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房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展全過(guò)程在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下無(wú)不處處體現(xiàn)出程序及行為的法律化，特別

是房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，在世界各國(guó)大都以交易各方律師直接參與的形式出現(xiàn)。以我國(guó)特別

是北京地區(qū)近兩年的情況看，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)是法律性較強(qiáng)的一個(gè)環(huán)節(jié)，而目前在

社會(huì)上影響的商品房涉外銷(xiāo)售活動(dòng)，又是其中法律事務(wù)較多、問(wèn)題較為復(fù)雜的一

個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。

從北京地區(qū)的情況看，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，特別是一些高端物業(yè)，基本上都是

由外商參與投資開(kāi)發(fā)的，同時(shí)更兼而考慮到境外人士或機(jī)構(gòu)更為旺盛的購(gòu)購(gòu)力，為盡

快收回投資，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目的，房地產(chǎn)發(fā)展商一般都向境外銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)之物業(yè)。特別需

指出，目前的房地產(chǎn)發(fā)展商，為了加快開(kāi)發(fā)速度，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取滾動(dòng)資金，一

般都采用了起家于香港的銷(xiāo)售方式——預(yù)售“樓花”，也就是說(shuō)在商品房外銷(xiāo)中，實(shí)

際上包括現(xiàn)房銷(xiāo)售和預(yù)售兩種，這里主要以外銷(xiāo)預(yù)售為主說(shuō)明其中的法律問(wèn)題及事

務(wù)。

商品房外銷(xiāo)的大前提，是獲得政府部門(mén)批準(zhǔn)后發(fā)給的《商品房外銷(xiāo)許可證》，預(yù)

售樓花則更需領(lǐng)取《外銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證》，要獲得外銷(xiāo)預(yù)售許可證，則必須依據(jù)

國(guó)家及北京市有關(guān)規(guī)定，完成以下工作和法定程序：一、付清地價(jià)款，取得土地使用

證；二、已獲得建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證等；

三、完成工程建設(shè)總投資額的25％以上；四、工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確

定；五、在銀行開(kāi)立代收房屋預(yù)售款的結(jié)算帳號(hào)并簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；六、制訂出

售樓說(shuō)明書(shū)、物業(yè)管理公約并確定物業(yè)管理者。

完成商品房外銷(xiāo)的許可后，隨后開(kāi)始的銷(xiāo)售活動(dòng)，實(shí)際上是參與交易各方的一系

列法律行為的組合，體現(xiàn)為一系列的合同或協(xié)議關(guān)系，其中包括：發(fā)展商與銷(xiāo)售商之

間的協(xié)議、發(fā)展商與律師樓之間的協(xié)議、發(fā)展商與購(gòu)方之間的合同、購(gòu)方與提供按揭

銀行之間的合同，除此之外，還有各方之間的委托與受托關(guān)系等等。另外還會(huì)在銷(xiāo)售

過(guò)程中，出現(xiàn)簽約、登記、辦理有關(guān)權(quán)屬證件等諸多事情。

從目前的實(shí)踐看，國(guó)內(nèi)的律師在商品房外銷(xiāo)中，基本上承擔(dān)了以下工作：

——協(xié)助發(fā)展商辦理土地使用權(quán)有償受讓手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》；協(xié)助

發(fā)展商完善商品房外銷(xiāo)預(yù)售條件，領(lǐng)取《商品房外銷(xiāo)預(yù)售許可證》；

——草擬、審查《預(yù)售商品房合作協(xié)議書(shū)》、《樓宇按揭貸款合同書(shū)》，協(xié)助發(fā)

展商確定售樓按揭銀行；協(xié)助按揭銀行審查發(fā)展商主體資格及物業(yè)狀況之合法性，并

出具法律意見(jiàn)書(shū)；協(xié)助發(fā)展商與代收預(yù)售款的開(kāi)戶(hù)銀行簽訂《房屋預(yù)售款監(jiān)管協(xié)

議》；

——為發(fā)展商草擬《外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》之補(bǔ)充協(xié)議；草擬、審查《物業(yè)管理

合同》及《房屋使用、維修、管理公約》，協(xié)助發(fā)展商選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

——安排辦理《外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》、《樓宇按揭貸款合同書(shū)》、《房屋使

用、維修、管理公約》之簽訂手續(xù)，并提供律師見(jiàn)證；

—— 《外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》之預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù)，為《外銷(xiāo)商品房預(yù)售

契約》之轉(zhuǎn)、受讓方的轉(zhuǎn)讓行為提供律師見(jiàn)證； 預(yù)售契約轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)；代表購(gòu)

賣(mài)雙方辦理商品房之過(guò)戶(hù)、領(lǐng)證手續(xù)；與境外律師樓配合，辦理《外銷(xiāo)商品房預(yù)售契

約》簽約、登記、轉(zhuǎn)名、過(guò)戶(hù)之手續(xù)；

——為發(fā)展商、銷(xiāo)售商、購(gòu)方提供相關(guān)法律咨詢(xún)服務(wù)；協(xié)調(diào)購(gòu)方、代理商和發(fā)展

商之間的關(guān)系；協(xié)助解決購(gòu)方、代理商及發(fā)展商之間出現(xiàn)的各類(lèi)法律問(wèn)題。

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