《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）自2003年6月8日正式頒布之后，引起社會各界的廣泛關注。建設部政策研究就《條例》中大家關心的熱點問題進行了討論，綜述如下：

　　對《物業(yè)管理條例》的總體評價

　　正面評價

　　《物業(yè)管理條例》自2003年6月8日正式頒布之后，引起社會各界的強烈反響和廣泛關注。從目前我們調查掌握的情況看，無論是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商、專家學者還是新聞媒體，對《條例》總體評價是好的，認為《條例》明確回答了物業(yè)管理中的許多焦點問題，規(guī)范了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的權利義務關系，維護了業(yè)主的權利，有利于保護公民財產；《條例》的實施，對促進社會穩(wěn)定，推進建設全面小康社會都具有積極作用。
　　《條例》主要在以下幾個方面實現(xiàn)了突破：
　　——明確了業(yè)主的權利，進一步強化業(yè)主的監(jiān)督權和財產管理權（如對公共維修基金的管理）。在以往的實踐中，由于業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相比在經濟實力與信息占有等方面處于相對弱勢地位，二者完全平等的法律地位得不到體現(xiàn)?！稐l例》通過設立業(yè)主大會制度，建立起業(yè)主之間的溝通協(xié)商機制，在統(tǒng)一業(yè)主意見的基礎上，與開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)共同實施物業(yè)管理活動，初步建立起雙方平等的法律地位。
　　——加強了前期物業(yè)管理。《條例》明確了開發(fā)商在前期物業(yè)管理中的責任和義務，約束開發(fā)商不得隨意指定物業(yè)公司，并要求開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)交接、承接驗收工作。這有利于解決當前實踐中開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)相互推諉責任的問題，有利于引導開發(fā)商在開發(fā)過程中就注意規(guī)范其開發(fā)經營活動。
　　——以物業(yè)服務合同的形式規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)的服務行為，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同提供相應服務，明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的民事行為關系。
　　——在物業(yè)服務收費上，推行“按質論價”?！稐l例》明確要求收費必須合理、公開，提出費用與服務水平相適應，有利于解決物業(yè)管理企業(yè)服務不到位、收費不規(guī)范的問題。
　　——規(guī)定了違反《條例》的相應法律責任，引入了民事賠償機制，依法規(guī)范物業(yè)服務行為。過去的行政法規(guī)通常對法律責任的規(guī)定只限于政府的行政處罰，而受害的當事人卻得不到任何民事賠償，新《條例》則在規(guī)定行政處罰的同時規(guī)定了民事賠償責任。
　　主要意見
　　從總體上看，對《條例》的主要意見可歸納為兩條：
　1. 認為《條例》中有關規(guī)定太“粗”，過于原則，可操作性不強。有專家認為，該《條例》中沒有細節(jié)描寫，能夠被順利操作的內容很少，物業(yè)服務中存在的諸如業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題以及物業(yè)服務標準與服務費用等問題，《條例》都沒有提出任何解決辦法?！稐l例》雖規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的10項權利，但具體如何行使并不明確，這等于給業(yè)主開了張空頭支票。
　　2.未體現(xiàn)物權與業(yè)主委員會的法律地位。有人認為，物權和業(yè)主委員會的法律地位是解決物業(yè)管理糾紛的兩個較核心的問題，而這兩個問題在《條例》中都沒有體現(xiàn)出來?！稐l例》若能在內容上為構造我國的財產制度起到一定的鋪墊作用，將是它較成功的地方，可惜它走的仍是行業(yè)管理模式，而不是法律模式。而且，在有關物權的內容上，《條例》只字未提。
　　我們認為，《條例》屬于國家行政法規(guī)，適用范圍是全國，我國東中西部社會經濟發(fā)展很不平衡，不同地區(qū)、城市物業(yè)管理的外部環(huán)境與具體條件差距更大，因此，《條例》只能做具有指導性的原則規(guī)定，對細則等問題需根據(jù)具體情況研究解決。從這一點看，《條例》的確比較“粗”。但是，也應看到《條例》的第32 條、41條、54條明確了相關具體管理辦法將另行制定。目前，建設部配套的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程》已經頒布。下一步，建設部還將會同或配合有關部門制定《住房維修資金管理辦法》、《物業(yè)管理收費管理辦法》，制定《物業(yè)服務合同》、《業(yè)主公約》等示范文本，修訂《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》，健全物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度工作，并指導中國物業(yè)管理協(xié)會制定《物業(yè)管理服務標準》。各城市也將結合本地實際出臺地方條例進行補充。
　　對于《條例》的作用和意義，我們經過研究，認為可以從以下兩個角度來認識：
　　頭先，我國市場經濟體制初步建立，市場經濟的法律制度框架尚不完善，包括《物權法》都尚未制定，通過《條例》難以解決物權問題，也不可能將財產權關系的規(guī)范和調節(jié)問題作為此次立法的對象和內容。從實際出發(fā)，先立法解決當前物業(yè)管理活動中的急需規(guī)范的問題，今后隨著國家法律制度的完善及實踐中產生的問題，再加以發(fā)展完善，這樣的立法思路是可以接受的。
　　其次，我國物業(yè)管理的具體對象與其他國家有所不同，我國城鎮(zhèn)住宅是以產權房為主體。西方國家個人住宅主要是單體建筑（獨棟），公寓一般是出租，所有人仍是個人，因此在劃分權利和義務時十分明確。我國城鎮(zhèn)住宅小區(qū)以多產權樓房為主，存在大量的公共部位和共有設施。因此，單個業(yè)主不能行使相應權利，公共設施的使用必須體現(xiàn)全體業(yè)主的意志。我們認為，由于物業(yè)管理法律關系具有共權與私權相混合的明顯特征，在這種情況下如何行使共有物權，還有待進一步研究探索。在理論研究尚不完善的條件下，很難在《條例》中以立法形式明確物權關系。
　　對《條例》爭論較大的幾個問題的看法和討論

　　關于業(yè)主和業(yè)主委員會的召開
　　根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主大會應有物業(yè)管理區(qū)域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加，方可召開。業(yè)主大會作出的決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。有意見認為，實踐中多數(shù)社區(qū)連一年舉行一次會議都不能保證，此條規(guī)定可能會使本意要有效維護全體業(yè)主權利的規(guī)定流于形式。
　　我們認為，在我國目前的條件下，這種擔心是有一定道理的?！稐l例》之所以做出這樣的規(guī)定，主要是為了體現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主的共同意愿，避免發(fā)展商和少數(shù)業(yè)主委員會成員濫用權利，保證小區(qū)物業(yè)管理的相對穩(wěn)定。另外，對于重大問題，如大家關心的選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)問題，審慎行事還是完全必要的。為了解決這個矛盾，本次正式公布的《條例》在保證業(yè)主大會代表全體業(yè)主的原則不變的基礎上增加了相關規(guī)定，即業(yè)主大會可采用或集體討論或書面征求意見的靈活方式召開，業(yè)主還可以委托代理人參加業(yè)主大會。這些規(guī)定在一定程度上增強了《條例》中有關規(guī)定的可操作性。當然，在實踐具體操作中，要保證業(yè)主大會按時定期召開還是有一定難度，需要全體業(yè)主積極參與，主動行使自己的權利，也需要盡快完善業(yè)主大會召集制度。

　　“業(yè)主大會”及“業(yè)主委員會”的法律地位問題
1. 新《條例》沒有明確業(yè)主大會及業(yè)主委員會的法律地位。根據(jù)《條例》，業(yè)主大會與業(yè)主委員會是一個民事主體，并具有民事權利與行為能力。但是，我國法律體系中民事主體資格取得的兩種依據(jù)，一是法律直接規(guī)定，二是按照法律規(guī)定的條件與確立的程序取得。但是《條例》只規(guī)定了業(yè)主委員會向行政主管部門備案，通過備案不足以確立其民事主體的地位與資格。
2.《條例》中沒有關于建立管理基金的規(guī)定。沒有管理基金，則業(yè)主大會或業(yè)主委員會沒有任何物質財產，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，一個機構沒有財產就不能成為民事訴訟主體。而當物業(yè)管理企業(yè)違反合同不履行義務、不承擔責任時，業(yè)主大會或業(yè)主委員會將無從啟動對追究物業(yè)管理企業(yè)的責任的訴訟或仲裁。
我們認為，業(yè)主大會（包括業(yè)主委員會）的法律地位不明確，《條例》規(guī)定的賠償責任就難以落實。這個問題有待進一步研究。對于管理基金問題，在建設部剛頒布的《業(yè)主大會規(guī)程》中已對工作經費問題作了規(guī)定。

關于業(yè)主的權利
1. 業(yè)主是否有選擇或者不選擇物業(yè)公司的權利。《條例》第三十四條規(guī)定“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理”。有人理解為無論社區(qū)多大，都必須委托物業(yè)管理企業(yè)管理，戶數(shù)較少的社區(qū)不能業(yè)主自治，如有人提出“對于一個戶數(shù)較少的社區(qū)，《條例》沒有規(guī)定允許社區(qū)業(yè)主完全自治管理的模式，允許聘請數(shù)量較少的有專長的員工實現(xiàn)管理，而無須由成本較高的物業(yè)公司管理。”
事實上，《條例》把調整對象確定于業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)按合同約定實施物業(yè)管理的活動，除此之外，業(yè)主還可以選擇物業(yè)管理的其他方式，如自行管理、直接將某種服務事項委托專門企業(yè)等等，這些活動不在《條例》所管理的范圍之內，但并不意味著《條例》禁止這些物業(yè)管理方式。盡管如此，由物業(yè)管理企業(yè)實施專門化的物業(yè)管理，應該作為物業(yè)管理方式的主流進行提倡和推行，其他方式可在特定情況下作為其有益的補充。
同樣，第九條“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會”，也并不意味著非成立業(yè)主大會不可?！稐l例》在制度設計中將同一個物業(yè)管理區(qū)域，同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主成立業(yè)主大會作為一般的原則，但在只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少，且經全體業(yè)主一致同意的情況下，可以不成立業(yè)主大會。
2.業(yè)委會作出的決定是否只能與物業(yè)管理有關。有人認為，“第十九條規(guī)定也是對業(yè)主民事權的侵犯?！边@一條的規(guī)定是：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
《條例》規(guī)定業(yè)委會只有關于物業(yè)管理一項權利，不是說業(yè)主沒有其他權利，其他權利已在《憲法》及其他諸多法律中予以了規(guī)定。作為業(yè)委會，其成立的目的是為了維護業(yè)主的物業(yè)財產權，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)服務工作，那么，其工作范圍也理所當然的應該局限在物業(yè)管理之內。

業(yè)主大會與居委會的關系
《條例》十條規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)

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