2月25日，上海老牌國企上實發(fā)展公布了其09年的全年業(yè)績，在09年房地產行業(yè)一片飄紅的年報中，上實發(fā)展利潤倒退4成，在至今已公布年度業(yè)績的房企中成為“另類”。

　　截止到12月30日，上實發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入22.7億元，同比去年增長13%，實現(xiàn)凈利潤2.44億元，同比下降了40%。上實發(fā)展表示，利潤倒退的重要原因是由于2008年轉讓公司股權實現(xiàn)收益較多所致。

　　在08年，各大房地產業(yè)績"掛綠"之時，上實發(fā)展實現(xiàn)奇跡般的增長，其中營業(yè)利潤增長76%，凈利潤甚至增長超過了一倍。這些利潤大多來源于08年轉讓的海南項目而獲得了1.48億元的投資收益。

　　長江證券針對上實發(fā)展的一份研究報告指出，上實發(fā)展利潤大幅降低的主要原因可能還是去年的銷售項目毛利減少所致。這家以上海為大本營的房地產企業(yè)，正在逐漸擴大其在環(huán)渤海的布局，在09年其收入的一半以上來源于成都、重慶、大理的項目，這些低毛利率的項目使得09年的毛利率下降到33%，同比去年較少了11%。

　　事實上，上實發(fā)展的“命門”可能還不在此，其財務壓力才是上實發(fā)展的“心頭之痛”。

　　來自銀河證券的一份報告稱，雖然上實發(fā)展今年來自銷售商品和提供勞務收到的現(xiàn)金約40億元，同比增長了80%以上，并有約18億元的預收款，公司的經營性現(xiàn)金流也自2007年以來頭次轉為凈流入。但是其目前的財務壓力仍然很大，期末負債率高達79.2%，凈負債率高達114%。

　　為了降低高企的負債，募集項目使用的資金，上實發(fā)展將希望寄托于股權融資。去年9月，上實擬定向股票數(shù)量擬不超過3億股，募集資金42億元。然而該項方案還沒有獲得證監(jiān)會的批準。就目前再融資審核加緊的形勢來看，該筆融資的前景并不樂觀。

　　目前，上實發(fā)展目前仍然持有大約700萬的平方米的優(yōu)質土地儲備，這些土地儲備集中位于上海、青島、泉州、湖州、成都等經濟發(fā)展較具潛力的城市。然而，上實發(fā)展可能并沒有足夠的資金開發(fā)這些項目。

　　在2009年9月中旬，上實發(fā)展以3.51億元的價格叫賣旗下持有的海際房地產的100%的股權，海際房地產持有鞍山新村**站上地塊，此前，上實發(fā)展已經將該地塊"捂"了四年之久。遲遲沒有動工，該項目較終以4億元的價格成交。而另一個原本應注入上實發(fā)展的上海匯賢雅居二期項目，因兩年內沒有動工，沒有達到母公司的合同規(guī)定的條件，使得資產不能如期注入，該合同被終止。

　　上實發(fā)展丟失了不少機會。作為其大本營，其在上海的土地儲備并沒有增加，反而有減少的趨勢。在2007年，上實發(fā)展向萬科轉讓的翡冷翠園的項目，目前該項目去年的售價也已漲到了3萬以上每平方米。

　　反觀上實系的另外一支地產股上實控股，在剝離了醫(yī)藥的和乳業(yè)、成功轉型為房地產之后，馬上就以25億元的價格收購了中新地產的股權，獲得超過1000萬平方米的土地儲備。

　　甚至在購購中新地產資產之前，上實控股就以總代價13.96億元，從母公司手中競得了上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)9街坊43/3丘之一塊土地以及上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)之一塊土地，兩幅地皮合共總地盤面積約為75.2萬平方米。

　　同為上實系的地產平臺，上實發(fā)展近幾年的發(fā)展多少顯得有些黯然失色。

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