“霸道”賣房寧愿違約意在變相漲價(jià)

　　北京保利金泉家園項(xiàng)目遭舉報(bào)

　　目前保利金泉家園項(xiàng)目銷售暫時(shí)沒(méi)有了全款付清的要求，但是具體采取哪種方式繼續(xù)銷售，還要等公司整改方案出臺(tái)以后才能告知。

　　因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商突然改變付款方式，北京保利金泉家園項(xiàng)目400名業(yè)主眼看到手的房子一下子面臨被收回的命運(yùn)。

　　10月11日，記者從北京市建委獲悉，北京市建委已經(jīng)根據(jù)群眾舉報(bào)對(duì)保利金泉家園項(xiàng)目下達(dá)了處罰文件，依據(jù)該份處罰文件內(nèi)容，保利金泉家園將被暫停預(yù)售，并需在三日內(nèi)向北京市建委做出情況說(shuō)明和整改方案。

　　上述處罰文件中還提到，北京市建委將把保利金泉家園違規(guī)銷售情況對(duì)發(fā)改委、國(guó)土、規(guī)劃、銀行等金融部門(mén)進(jìn)行通報(bào)，并對(duì)北京政泉置業(yè)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合執(zhí)法檢查。

　　曾停售5個(gè)月

　　業(yè)主姜洋本認(rèn)為購(gòu)房子是一帆風(fēng)順的事，但卻沒(méi)想到經(jīng)歷了如此意外的波折。

　　今年3月，姜洋看上了位于北京市亞運(yùn)村地區(qū)大屯路保利金泉家園的一套房子，當(dāng)時(shí)該樓盤(pán)售價(jià)在11000元／平方米左右。3月中旬，姜洋與保利金泉家園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商北京政泉置業(yè)簽定了一份《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并繳納了2萬(wàn)元定金。

　　依據(jù)此商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，姜洋將以12014元／平方米的價(jià)格，在保利金泉家園8號(hào)樓購(gòu)購(gòu)了一套建筑面積為114平方米，總價(jià)款137萬(wàn)元的房屋。

　　這份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)上還提到，如果因購(gòu)房人個(gè)人原因7日內(nèi)未與開(kāi)發(fā)商簽定正式的房屋銷售合同，則視為購(gòu)房人自動(dòng)放棄購(gòu)房權(quán)力，開(kāi)發(fā)商不退還定金；如開(kāi)發(fā)商在合同有效期間將房屋賣給第三方，則開(kāi)發(fā)商雙倍退還定金。

　　認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽定后，姜洋一邊準(zhǔn)備頭付款，一邊等待和開(kāi)發(fā)商簽定正式銷售合同。但是，保利金泉家園銷售卻遲遲不給他電話通知。他打電話到保利金泉家園售樓處詢問(wèn)，銷售人員先是說(shuō)網(wǎng)線挖斷，無(wú)法打印銷售合同，后又表示是公司原因，銷售人員并不知情。

　　7月9日，保利地產(chǎn)（74.10，2.28，3.17％）（600048。SH）一則關(guān)于保利金泉家園項(xiàng)目糾紛的公告揭開(kāi)了保利金泉家園項(xiàng)目銷售中止的原因。

　　依據(jù)保利地產(chǎn)的此份公告，保利地產(chǎn)在2005年10月以股權(quán)收購(gòu)方式從原股東北京摩根公司手中收購(gòu)北京政泉置業(yè)80％股權(quán)，保利地產(chǎn)將投資8億元繼續(xù)保利金泉家園項(xiàng)目建設(shè)，雙方承諾保利地產(chǎn)從該項(xiàng)目中獲得回報(bào)不低于27％。

　　2006年4月，保利金泉家園開(kāi)始預(yù)售，項(xiàng)目于2006年初正式開(kāi)工，2006年4月份開(kāi)始預(yù)售，截至2007年5月底項(xiàng)目已銷售簽約額16.75億元，回籠資金15.23億元。

　　2006年8月，保利地產(chǎn)與北京政泉的原股東經(jīng)協(xié)商簽訂了《金泉廣場(chǎng)住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》雙方擬調(diào)整合作方式，北京政泉將金泉廣場(chǎng)項(xiàng)目住宅項(xiàng)目的所有權(quán)益過(guò)戶到北京保利名下。在雙方完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，將金泉廣場(chǎng)住宅項(xiàng)目全部權(quán)屬文件和所有權(quán)益轉(zhuǎn)到北京保利名下并在雙方結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)之后，原股東提前完成北京政泉80％股權(quán)的回購(gòu)。

　　由于北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格自2006年下半年以來(lái)快速上漲，金泉廣場(chǎng)的銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到10000元／平方米以上。出于利益原因，北京政泉原股東以轉(zhuǎn)讓登記尚不能辦理為由拒不執(zhí)行《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并于2007年5月10日向北京市中級(jí)人民法院起訴北京保利，要求直接回購(gòu)北京保利持有的北京政泉80％股權(quán)，訴訟標(biāo)的金額4000萬(wàn)元。

　　保利與摩根之間的官司導(dǎo)致保利金泉家園項(xiàng)目暫停銷售。隨后，保利地產(chǎn)開(kāi)始每月公布銷售數(shù)據(jù)，而與姜洋一起的8號(hào)、10號(hào)樓約400名業(yè)主也陷入對(duì)保利金泉家園重新開(kāi)盤(pán)的漫長(zhǎng)等待中。

　　9月30日，姜洋等業(yè)主突然接到了銷售的電話說(shuō)保利金泉家園已經(jīng)恢復(fù)銷售，但不能繼續(xù)原來(lái)的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，具體問(wèn)題政泉置業(yè)會(huì)以“告知函”的方式通知各位業(yè)主。

　　與此同時(shí)，保利金泉家園另外兩棟（3號(hào)樓和11號(hào)樓）在10月3日左右開(kāi)盤(pán)銷售，均價(jià)達(dá)到了18000元／平方米，比5個(gè)月前姜洋購(gòu)房時(shí)價(jià)格每平方米上漲了6000元。

　　10月9日，姜洋終于等到了北京政泉置業(yè)寄來(lái)的“告知函”，但是其內(nèi)容卻令人大跌眼鏡：8號(hào)樓、10號(hào)樓已繳納定金但未簽定銷售合同的業(yè)主要么選擇按認(rèn)購(gòu)合同的價(jià)格一次性付清全款，要么選擇退房。

　　北京政泉置業(yè)在“告知函”中指出，10月18日－28日為這部分業(yè)主確認(rèn)是否繼續(xù)購(gòu)保利金泉家園房屋的期限，超過(guò)10月28日則認(rèn)為自動(dòng)放棄購(gòu)購(gòu)權(quán)力。

　　再度停售

　　姜洋表示，大部分業(yè)主都沒(méi)能力一次性付清上百萬(wàn)的房款，如果被迫退房，這些業(yè)主再度購(gòu)房的成本會(huì)損失幾十萬(wàn)。

　　相反，如果北京政泉將這些房屋收回重新銷售，則每套房屋會(huì)多獲利幾十萬(wàn)元，400余套房屋全部收回重新銷售則會(huì)多獲利2億多元。

　　姜洋認(rèn)為，當(dāng)初與北京政泉簽署的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)就明確規(guī)定付款方式為貸款付款，北京政泉置業(yè)出爾反爾，無(wú)故改變付款方式，意在將業(yè)主逼退，變相漲房?jī)r(jià)。一個(gè)明顯違規(guī)的行為是，北京政泉置業(yè)沒(méi)有對(duì)保利金泉家園10號(hào)樓進(jìn)行網(wǎng)簽。

　　10月11日，姜洋等人向北京市建委舉報(bào)了北京政泉置業(yè)，認(rèn)為保利金泉家園項(xiàng)目在銷售中存在變相漲價(jià)行為，違反了《北京市關(guān)于加強(qiáng)商品房交易市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管的通知》和《北京市關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售管理的通知》。

　　10月11日，北京市建委負(fù)責(zé)舉報(bào)工作的張農(nóng)科委員在保利金泉家園售樓部宣讀了一份北京市建委對(duì)保利金泉家園樓盤(pán)的違規(guī)銷售活動(dòng)的處理通知。依據(jù)該份文件，北京市建委認(rèn)定保利金泉家園在銷售中存在不在網(wǎng)上公布其樓盤(pán)動(dòng)態(tài)銷售信息等違規(guī)行為，對(duì)該樓盤(pán)進(jìn)行暫時(shí)停售，責(zé)令北京政泉置業(yè)在三日內(nèi)就業(yè)主舉報(bào)問(wèn)題做出說(shuō)明和整改。

　　10月12日，北京政泉置業(yè)總經(jīng)理胡嘉全在記者電話采訪中也確認(rèn)了北京政泉置業(yè)收到了此份文件，而且正在進(jìn)行整改之中。

　　胡嘉全告訴記者，北京政泉置業(yè)在接到建委整改通知后就廢止了“告知函”，目前保利金泉家園項(xiàng)目銷售暫時(shí)沒(méi)有了全款付清的要求，但是具體采取哪種方式繼續(xù)銷售，還要等公司整改方案出臺(tái)以后才能告知。

　　預(yù)售制度之過(guò)

　　北京政泉置業(yè)敢于隨便毀約改變付款方式并非無(wú)的放矢。

　　北京律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)、北京盛廷律師事務(wù)所律師秦兵表示，目前房屋銷售中存在的預(yù)售制度就允許開(kāi)發(fā)商在簽署正式房屋購(gòu)賣合同之前有簽認(rèn)購(gòu)合同的環(huán)節(jié)，通過(guò)認(rèn)購(gòu)合同開(kāi)發(fā)商可以試探市場(chǎng)價(jià)格，而毀約的成本又很低。

　　以保利金泉家園為例，開(kāi)發(fā)商即便認(rèn)可認(rèn)購(gòu)合同有效（合同規(guī)定7天之內(nèi)有效，如今時(shí)間已經(jīng)過(guò)了5個(gè)月），被認(rèn)定違反了《合同法》，也只是依據(jù)認(rèn)購(gòu)合同的約定，雙倍賠償購(gòu)房人定金，僅4萬(wàn)元。而北京政泉置業(yè)將房屋收回賣給第三方則可以多賺60萬(wàn)元以上，這么明顯的賺錢生意，開(kāi)發(fā)商會(huì)愿意違約。

　　北京市建委舉報(bào)有關(guān)人士接受記者采訪時(shí)也表示，建委主要查處證件不全、有明顯違法違規(guī)行為、擾亂正常市場(chǎng)交易秩序的樓盤(pán)項(xiàng)目。對(duì)于保利金泉家園這樣的情況，很大程度上屬于民事糾紛，不在建委行政執(zhí)法范圍。

　　記者獲得的另一份北京市建委關(guān)于舉報(bào)的回復(fù)函中也看到，北京市建委建議北京政泉置業(yè)和業(yè)主雙方以協(xié)商解決為主，實(shí)在不行，走司法解決途徑。

　　其實(shí)，保利金泉家園也并非例賣方違約案例。據(jù)北京我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)快速上升，北京房屋交易市場(chǎng)賣房毀約的比例上升了30％。由于購(gòu)房人與賣方簽定的是格式合同，合同中一般都有購(gòu)方不得強(qiáng)迫賣方賣出房屋等對(duì)賣方有利的條款。因此購(gòu)房人只能在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)要求開(kāi)發(fā)商增加對(duì)自己有利的內(nèi)容。

　　秦兵指出，認(rèn)購(gòu)合同是份“霸王條款合同”，購(gòu)房人必須接受開(kāi)發(fā)商提出的7日內(nèi)簽約等對(duì)開(kāi)發(fā)商有利的規(guī)定，而無(wú)法維護(hù)自身利益。

　　秦兵認(rèn)為，關(guān)鍵問(wèn)題在預(yù)售制度，只有取消預(yù)售制度，所有房屋都以現(xiàn)房銷售，開(kāi)發(fā)商才不會(huì)“空手套白狼”，不負(fù)責(zé)任地隨便改變銷售方式。

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