貸款政策變動(dòng)能否主張解除購(gòu)房合同？
2010年07月01日1455來(lái)源：新聞晚報(bào)
背景介紹
認(rèn)房又認(rèn)貸的新政發(fā)布后，滬上銀行已紛紛收緊二套房貸。樓市調(diào)控陣陣緊箍咒催逼之下，滬上二手房交易由于房貸而引發(fā)的糾紛陡增，不少購(gòu)家后悔房子購(gòu)貴了，進(jìn)而借口政策變化而故意違約。那么，貸款政策變動(dòng)能否主張解除合同？
機(jī)構(gòu)解答
這種情況下退房頭先要看雙方簽訂的購(gòu)賣合同是如何約定的，是否有關(guān)于銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的處理方式。
如果有約定，那么服從約定；如果沒有約定的，那么國(guó)家政策的變動(dòng)能否作為退房或者解約的法定理由呢？
在這點(diǎn)上法律依據(jù)各有不同：
頭先，主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的不可抗力，因此，要求依據(jù)我國(guó)《合同法》第九十四條因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同的規(guī)定，解除合同。
但是，從不可抗力的要件來(lái)看，房地產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見的情形，但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀程度，不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。
如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力，則可能出現(xiàn)的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過(guò)寬，將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。當(dāng)事人將動(dòng)輒以政策的變化構(gòu)成不可抗力為由任意違約。其次，主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的情勢(shì)變更，因此，要求依據(jù)我國(guó)《合同法》司法解釋(二)十六條關(guān)于情勢(shì)變更原則的規(guī)定，解除合同。
對(duì)于因貸款政策變動(dòng)主張情勢(shì)變更解除合同，頭先、簽訂合約的時(shí)間必須是在2010年4月14日之前；其次、在合同中有無(wú)明確約定貸款不能獲得如數(shù)通過(guò)應(yīng)如何操作的條款，若有約定服從約定。當(dāng)事人不得自行適用情勢(shì)變更原則變更或解除合同，只能向法院或仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求依法適用，是否適用取決于人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的裁量。
而如何說(shuō)明自己購(gòu)房前后出現(xiàn)了不能預(yù)見的和防止的情勢(shì)變更，并且在主觀上無(wú)過(guò)錯(cuò)，事實(shí)上無(wú)法繼續(xù)履行合同，還需進(jìn)一步舉證。(漢宇地產(chǎn))

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