拍賣過程

　　房產拍賣目前對廣大老百姓來說還顯得比較陌生，現(xiàn)在我們先來了解一下這種房產交易方式的較基本流程。假如購拍賣的房子，需要以下幾個必要步驟：

　　1、閱讀拍賣品的目錄及圖錄資料；

　　2、根據所選擇的競購標的意向查看標的；

　　3、辦理參加競購的相關登記手續(xù)，并按規(guī)定交納競購保證金，保證金一般不超過標的物價值的5%；

　　4、憑保證金收據及時領取號牌并按規(guī)定時間準時參加拍賣會；

　　5、拍賣會競拍成交，及時簽定拍賣成交確認書，按規(guī)定在一定時間內交納競購成交標的全部價款和傭金，領取競拍成交標的交割的相關法律文書并領取標的物；

　　6、若拍賣會競拍未成交，拍賣人將退還全部競購保證金。

　　拍賣行接受客戶委托后，房產的所有人就作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。對拍賣房產進行鑒定和估價是拍賣前的項準備工作，核定房產價值的評估必須由房地產評估師進行，并對評估結果承擔相應責任。并以此來確定拍賣房產的底價，底價過高會導致拍賣失敗，過低又會使委托人受經濟損失。底價確定后，當事各方應保守秘密。

　　此外還要確定拍賣日期，日期擬訂和拍賣房產的類別、用途和數量都有關。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于２天。拍賣作為一種公開競購活動，應該發(fā)布拍賣公告，主要反映拍賣房產的內容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。

　　對競購人的資格也需要審查。參加房產拍賣的競購人應是具有民事權利與相應民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應的證明文件。在拍賣程序中，競購人需要繳付保證金，競購人競價成功后，其保證金可轉為價金；競購未成功，保證金應被如數退還。拍賣的房產一旦成交，較終購家應及時付款，即完成了拍賣房產的權屬轉移。購受人從拍賣行或執(zhí)行法院領取房產權利轉移證明后，就取得了該房產的所有權或使用權。

　　注意事項

　　有些拍賣的房產是政府有關部門罰沒的房產，它們一般都經過法院核準后才進入拍賣公司的，這樣的房產一般都很“干凈”，不但不會有產權糾紛，辦理手續(xù)也相對經濟簡便，有時比購購二手房還要劃算。

　　至于質量問題，正規(guī)的拍賣公司應該事先對標的做過詳細的了解，并應該在預展時為有意參拍的人員提供相關資料作參考。您咨詢時不妨多問一些細節(jié)問題，拍賣公司有真實回答的義務。如果您準備參拍，那么拍賣公司可依法收取保證金，雙方還要簽署《競購協(xié)議書》，里面條款除規(guī)范雙方權利義務外，也會明確規(guī)定何種情況、何時退款。按照行規(guī)，小筆金額的退款應在拍賣結束后一周之內完成，因此如果您沒有違規(guī)，對方卻扣留您的保證金，您可以持該文件提起訴訟。但是需要特別提醒您的是，相關文件上一定要加蓋公章。

　　業(yè)內人士還提醒我們應該注意，如果標的物較多，那么現(xiàn)場看房時，要注意多看幾種戶型，在和家人商量的過程中，多確定幾個目標。拍賣會上一旦個標的爭奪比較激烈，那么還可以考慮參與個標的爭奪，這樣無疑給自己多了幾個選擇的機會，在參拍時也比較容易獲得成功。

　　實際操作中，有的公司是從辦理入住到產權過戶，一路負責到底；如果不負責辦理相關事宜，那么在拍賣前應當作出說明，因此打算參拍的百姓應在預展時詢問清楚，否則辦理今后的入住和過戶有可能真會把自己拖得筋疲力盡，那就得不償失了。

　　較后，我們應該到一些有拍賣資格的大拍賣行進行拍賣房產的交易，現(xiàn)在有些不規(guī)范的房產中介機構也在沒有任何資質的條件下，私下舉行所謂的拍賣會，這對我們來說是沒有任何保障的。所以我們在走進拍賣行之前一定要找有信譽的大公司。

來源：上海品牌樓市

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