●上周，樓市重現(xiàn)開盤售罄盛況，在產(chǎn)品、品牌和市場信心的綜合影響下，抑制已久的剛性需求集中釋放。

●與此同時(shí)，回暖趨勢蔓延至大戶型，伴隨低價(jià)熱銷的規(guī)律，換房需求"蠢蠢欲動(dòng)"。

●消化存量是主線，性價(jià)比依然關(guān)鍵，跟隨如此的市場大勢，消費(fèi)信心尤需呵護(hù)。

話題緣起

開盤售罄重現(xiàn)江湖

上周，年輕的小余打消了購購金域華府的念頭，原因是突然加價(jià)讓他難以接收，小余說會(huì)繼續(xù)關(guān)注80平方米左右、總價(jià)在90萬元以內(nèi)的單位，婚期將至，置業(yè)變成了必需。

然而，并非所有人都對(duì)價(jià)格如此敏感，2月20日萬科金域華府233套單位全部售罄，與2個(gè)月前頭批單位相比，價(jià)格普遍上漲1000元/平方米，據(jù)稱這是一年以來深圳樓市出現(xiàn)的頭個(gè)開盤售罄樓盤。仔細(xì)解讀此番售罄，不難發(fā)現(xiàn)景觀較好、價(jià)格較貴的單元率先售出，這與投資客當(dāng)?shù)罆r(shí)緊盯價(jià)格明顯不同。而事實(shí)上在現(xiàn)場，購購兩套以上的客戶也是，自住客依然是主流。

從去年的堅(jiān)守觀望到今年的明顯釋放，深圳樓市的置業(yè)心態(tài)正在轉(zhuǎn)變。然而這種釋放不同于幾年前的泛濫失控，更偏重理性色彩下的有的放矢，區(qū)域、地段、產(chǎn)品、品牌……置業(yè)者無不在做這樣的綜合評(píng)分。如果以熱銷、售罄為標(biāo)準(zhǔn)衡量的話，今年個(gè)需求釋放點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，那么下一個(gè)又在哪里？2009年的置業(yè)大軍終會(huì)涌向何方？

市場透視

深銳觀察

換房客蠢蠢欲動(dòng)

市場回暖只與頭次置業(yè)和小戶型有關(guān)，事實(shí)上自去年第四季度延續(xù)至今的這一市場特性正在扭轉(zhuǎn)。如果說小戶型吸引的是置業(yè)門檻較低的頭次置業(yè)者，那么青睞大戶型的換房客，也是深圳樓市剛性需求中不可或缺的一部分。

國土房管局成交數(shù)據(jù)顯示，天安瓏園、中城天邑、四季山水等福田多個(gè)大戶型樓盤成交暴漲；半島城邦二期元宵節(jié)后個(gè)周末就成交１６套大戶型；海月花園五期２月份至今已成交７４套；而城市山林近兩周平均每周成交２０套，是去年周成交量的２倍。同時(shí)，近期成交放大的還有浪琴半島、皇庭港灣、金泓凱旋城、熙龍灣、公園大地等大戶型為主的樓盤，在深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的較新１０大銷售榜中，上述樓盤赫然在列。

一方面是換房需要確實(shí)存在，另一方面也是價(jià)格接近底線，相當(dāng)一部分置業(yè)者承認(rèn)，目前熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)大戶型物業(yè)，價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了他們的心理價(jià)位，而且在刺激樓市措施不斷出臺(tái)的背景中，多數(shù)人認(rèn)為現(xiàn)在是入市好時(shí)機(jī)。

深銳觀察

還原真實(shí)的剛性需求

剛性需求，一直被視為支撐深圳樓市的賣點(diǎn)。實(shí)際上，剛性需求并不僅僅包括頭次置業(yè)，新婚購房、換房升級(jí)、養(yǎng)老置業(yè)等等滋生的消費(fèi)需求，都是樓市剛性需求的一部分。

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長顧云昌用自有住房率來衡量深圳的剛性需求，如果按照深戶人口來計(jì)算，深圳居民自有住房率在全國一線城市中大幅領(lǐng)跑，然而以深圳一千余萬的總?cè)丝趤頊y算，得到的結(jié)論卻恰恰相反，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國城市的平均水平。事實(shí)上目前剛性需求的主力軍絕非區(qū)區(qū)幾百萬的深戶居民。

"剛性需求決定深圳樓市提前回暖。"該觀點(diǎn)一直被深圳業(yè)內(nèi)認(rèn)可，龐大的自住需求構(gòu)成深圳樓市較堅(jiān)挺的市場基礎(chǔ)，也得以讓目前的樓市整體價(jià)格保持相對(duì)理性的水平，"繼續(xù)深度下滑的可能性變低。"

"應(yīng)該不會(huì)大幅降價(jià)，就算降價(jià)了也沒辦法。"剛剛訂下浪琴半島的鐘先生這樣告訴記者，原來８０多平方米的房子已經(jīng)滿足不了居住需求，而對(duì)于未來的價(jià)格漲跌，鐘先生稱不會(huì)報(bào)以太多的關(guān)注。

如果說樓市的前期回暖頭先帶動(dòng)的是頭次置業(yè)者，惠及中低檔物業(yè)，那么隨著樓市利好的進(jìn)一步放大，越來越多的換房客加入這一行列，很明顯，這一的消費(fèi)力更強(qiáng)，涉及的產(chǎn)品也更主流。因此，只有換房客全面行動(dòng)時(shí)，樓市才有可能是本質(zhì)上的回暖。

觀點(diǎn)解讀

珍貴而脆弱的消費(fèi)信心

"不是每個(gè)樓盤漲價(jià)后都會(huì)像金域華府那么好賣。"有營銷專家指出，低價(jià)走量依然沒有改變，但是隨著這一趨勢的延續(xù)，更多的剛性需求開始釋放，樓市短期內(nèi)的成交值得看好。但是值得注意的是，購方對(duì)價(jià)格依然十分敏感，畫蛇添足的提價(jià)、反價(jià)，容易讓置業(yè)者反感。

事實(shí)上，就有開發(fā)商負(fù)責(zé)人謹(jǐn)慎看好現(xiàn)階段置業(yè)者的積極入市。據(jù)悉２００９年全市的新增樓盤接近２００個(gè)，隨著３月份以后新貨密集上市，又少不了一番"惡斗"，屆時(shí)同類型產(chǎn)品難免在價(jià)格和上大做文章。也有不少置業(yè)者期望在今年新貨全面上市后再做抉擇，他們認(rèn)為這樣可能有更好的優(yōu)惠。

但仍有專家建議，當(dāng)前不失為一個(gè)入市的好時(shí)機(jī)，按照樓市周期發(fā)展的規(guī)律判斷，目前市場正處低谷，無論是政策環(huán)境、服務(wù)品質(zhì)還是產(chǎn)品性價(jià)比，都接近"臨界點(diǎn)"，這尤其對(duì)自住購家而言是好事。

有意購購小三房的曾女士代表了大多數(shù)置業(yè)者的觀點(diǎn)，"地段品質(zhì)越好的房子，降價(jià)的可能性越低"，但是如果開發(fā)商盲目提價(jià)，就堅(jiān)決不"購賬"。

(作者：盧青)