2000年5月，某開(kāi)發(fā)商(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)商)和某建筑施工集團(tuán)公司(以下簡(jiǎn)稱施工公司)簽訂了建筑面積2萬(wàn)平方米的工程承包合同。合同約定保修期限為一年。2001年11月該工程通過(guò)竣工驗(yàn)收。2002年5月，物業(yè)公司向開(kāi)發(fā)商反映了3幢商品房均有屋頂、外墻面滲漏，樓地層地板霉變等問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商立即與施工公司聯(lián)系維修，雖然施工公司實(shí)施了維修，但不徹底。2003年8月，開(kāi)發(fā)商要求施工公司進(jìn)行維修時(shí)，施工公司表示保修期限已過(guò)，已與其無(wú)關(guān)。然而，在這過(guò)程中開(kāi)發(fā)商累計(jì)已經(jīng)對(duì)20余戶業(yè)主賠付不同程度受損費(fèi)用30多萬(wàn)元。另外還有30余戶提出賠償，正在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商之中。

分析：

商品房質(zhì)量問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遇到的較為普遍的現(xiàn)象，在建設(shè)工程竣工后，遇到上述案例中的情況發(fā)生時(shí)，在民事責(zé)任上如何確定施工企業(yè)的責(zé)任范圍，如何正確處理與業(yè)主之間的爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為有以下三個(gè)方面的問(wèn)題值得注意。

，保修責(zé)任的落實(shí)。頭先，建筑法律法規(guī)對(duì)施工企業(yè)有強(qiáng)制性保修義務(wù)的規(guī)定。上述案例中開(kāi)發(fā)商與施工方也在工程承包合同中就此約定“凡施工不當(dāng)造成工程質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)負(fù)責(zé)保修”。這就是施工公司必須履行保修義務(wù)的合同根據(jù)。其次，施工公司認(rèn)為，合同約定了一年的保修期限，在過(guò)了保修期后的2003年8月，施工公司已經(jīng)不應(yīng)再承擔(dān)保修義務(wù)。對(duì)此，按照民法原理分析，當(dāng)履行了保修義務(wù)，但尚未徹底完成保修范圍的情況存在時(shí)，開(kāi)發(fā)商追索其保修義務(wù)的權(quán)力時(shí)效依然存在。

，當(dāng)施工公司維修后，開(kāi)發(fā)商可能發(fā)現(xiàn)，維修屋頂滲水后，滲漏依然存在；當(dāng)對(duì)外墻面作噴涂防水劑處理時(shí)，又發(fā)現(xiàn)外墻面粉刷層配比失誤引起滲水。這就涉及到質(zhì)量責(zé)任的落實(shí)問(wèn)題。在實(shí)踐中如果出現(xiàn)此類問(wèn)題，就已經(jīng)不是一般的保修性質(zhì)問(wèn)題，而是工程質(zhì)量問(wèn)題，比如，排除勘察、設(shè)計(jì)原因，屋頂滲水說(shuō)明施工時(shí)不符合施工技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商可以參照《建筑法》第74條和簽訂的工程承包合同的約定，追究施工公司承擔(dān)返工、修理，并賠償損失的質(zhì)量責(zé)任。

第三，在處理問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意兼顧兩頭的做法。及時(shí)協(xié)商與購(gòu)房業(yè)主的賠償問(wèn)題是必要的，但是，與此同時(shí)，因?yàn)榇嬖跈?quán)力時(shí)效的期限問(wèn)題，所以，必須考慮主動(dòng)并隨時(shí)與施工公司保持有限方式(比如信函，傳真)的聯(lián)系，必要時(shí)可以采取法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。

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