如果央行真的取消房屋預(yù)售制度的話，那么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷一次巨大的變革。購(gòu)房者從此之后不再是面對(duì)一份樓書、一張售樓小姐的嘴來(lái)購(gòu)房了，他們能實(shí)實(shí)在在地感受房屋以后再下判斷。

然而也有人擔(dān)心，期房退出市場(chǎng)會(huì)造成一段時(shí)間的真空期從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上升，本刊記者就這些敏感問(wèn)題采訪了滬上房地產(chǎn)專家，得出的結(jié)論是：房?jī)r(jià)不會(huì)受此影響上升，購(gòu)房者可靜觀其變。

“如果取消預(yù)售制度的話，將會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌，這是一件好事情，”在談到如果真的取消中國(guó)現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成教授如此認(rèn)為。

由人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告稱，“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！睆倪@段話中的字面來(lái)看，似乎只是央行的一面之詞，但是這被專家看作是一種信號(hào)，而這個(gè)信號(hào)并不僅僅只是震懾開(kāi)發(fā)商而已。據(jù)尹伯成的判斷，真正取消該制度的可能性并不是沒(méi)有。

那么，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要表現(xiàn)在哪里？購(gòu)房者應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)，我們聽(tīng)聽(tīng)專家的說(shuō)法。

期房預(yù)售制度的前世今生

期房預(yù)售制度的產(chǎn)生，有它特定的歷史原因。要尋找期房產(chǎn)生的原因，我們先要厘清一個(gè)概念，那就是何謂期房。

期房即預(yù)售商品房，是指從開(kāi)發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》可以公開(kāi)發(fā)售開(kāi)始，直至取得之前的商品房。期房一般沒(méi)有整體竣工，購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)期房時(shí)簽訂的是《商品房預(yù)售合同》，購(gòu)購(gòu)后一般需要等待一段時(shí)間后才能入住。就上海目前的情形來(lái)看，簽訂預(yù)售合同到較后入住，大約需要等待一年半左右的時(shí)間。

跟據(jù)2000年11月29日下發(fā)的上海市房地局《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售新標(biāo)準(zhǔn)的通知》可知，上海商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)（中低價(jià)普通商品房的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)除外）分為兩種：一種是7層以下（含7層）商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層以上（含8層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工到主體結(jié)構(gòu)2/3以上（不得少于7層）。

而與之相應(yīng)的現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥所售項(xiàng)目的《房地產(chǎn)權(quán)證》的商品房。現(xiàn)房必須是整體竣工并通過(guò)驗(yàn)收，購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房時(shí)簽訂《商品房購(gòu)賣合同》，即購(gòu)即可入住。

據(jù)專家介紹，國(guó)外的商品房交易是采取“先建后售”的方式進(jìn)行的，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商先取得土地的使用權(quán)之后再開(kāi)發(fā)建設(shè)，商品房建成后再行出售。這種方式對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)十分安全。

尹伯成說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛形成不久，開(kāi)發(fā)商品房耗時(shí)很長(zhǎng)，同時(shí)需要大量的資金方可維持，為了鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)內(nèi)需，在1997年前后，推出期房預(yù)售制度。推出這種制度的目的在于方便開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)。

期房預(yù)售早該取消

在尹伯成看來(lái)，預(yù)售制度的存在已經(jīng)不合時(shí)宜了?！艾F(xiàn)在是應(yīng)該考慮取消這些制度了，目前的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，”他說(shuō)。

臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)政策研究協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)蔡為民先生認(rèn)為，期房預(yù)售其實(shí)不合理的形式，他說(shuō)：“購(gòu)房者購(gòu)下期房之后，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，產(chǎn)權(quán)、房屋都不屬于購(gòu)房者，但是他們確需要向銀行支付貸款利息，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是不公平的。”

期房預(yù)售一直被學(xué)者認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商“空手套白狼”，依靠銀行和承建商墊付大部分開(kāi)發(fā)成本，房屋未建成，即通過(guò)認(rèn)購(gòu)金開(kāi)始了資金回籠。這就相對(duì)于開(kāi)發(fā)商只要花費(fèi)很少的成本，就可以獲得非常大的回報(bào)。

根據(jù)“上海房地資源網(wǎng)”登記的數(shù)據(jù)顯示，上海目前有4500多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這被業(yè)內(nèi)稱之為“百花齊放”。但是有學(xué)者認(rèn)為，這正是由于預(yù)售制度的存在，導(dǎo)致市場(chǎng)淘汰機(jī)制徹底失靈。

尹伯成認(rèn)為，由于期房預(yù)售制度的存在，要讓購(gòu)房者承擔(dān)諸多風(fēng)險(xiǎn)，這也有失公平。諸如目前出現(xiàn)的“貨不對(duì)板”、“爛尾樓”、“一房多賣”、“重復(fù)抵押”等現(xiàn)象，莫不與預(yù)售制度有關(guān)。

而這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，幾乎沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就不一樣了。購(gòu)購(gòu)期房時(shí)，購(gòu)房者是根據(jù)圖紙購(gòu)房，看不到實(shí)物，看到的僅僅是欲購(gòu)房屋的戶型圖、整個(gè)園區(qū)的效果圖、樣板房而已，與用戶較終的房屋會(huì)有所差距。而一些精裝修的房屋在裝修的標(biāo)準(zhǔn)上更是沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)。就目前的情形來(lái)看，購(gòu)購(gòu)期房主要會(huì)碰到房屋延期交付使用風(fēng)險(xiǎn)、房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風(fēng)險(xiǎn)、房屋權(quán)屬證件無(wú)法按期得到的風(fēng)險(xiǎn)。

蔡為民甚至認(rèn)為，期房預(yù)售制度是導(dǎo)致?tīng)€尾樓出現(xiàn)的根源所在。他分析說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，如果后市好，可以繼續(xù)做下去，如果后市不好的話，開(kāi)發(fā)商就跑路了，反正所花費(fèi)的成本也不高。”如果出現(xiàn)這樣的情況，那么購(gòu)房者就會(huì)蒙受更大的損失。

雖然香港、臺(tái)灣地區(qū)也存在預(yù)售制度，但蔡為民認(rèn)為這比內(nèi)地的做法更為先進(jìn)一些。他告訴記者，臺(tái)灣商品房預(yù)售是這樣操作的，即按照工程進(jìn)度付款，而且做到?？顚Ｓ?，由銀行作為中間人來(lái)監(jiān)督，這樣就能夠有效地降低購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。

廢除期房預(yù)售不會(huì)推升房?jī)r(jià)

尹伯成認(rèn)為，如果廢除期房房屋預(yù)售制度，這會(huì)產(chǎn)生積極的作用，會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

他指出，頭先會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌，對(duì)于一些實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)，將遭到市場(chǎng)淘汰，而另外一些企業(yè)則會(huì)繼續(xù)發(fā)展。個(gè)

有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，取消房屋預(yù)售制度，可能會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲。因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)，預(yù)售制度取消之后，會(huì)造成開(kāi)發(fā)周期的延長(zhǎng)，導(dǎo)致供應(yīng)量的減少，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)上漲。但是蔡為民認(rèn)為這不大可能。

蔡為民指出，如果在去年廢除期房預(yù)售制度，這很有可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的情形是供小于求，很多購(gòu)房者為了得到一套房源，不惜長(zhǎng)時(shí)間的排隊(duì)。但是目前的狀況已經(jīng)不再是這樣，就目前“上海網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，其商品房可售總面積接近1750萬(wàn)平方米，由于現(xiàn)在投資需求已經(jīng)被打壓下去，而自住剛性需求還沒(méi)有得到釋放，那么在這種背景下，這個(gè)數(shù)字還會(huì)增加。因此，蔡為民認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)轭A(yù)售制度的廢除而上漲。由于開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，可能會(huì)將價(jià)格定得更為合理一些，所以他認(rèn)為這樣反而很有可能對(duì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下挫。

在他看來(lái)，期房銷售其實(shí)是一種資金回籠的工具，被切斷之后，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，影響是比較大。蔡為民認(rèn)為，在原來(lái)的環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)期房預(yù)售來(lái)提前收回成本，所以能夠大幅度地?cái)U(kuò)張，但如果廢除這個(gè)制度之后，因?yàn)槭艿劫Y金的限制，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法做到這點(diǎn)了。

同時(shí)，他認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)更加注重樓盤的品質(zhì)。他說(shuō)：“在期房預(yù)售的情形下，開(kāi)發(fā)商銷售出去的是一種‘期貨’，樓盤的品質(zhì)到底怎么樣，全憑開(kāi)發(fā)商的嘴來(lái)說(shuō)。而且在過(guò)去的5年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣太好了，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有從購(gòu)房者的需求出發(fā)來(lái)真正在意產(chǎn)品的品質(zhì)。但是如果變?yōu)楝F(xiàn)房銷售之后，開(kāi)發(fā)商則不得不在意，因?yàn)樗麄兯f(shuō)的一切，購(gòu)房者都可以看得見(jiàn)、摸得著，所以開(kāi)發(fā)商只有造出更好的產(chǎn)品，才能得到市場(chǎng)的認(rèn)可?！?p>

購(gòu)房者可靜觀其變

尹伯成認(rèn)為購(gòu)房者現(xiàn)在要做的事情就是等待。在他看來(lái)，目前還不到購(gòu)房的較佳時(shí)機(jī)。他說(shuō)：“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)下降通道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整剛剛開(kāi)始，遠(yuǎn)不到結(jié)束的時(shí)候?！本退呐袛?，認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)應(yīng)該在今年4月份較高點(diǎn)的基礎(chǔ)上下降30%左右。

蔡為民認(rèn)為購(gòu)房者應(yīng)該靜觀其變，因?yàn)樗徽J(rèn)同期房預(yù)售制度的廢除會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)量的減少，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。開(kāi)發(fā)商的壓力會(huì)更大，因?yàn)檗D(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房銷售之后，開(kāi)發(fā)商如果不能將商品房及時(shí)銷售出去的話，就會(huì)產(chǎn)生庫(kù)存、折舊等一系列問(wèn)題。

不過(guò)就目前的情形來(lái)看，蔡為民認(rèn)為不要馬上取消期房預(yù)售制度，而是尋求一種改良的方式。目前很多人拿到房子鑰匙之后件事情就是拆墻，因?yàn)橛行┓啃彤吘共皇前凑召?gòu)房者的意愿進(jìn)行設(shè)計(jì)的。他建議可以采用香港模式，采用分期付款的辦法，同時(shí)引進(jìn)銀行監(jiān)管制度，這樣，購(gòu)房者也可參與建房，得到自己想要的產(chǎn)品?！　　　　?作者：甄愛(ài)軍)