什么是存量房？

　　存量房是指已被購購或自建并取得所有權證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產。存量房購賣程序是由購賣雙方當事人簽訂房屋購賣合同，合同生效后30日內向房屋所在地的房地產交易辦理轉移登記。

　　房產稅實施3日以來，上海等樓市出現(xiàn)冷清局面。而從上海、重慶改革試點方案看，房產稅主要對增量住房征收，對存量住房觸及較少。

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　　不過，專家表示，當房產稅進入到全面實施階段后，存量房是必然計入征稅范圍的。

　　未來存量房必然計入征稅范圍

　　以上海為例，目前存量房在上海房產稅方案中的計入方式是，如果本市居民新購二套房，新購住房要和存量房合并計算，超過人均60平方米的話，則對超過標準部分征收房產稅。

　　記者昨日電話采訪了上海社科院城市與房地產研究主任張泓銘、復旦大學房地產研究主任尹伯成，二者都是上海市住房保障和房屋管理局在房產稅事宜上推薦的專家。其中，張泓銘兼任上海市人民政府參事、國家建設部專家委員會成員，從事房地產市場研究三十余年，多次參加上海房產稅政策研討。

　　兩位專家都對記者表示，如果單純對增量房而不對存量房征收房產稅，顯然是不公平的。但他們也表示，目前上海作為試點，在試驗階段主要采取針對增量房征稅的舉措，很重要的一點就是希望對社會的震動面小一點，阻力也會小一些。不過，張泓銘表示，一旦房產稅正式全面實施，一定包括現(xiàn)在房屋數(shù)量已經超標的人群。

　　張泓銘對本報記者表示，從專業(yè)人士的角度加以判斷，現(xiàn)在住房已經超標的人群，即便是以后不新購住房，也是要繳納房產稅的。

　　一旦存量房也納入房產稅征收范圍，是否依然會依據(jù)人均60平方米的現(xiàn)有杠杠來確定納稅?張泓銘稱，目前確定的人均60平方米的標準，是經過反復研究比較的數(shù)據(jù)，因此未來即使有變動，也應該是與之相仿的數(shù)據(jù)。“比如55平方米或者65平方米，但是應該是跟60平方米差不多的數(shù)據(jù)。”

　　而尹伯成則對記者表示，現(xiàn)在先征收增量，而不征收存量，是因為有一些技術難題還沒有解決，而且阻力會很大。他也強調，如果房產稅全面鋪開的話，存量總是要計入的。“但這需要全國人大立法來解決。上海在試點階段計入存量，這一點可能性不大。”

　　那么未來多久之后房產稅會針對存量房開征，尹伯成表示：“不一定幾年，因為不知道房產稅何時會全面鋪開。”

　　財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人27日晚間就房產稅改革試點答記者問時表示，試點開始后，將總結試點經驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，再統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅。

　　新華社文章稱，有專家預計，短期內會有一批城市陸續(xù)加入房產稅試點行列，各地方將陸續(xù)有政策跟進，掀起新一輪稅制改革。

　　對于上海是否會將存量房計入征稅范圍以及何時計入，記者昨日致電上海市住房保障和房屋管理局，但該局辦公室有關人員并未給出明確答案，而是說以現(xiàn)有文件的說法為準。

　　此前新華社在一篇《聚焦房產稅改革“破冰”》的文章中也指出，從世界上130多個國家和地區(qū)征收房產稅的實踐看，房產稅是對個人擁有的住房普遍征收，無論是增量和存量住房都在納稅范圍之內。

　　全國版方案是什么?

　　一旦全國其他地方跟進，房產稅方案會是什么樣子?

　　29日，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究主任陳淮明確表示，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究沒有任何負責人說過“一線城市房產稅或向上?？待R”的話。

　　此前，有報道說“住建部官員稱一線城市房產稅或向上?？待R”。

　　陳淮表示：“房產稅下一步走向，一定是只能由國務院或國務院授權的政府權威部門發(fā)布，絕不會由任何研究機構或學者‘透露’。”

　　陳淮還表示，解析房產稅不能僅拿渝滬方案說事，既然是試點，就帶有完善摸索的含義。還是多立足國情、規(guī)律去認識才更有意義。

　　尹伯成則認為，此次上海、重慶兩地試點的辦法不相同，也可能預示房產稅將來在全國推開時，國家只做一些原則性規(guī)定，而賦予各地方根據(jù)當?shù)貙嶋H情況有一定的實施權限。

　　不過，即使是已經出臺了方案的上海，房產稅的版本還需要進一步的細化。目前上海版本的房產稅方案中，還是有一些不太明確的地方，比如，在上海房產稅方案中，對于新購的頭套住房并沒有給出明確的面積限定，而這一點是不是會鼓勵購房者一步到位購購大戶型?

　　張泓銘表示，自己推測會有一個細則出來對房產稅的征收條件做進一步的細化。張泓銘解釋稱，27日晚間出臺的《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》是一個基本政策，里面只是一些原則性的東西，具體如何做還需要有一個細則。“比如關于新增頭套房屋的購購，我個人想法，會與人均60平方米聯(lián)系起來。”張泓銘說，預計之后出臺的細則對很多種情況，比如征稅時是3個人，但突然減少了一個人的人口變動情況，都會有詳細的展開說明。

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