沒(méi)有預(yù)售合同，沒(méi)有定金協(xié)議，只有一張寫著“房款”二字的收據(jù)，購(gòu)房者就敢把2萬(wàn)元錢交給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商就可以憑此認(rèn)定購(gòu)房行為，進(jìn)行網(wǎng)上備案。“這在十年前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也是很少見(jiàn)的?！睂ｉT為房地產(chǎn)銷售做法律顧問(wèn)的陳律師這樣評(píng)價(jià)。

上周，消費(fèi)者羅小姐向本報(bào)記者反映了她在浦東“錦繡華城”的購(gòu)房與退房經(jīng)歷。

6月底，羅小姐的家人代其在浦東選房，看中了上海大華集團(tuán)旗下樓盤“錦繡華城”。初步認(rèn)可后，羅家人交付給銷售人員2萬(wàn)元錢，收到一張寫著“房款”二字的收據(jù)。并得到承諾，如果在開(kāi)盤前改變購(gòu)房意愿，可以隨時(shí)退還這2萬(wàn)元“房款”。

羅小姐出差回滬后改變想法，不想在這一時(shí)間購(gòu)房，再找開(kāi)發(fā)商要求退房，卻被告知已經(jīng)被網(wǎng)上備案，2萬(wàn)元基本上無(wú)法退還。購(gòu)房者可以先寫一張退房申請(qǐng)，但是能否批復(fù)，不能確定。

目前，受房地產(chǎn)新政影響，上海各樓盤的銷售進(jìn)度不同程度地打了折扣，以往排隊(duì)購(gòu)房的景象早已不再，開(kāi)發(fā)商承諾無(wú)理由退房、不收取任何違約金退房的慷慨姿態(tài)也急轉(zhuǎn)180度。購(gòu)房者退房難，開(kāi)發(fā)商強(qiáng)圈購(gòu)房者的做法在市場(chǎng)上愈演愈烈。

據(jù)陳律師介紹，一般而言，商品房銷售的預(yù)付款確實(shí)是有不退之說(shuō)的。比如“定金”和“訂金”兩種協(xié)議就有不同的法律解釋。定金在《合同法》中是一種擔(dān)保概念，如果受定方(比如開(kāi)發(fā)商)違約，需要雙倍返還定金，如果是支付方(如購(gòu)房者)違約則由開(kāi)發(fā)商沒(méi)收定金。這是平時(shí)說(shuō)的不退的預(yù)定款。而訂金是帶有預(yù)定意義的一般性法律概念，是否返還可以參考合同中的其他條款，比如有的合同規(guī)定，一周內(nèi)沒(méi)有付清頭付款，則扣除訂金的50%作為違約賠償。

“但是，羅小姐的退房事件中顯然還不涉及定金與訂金的區(qū)別，因?yàn)榧词故沁@二種性質(zhì)的預(yù)付款，收支雙方也要簽署相關(guān)協(xié)議。”顯然，羅小姐家人得到的“房款”收據(jù)是無(wú)法證明購(gòu)購(gòu)行為的。

在錦繡華城售樓處，記者以購(gòu)房者身份向銷售人員了解了商品房銷售的前期交易流程。

“如果這套房源的預(yù)售許可證還沒(méi)有下來(lái)，我們是無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)上備案的，這種情況下，在交了預(yù)付款到預(yù)售許可證下來(lái)這一段時(shí)間里，消費(fèi)者可以退房?！变N售人員解釋。但是，預(yù)售許可證下來(lái)以后，但仍然沒(méi)有和消費(fèi)者簽訂預(yù)售合同，消費(fèi)者究竟能否要求退款呢？

“如果購(gòu)房者情況比較特殊，比如一定要打官司什么的，我們也不是一定不退給他?！鼻笆鲣N售人員表示。

那么，開(kāi)發(fā)商的軟肋到底在哪里呢？

原來(lái)，在開(kāi)發(fā)商預(yù)售許可證拿到后，網(wǎng)上樓盤才可以進(jìn)入備案流程，備案時(shí)，雖然不需要以預(yù)售合同原件為依據(jù)，但是同樣需要購(gòu)房者以密碼形式給予認(rèn)可。

如果錦繡華城在沒(méi)有得到購(gòu)房者認(rèn)可的情況下將房源進(jìn)行了網(wǎng)上備案，顯然，開(kāi)發(fā)商大華集團(tuán)是違反了網(wǎng)上備案規(guī)則的。

對(duì)此，大華集團(tuán)營(yíng)銷策劃副經(jīng)理張靜懿的解釋是，可能購(gòu)房者與銷售人員在流程溝通上出現(xiàn)了誤差?！斑@種情況，我們是可以退錢的?！辈稍L較后，張靜懿做出了如上表示。

大華集團(tuán)是上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)政府屬下的集團(tuán)所有制企業(yè)，在業(yè)界素有“上海大國(guó)企開(kāi)發(fā)商”之稱。其在浦東新區(qū)的樓盤“錦繡華城”共四期，總占地330萬(wàn)平方米，比目前浦東占地樓盤“證大家園”多230平方米。

網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，從去年七月開(kāi)始至今年年初，錦繡華城開(kāi)盤的平均單價(jià)由7800元左右升至11000元左右?！拜^高價(jià)賣過(guò)13000元。”銷售人員介紹。而較高價(jià)位時(shí)開(kāi)盤的樓盤，其目前的待售房源都不超過(guò)十套。三月至今，錦繡華城共推出房源400套，售出64套，銷售率僅為16%。單價(jià)也已經(jīng)回落至每平方米9000至9500元?！　　　　?作者：于兵兵)