì)自己負(fù)責(zé)，并不考慮政府、委托人及個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益，且評(píng)估職業(yè)者評(píng)估出的土地價(jià)格不需政府確認(rèn)（但法院只承認(rèn)評(píng)估師簽字的評(píng)估報(bào)告）。如當(dāng)事人因某種經(jīng)濟(jì)行為發(fā)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果有誤，可向法院起訴。評(píng)估職業(yè)者對(duì)評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)30年（法律規(guī)定），評(píng)估錯(cuò)誤時(shí)先用該項(xiàng)目保險(xiǎn)合同的賠償金賠付，若還不夠再動(dòng)用私人財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，公司內(nèi)所有的評(píng)估師都負(fù)有連帶責(zé)任。

在評(píng)估職業(yè)者進(jìn)行評(píng)估時(shí)，政府無(wú)權(quán)干涉評(píng)估職業(yè)者的工作，即使評(píng)估結(jié)果有損于政府利益。政府對(duì)土地價(jià)格也有自己的規(guī)定，但土地價(jià)格并不是由政府制定，而是政府委托專業(yè)人士制定、再通過(guò)法律確認(rèn)。在德國(guó)，受政府雇傭?qū)υu(píng)估師來(lái)說(shuō)是一種至高榮譽(yù)。

評(píng)估師的類型

根據(jù)性質(zhì)，房地產(chǎn)評(píng)估主要分三類：私人評(píng)估師、公共評(píng)估機(jī)構(gòu)及自由評(píng)估師。私人評(píng)估專家擁有不同的資歷認(rèn)證，有的是當(dāng)?shù)毓ど虆f(xié)會(huì)認(rèn)定的，有的是銀行認(rèn)定，還有的是英國(guó)注冊(cè)測(cè)量師協(xié)會(huì)會(huì)員(該協(xié)會(huì)會(huì)員可對(duì)歐洲地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估)。這些評(píng)估專家擁有豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和敏銳的商業(yè)頭腦，為顧客提供有價(jià)值的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。成為私立估價(jià)師的條件相對(duì)寬松，只要是大學(xué)畢業(yè)、有業(yè)務(wù)知識(shí)、有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，都可自己開(kāi)業(yè)或任職于某評(píng)估公司。私立估價(jià)師不能承擔(dān)政府委托估價(jià)活動(dòng)。只要履行了相關(guān)手續(xù)，私立估價(jià)師就可轉(zhuǎn)為公立估價(jià)師。

公共評(píng)估機(jī)構(gòu)則是遍布德國(guó)各地、由各城市政府設(shè)立的房地產(chǎn)“公共評(píng)估委員會(huì)”，委員會(huì)負(fù)責(zé)某一地區(qū)，如柏林、慕尼黑、德累斯頓和漢堡的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。該委員會(huì)由專業(yè)人員組成，工作人員由政府聘用，其工資由政府財(cái)政支出，工作的內(nèi)容由政府委托，政府與評(píng)估委員會(huì)訂立委托合同，期限一般為5年。房地產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)的主要職責(zé)是幫助政府建立房地產(chǎn)估價(jià)的參考規(guī)范，政府每年以圖紙方式公布一次各街區(qū)各類地產(chǎn)、房產(chǎn)的成交價(jià)格參考值，作為房地產(chǎn)估價(jià)的參考規(guī)范圖。根據(jù)法律，委員會(huì)的工作主要包括：每年公布房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告；為私人、公司或法院撰寫(xiě)已完工或尚未完工的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；每年1月1日負(fù)責(zé)制定“地價(jià)圖”的“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”或“指導(dǎo)價(jià)”。要想成為公立估價(jià)師，頭先必須是建筑學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)或其他相關(guān)專業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生，同時(shí)必須在工商協(xié)會(huì)注冊(cè)，在法院宣誓（表示將嚴(yán)格遵守國(guó)家的有關(guān)法律）后，才可以成為公立估價(jià)師。公立估價(jià)師可由國(guó)家雇傭，承擔(dān)政府委托房地產(chǎn)的估價(jià)活動(dòng)?！?p> 而自由估價(jià)師允許兼職，政府對(duì)其資質(zhì)沒(méi)有限制，只要有信譽(yù)和業(yè)務(wù)來(lái)源誰(shuí)都可以從事此業(yè)。

透明房產(chǎn)交易

根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦建筑法規(guī)定，每一塊出售的土地都要登記在冊(cè)，且每塊土地的購(gòu)賣都必須由公證人向國(guó)家報(bào)告。公眾可以看到每塊地段的具體數(shù)據(jù)并據(jù)此進(jìn)行投資。所有房地產(chǎn)交易情況集中起來(lái)，形成“銷售價(jià)格總匯”。各地評(píng)估委員會(huì)則根據(jù)銷售價(jià)格總匯，每年制定地價(jià)圖，提出各個(gè)區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)土地價(jià)格。評(píng)估委員會(huì)制定的較普遍的標(biāo)準(zhǔn)土地價(jià)格主要涉及農(nóng)林區(qū)、農(nóng)村和市區(qū)、工業(yè)和貿(mào)易區(qū)、交通區(qū)及學(xué)校和醫(yī)院等公共區(qū)。另外，地價(jià)圖還可提供商用、住宅用樓房以及樓房層數(shù)等方面的信息。

在地價(jià)圖中主要包含三種數(shù)據(jù)：用途、容積率和價(jià)格（每平方米）。每個(gè)投資者都可根據(jù)地價(jià)圖計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格、建設(shè)規(guī)模、投資收益等。利用地價(jià)圖，德國(guó)創(chuàng)造了一個(gè)模式，城市可以自己決定走什么樣的發(fā)展道路。地價(jià)圖目前已完全被德國(guó)市場(chǎng)接受，且在市場(chǎng)中通行。一般每年都會(huì)繪制一張新地價(jià)圖，但當(dāng)估價(jià)師按經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)地價(jià)圖與實(shí)際不符，或國(guó)家需要時(shí)，評(píng)估師會(huì)繪制新的地價(jià)圖。地價(jià)圖可幫助政府測(cè)算稅收，目前德國(guó)政府都是依據(jù)地價(jià)圖來(lái)征收地產(chǎn)稅。

由于特殊的地價(jià)圖，德國(guó)房地產(chǎn)交易透明度非常高，這也為政府征稅、城市建設(shè)等提供了諸多便利。每年，政府都利用“地價(jià)圖”、各類評(píng)估師的評(píng)估報(bào)告所提供的價(jià)格征收地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。同時(shí)，為照顧低收入家庭，政府還開(kāi)發(fā)一些住宅樓銷售或出租給低收入家庭，依據(jù)的也是房地產(chǎn)評(píng)估師們的報(bào)告。

　　　　　(作者：呂佳琪 編譯)