該怎么總結(jié)這一年的樓市？

這一年，樓市調(diào)控重拳頻頻出擊，是歷年房地產(chǎn)調(diào)控中力度、手段較多、持續(xù)性較長(zhǎng)的一年；

這一年，市場(chǎng)經(jīng)歷了從年初的火爆，到年中的觀望，再到年末的重新火爆。

12月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1~11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。

在北京，12月預(yù)售供應(yīng)均價(jià)達(dá)到每平方米26599元，環(huán)比11月同期上漲了12.6%，成為較近數(shù)月的新高。而供應(yīng)價(jià)格更是每平方米比10月上漲了近5000元。

也許，我們不該再以房?jī)r(jià)為惟一指標(biāo)看樓市，但問(wèn)題是，該以怎樣的視角關(guān)注樓市？

調(diào)控措施貫穿全年

2009年樓市的瘋狂讓所有人擔(dān)心。于是在2010年的第1個(gè)月，樓市的調(diào)控就拉開了帷幕。

1月10日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》公布。這份通知從加大住房供應(yīng)到合理引導(dǎo)住房需求，從加強(qiáng)監(jiān)管和防范風(fēng)險(xiǎn)到落實(shí)地方政府責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、監(jiān)管做出了全方位的安排。也為今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)：遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

然而，意想不到的是，僅兩個(gè)月之后，北京在之內(nèi)接連誕生3個(gè)地王。

這3個(gè)地王與眾不同，都由央企創(chuàng)造。

在北京的通州區(qū)，短短一個(gè)月的時(shí)間，房?jī)r(jià)從每平方米1萬(wàn)元出頭飆升至3萬(wàn)元。許多人不看房就購(gòu)房，有些人甚至購(gòu)房當(dāng)天就加價(jià)掛牌出售。

央企地王的不良導(dǎo)向催生了今年較重要的調(diào)控政策。

4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》正式登場(chǎng)。與三個(gè)月前的通知不同的是，這次的通知用了“堅(jiān)決”來(lái)表達(dá)對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度。

這個(gè)文件有10條內(nèi)容，排在前兩條的就是落實(shí)政府責(zé)任：

“各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！?

對(duì)購(gòu)房者較直接的影響出現(xiàn)在第三條：對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套自住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房的，貸款頭付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

銀行很快做出反應(yīng)，購(gòu)房門檻應(yīng)聲提高。

從這個(gè)文件開始實(shí)施時(shí)起，房地產(chǎn)市場(chǎng)立刻由火爆轉(zhuǎn)入觀望。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在博客中提到，正是這個(gè)文件讓樓市的銷售陷入低迷，一線城市的銷售下降幅度高達(dá)40%~60%。

盡管樓市在此之后交易冷清，但2009年已經(jīng)大賺特賺的開發(fā)商顯得耐心十足，在價(jià)格上不肯松口。

根據(jù)中國(guó)銀行戰(zhàn)略發(fā)展部高端經(jīng)濟(jì)師周景彤的監(jiān)測(cè)，自今年4月17日出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控“新政”后，直到8、9月份，房地產(chǎn)成交量大幅下降，房?jī)r(jià)沒有明顯上漲，市場(chǎng)呈現(xiàn)“量跌價(jià)滯”態(tài)勢(shì)。

我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，盡管從全年看，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)預(yù)期的下跌，但如果沒有4月17日的這個(gè)文件，房?jī)r(jià)可能會(huì)漲得更高。

也許是購(gòu)房者觀望了數(shù)月看不到房?jī)r(jià)的回落，沒有了耐心。9月，市場(chǎng)銷售開始稍顯回暖，有些開發(fā)商開始暗暗提價(jià)。

9月29日，“新國(guó)五條”出臺(tái)。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要限制購(gòu)房、商業(yè)銀行停發(fā)第三套及以上住房貸款等措施出臺(tái)。這之后，深圳、廈門、寧波、杭州、上海等15個(gè)城市相繼出臺(tái)措施，限制購(gòu)房。

限購(gòu)的措施并沒能阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。從10月開始，樓市的交易量日漸回升。

11月、12月，住房公積金貸款政策調(diào)整、規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房、保障住房資金使用管理、房地產(chǎn)用地調(diào)控等政策相繼登場(chǎng)。

“限制”成為樓市關(guān)鍵詞

這一年的樓市調(diào)控，“限制”成為眾多文件、措施的主基調(diào)。

4月17日的新國(guó)十條、9月29日的新國(guó)五條、11月15日外管局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房通知》都在表達(dá)限制的聲音：限制貸款、限制購(gòu)房、限制外國(guó)人。

按照外管局的文件，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)購(gòu)一套用于自住的住房。那些在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)，只能在注冊(cè)城市購(gòu)購(gòu)辦公所需的非住宅房屋。

9月30日，深圳市率先發(fā)布限購(gòu)令，廈門、杭州等15個(gè)城市緊隨其后。

在住房貸款上，不僅頭付比例提高，一些城市的第三套住房貸款也被停止。不僅如此，央行在今年還多次提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率。信貸被收得越來(lái)越緊。

這些都讓普通人購(gòu)房的門檻越來(lái)越高。在開發(fā)商一邊，融資也受到限制。

9月29日的新國(guó)五條重申了對(duì)房地產(chǎn)融資的控制力度，并將“暫停發(fā)行股票、公司債券、停止商業(yè)貸款”等措施作為對(duì)開發(fā)商違規(guī)行為的處罰方式。

“今年的調(diào)控限制措施太多了，堵的力度很大?！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉說(shuō)，在限制措施上，更多的是針對(duì)需求，比如提高頭付比例、加息等等，取得了階段性成果。

在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，之所以有大量的限制性措施出臺(tái)，是因?yàn)樵黾庸?yīng)需要時(shí)間，限制性措施更容易在短時(shí)間內(nèi)見效。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)副主任、北京浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊告訴記者，限制貸款其實(shí)是限制了那些沒有太多錢卻有住房需要的人群。他們只能通過(guò)住房信貸實(shí)現(xiàn)擁有住房的目標(biāo)，但限制貸款等于把這部分剛性需求排除在市場(chǎng)之外。對(duì)于有錢人來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)全款的方式購(gòu)房。

從今年5月起，陳俊就不斷接到二三線城市的考察、洽談邀請(qǐng)。幾個(gè)月的時(shí)間，他就考察了十五六個(gè)城市。

“這些城市的政府官員找到我，希望我能帶動(dòng)浙江的民間資本到這些城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，改造城市?！标惪≌f(shuō)，從目前情況看，二三線城市已經(jīng)開始熱了，城市改造進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)也在加快。這必然帶來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)的加速。

陳俊告訴記者，盡管今年是較為嚴(yán)厲的調(diào)控年，但浙江的民間資本依然看好房地產(chǎn)領(lǐng)域，浙江很多從事服裝等傳統(tǒng)行業(yè)的民營(yíng)公司都在今年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這些民間資本在比較了現(xiàn)有的投資渠道后，認(rèn)定房地產(chǎn)依然是較可靠的投資出路。

“現(xiàn)在人民幣升值壓力這么大，中小企業(yè)壓力很大。因?yàn)槿嗣駧派?，就意味著出口的難度在加大，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)又有限，資本總是要流動(dòng)的，他們只能轉(zhuǎn)到短平快的領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是?！标惪≌f(shuō)，現(xiàn)在二三線城市招商引資的浪潮很高，浙江很多民間資本都在往這些地方流動(dòng)。

房?jī)r(jià)上漲原因復(fù)雜

今年4季度，央行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平，75.5%的居民認(rèn)為“過(guò)高，難以接受”，這個(gè)數(shù)字是央行有此項(xiàng)調(diào)查以來(lái)的較高值。

“總結(jié)2010年的樓市，我的感受是調(diào)控房?jī)r(jià)真的很難?！敝袊?guó)銀行戰(zhàn)略發(fā)展部高端經(jīng)濟(jì)師周景彤說(shuō)，原因是多方面的。

“需求方面，調(diào)控政策出臺(tái)后，部分購(gòu)房者采取了觀望態(tài)度。但在幾個(gè)月之后，房?jī)r(jià)并未明顯下降，這部分購(gòu)房者失去等待耐心，導(dǎo)致剛性需求集中釋放?！敝芫巴f(shuō)，在剛性需求集中釋放的同時(shí)，投資、投機(jī)需求也在不斷增加。CPI的增長(zhǎng)從年初的1.5%上升到超過(guò)11月的5.1%，通脹不斷加劇使得很多人把購(gòu)入房產(chǎn)作為避免財(cái)富貶值的重要渠道。從國(guó)際環(huán)境來(lái)看，美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家還在推行新的經(jīng)濟(jì)刺激政策，造成全球流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題更加突出。這兩方面的原因，共同推動(dòng)了對(duì)房產(chǎn)的需求在短時(shí)期內(nèi)被不斷放大。

在需求短期不斷釋放的同時(shí)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)供給相對(duì)不足的情況。

周景彤告訴記者，在國(guó)家加大房地產(chǎn)調(diào)控的情況下，有些城市出現(xiàn)了開發(fā)商放緩?fù)顿Y開發(fā)步伐的現(xiàn)象。放緩開發(fā)造成房地產(chǎn)竣工面積增長(zhǎng)放緩，從而使得供求向更加不平衡的方向發(fā)展。比如西部城市蘭州，在2010年就沒有幾個(gè)樓盤開盤。

“樓市調(diào)控已經(jīng)有六七年的歷史了，有效果，但與公眾的預(yù)期還有差距?！敝芫巴f(shuō)，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲，原因非常復(fù)雜。不僅與普通居民的收入有關(guān)，還與整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有關(guān)；不僅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段有關(guān)，還與與國(guó)民收入分配有關(guān)；不僅與市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)，也與經(jīng)濟(jì)政策尤其是貨幣政策有關(guān)。

在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，今年的樓市調(diào)控讓大家更加清楚地看到，影響房?jī)r(jià)的不僅有行業(yè)自身的因素，也有大量的外部因素。盡管今年有大量的限制措施，但依然擋不住資本進(jìn)場(chǎng)。

土地問(wèn)題依然是陳國(guó)強(qiáng)眼中的房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題?！叭绻荒芨淖兺恋毓?yīng)方式，就不能促使開發(fā)商改變依靠土地自然增值營(yíng)利的模式?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)，此外，地方政府需要真正下決心整治土地市場(chǎng)，有了這些變化，樓市的調(diào)控才能真正見效。目前地方事權(quán)與財(cái)權(quán)不匹配，使得地方政府不得不高度依賴土地財(cái)政。

而在胡景暉看來(lái)，房地產(chǎn)的制度性變革尚難完成，但樓市調(diào)控已經(jīng)觸及了一些根本問(wèn)題，接下來(lái)，土地制度改革、稅收制度變革都有望啟動(dòng)。

(作者：李松濤)