隨著土地評估市場的放開，市場競爭越來越激烈、殘酷，為了爭奪客戶，評估公司必然要迎合“購單人”的口味。一些評估公司充分利用對評估技術(shù)和國土法律法規(guī)相當(dāng)熟悉的優(yōu)勢，抓住評估方法上的一些漏洞和空白，挖空心思將取值范圍的靈活性運用到極點，以達(dá)到既滿足購單人的要求，又能規(guī)避自己責(zé)任的目的。有些評估公司為此失去了客觀公正的立場。

這使得地價評估備案環(huán)節(jié)處境尷尬：一方面，按照國家政策意圖，地價評估備案在管理形式中力度是較輕的，目的是弱化行政部門的土地定價權(quán)而強(qiáng)化市場規(guī)律調(diào)控；另一方面，每一本看似平靜的評估報告都是多方利益激烈博弈后的結(jié)果，備案部門保持沉默則已，一旦對價格提出異議，就要面對開發(fā)商、用地單位、評估公司、甚至于內(nèi)部人員、政府利益代表方的多方壓力和質(zhì)疑。這種權(quán)微責(zé)重的模式讓備案部門處境尷尬：管松了，說你失查，造成資產(chǎn)流失；管嚴(yán)了，說你放大職權(quán)，不搞好服務(wù)。

換一個角度來看，評估的地價就算是在合理范圍內(nèi)上下浮動，其土地總價也可能相差十萬元、百萬元甚至千萬元，利益空間巨大。尤其在目前土地市場發(fā)育不盡完善的情況下，地價是多方利益博弈的重要關(guān)口，這么重要的關(guān)口僅依賴一份土地評估報告顯然不合理。所以應(yīng)建立一種能公平公正地對各方利益進(jìn)行制衡，又能使定價水平基本符合市場行情的定價機(jī)制。

根據(jù)這一思路，筆者設(shè)計了一種新的定價模式：

由國土資源部門抽簽選取2家-3家入圍的評估公司，對土地分別進(jìn)行評估，再由國土資源地價管理部門測算合理區(qū)間值，并提供同一供需圈標(biāo)定地價修正計算結(jié)果，之后將合理區(qū)間值、修正后的標(biāo)定地價結(jié)果、評估公司結(jié)果以及各種結(jié)果的平均值不記名報專家組成員，專家組成員分散式對結(jié)果進(jìn)行投票，按投票額進(jìn)行加權(quán)平均得到結(jié)果，較后由底價確定組根據(jù)需要，對此結(jié)果進(jìn)行上下浮動不超過1％的微調(diào)作為底價。

這個模式的優(yōu)點是：多方參與定價及產(chǎn)生地價結(jié)果的特殊的流程設(shè)計避免了由個別方掌握土地價格主動權(quán)的現(xiàn)象；由國土資源部門根據(jù)評估資質(zhì)確定幾家機(jī)構(gòu)入圍并搖簽決定，可避免評估機(jī)構(gòu)受“購單人”影響的現(xiàn)象；由國土資源地價部門測算合理區(qū)間和提供標(biāo)定地價修正結(jié)果將有力保障國家收益不受惡性侵占；由專家組成員在分散情況下迅速完成投票后匯總統(tǒng)計，既符合特爾菲法原理，也避免了定價成員不熟悉估價技術(shù)的弊端；由底價確定組對較后結(jié)果進(jìn)行不超過1％的微調(diào)能體現(xiàn)市場靈活性。

土地市場是變化無窮的，有時候可能一塊好地遭遇冷市場，一塊差地卻拍出高價，有時候一個時期推出宗地過多，一個時期卻無地可推，有時候一宗地人人搶著要，多宗地卻無人過問。在這種非常態(tài)時期，頭先要有前瞻性；然后適當(dāng)?shù)馗鶕?jù)形勢進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)調(diào)整。比如明知是塊好地，偏遇市場冷行情，則一定要緩?fù)?；一個時期宗地扎推，則從中理出輕重緩急，將能延后的適當(dāng)延后；多宗地?zé)o人問津時，則可以考慮采取先推好地、大地化小、小地捆綁，增加一定的優(yōu)惠條件、組織開發(fā)商看地推廣、辦手續(xù)上門服務(wù)等一系列措施來促進(jìn)成交。只有順市而變，符合市場價值的地價才能得到實現(xiàn)。

　　　　　(作者：陳華 歐陽曉明)