春節(jié)之后，成都樓市出現(xiàn)回暖跡象。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，成都不少商品房交易量有了不小的起色，去年一度冷冷清清的售樓處也出現(xiàn)了久違的熱鬧景象，人潮涌動(dòng)、成交活躍。

投資者們開始再度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，各商業(yè)銀行也看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，打出創(chuàng)新牌。而面對(duì)眼花繚亂的房貸理財(cái)產(chǎn)品，不少投資者犯了愁：目前市場(chǎng)上究竟有哪些房貸理財(cái)產(chǎn)品呢？如何選擇房貸產(chǎn)品，將其變成自己的理財(cái)工具呢？

近期，各大商業(yè)銀行相繼推出了各類以賬戶資金抵扣貸款本金的房貸理財(cái)產(chǎn)品，幫助購(gòu)房者提前還清貸款，降低利息總額，享受到比7折利率更多的折扣。眾所周知，還貸越快省得越多。為此，我們特地為有意購(gòu)購(gòu)頭套房的您搜羅了幾類可以通過提前還款來(lái)實(shí)現(xiàn)"折上折"的房貸理財(cái)產(chǎn)品。

方案一：隨心還

設(shè)較低還款額 隨意增加還款額

工商銀行推出了一款以等額本息還款法為基礎(chǔ)的房貸產(chǎn)品，客戶可以此為較低還款額，進(jìn)而增加還款金額實(shí)現(xiàn)提前還款。

據(jù)了解，這款"隨心還"是指客戶在借款合同約定的還款期限內(nèi)，以等額本息還款法計(jì)算的還款金額作為每期較低還款額，在此基礎(chǔ)上，客戶可以隨意增加還款金額，作為提前還款的資金。銀行工作人員表示，使用"隨心還"的客戶完全可以根據(jù)自身家庭收入、資金安排等情況靈活選擇還款方式和還款金額，限度降低客戶貸款資金成本，以達(dá)到降低還款壓力的目的。

實(shí)際操作

張先生月收入3000元，近期購(gòu)購(gòu)了一套商品房，從銀行貸款20萬(wàn)，分20年還清。假設(shè)張先生選擇了"隨心還"房貸產(chǎn)品，按等額本息還款法計(jì)算，每月需至少還款1228.68元，若張先生每月決定還款2000元，則他每月多支付的771.32元作為提前還款處理。提前還款后，張先生的貸款期限將相應(yīng)縮短，由此將節(jié)省好幾年的利息支出，貸款成本大大降低。

理財(cái)提醒

"隨心還"不僅可以通過提前還貸來(lái)縮短貸款期限，從而節(jié)省利息支出，客戶還可以根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇向經(jīng)辦行申請(qǐng)降低每期還款金額，以降低貸款成本。

方案二：存抵貸 存貸相通 如同提前還款

存抵貸是指購(gòu)房者無(wú)需專程辦理提前還貸，只要把月供之外的閑錢或暫時(shí)不用的資金存在活期賬戶上，就可以按照約定，或者按日抵扣部分貸款利息，相當(dāng)于自動(dòng)提前還貸。

購(gòu)房者一旦有資金需求，急需用錢，可以隨時(shí)取出，對(duì)資金的流動(dòng)性沒有任何影響。

"存抵貸"是國(guó)內(nèi)較早推出的存貸相通的房貸理財(cái)產(chǎn)品，它對(duì)利息的節(jié)省和多余資金的處理方式被大多數(shù)貸款者所認(rèn)同。除深圳發(fā)展銀行在辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)外，工商銀行和建設(shè)銀行(601939)的"存貸通"、中國(guó)銀行(601988)的"房貸理財(cái)賬戶"、光大銀行的"月月省"以及興業(yè)銀行(601166)的"存貸寶"都是類似的產(chǎn)品。

實(shí)際操作

張先生使用"存抵貸"方式辦理了一筆20年50萬(wàn)元的房貸，若他的活期存款余額為20萬(wàn)元，再以55％進(jìn)行抵扣還貸的話，一年后，張先生可以抵扣的利息為：（20－5）萬(wàn)*55%*4.455%＝3675元。再加上20萬(wàn)元的一年活期存款利息720元，一年后總計(jì)可獲利4395元。（注：4.455％為7.5折后的五年期以上貸款利率）

理財(cái)提醒

辦理"存抵貸"業(yè)務(wù)只能采取等額本息還款方式，享受基準(zhǔn)利率7.5折。同時(shí)，該業(yè)務(wù)對(duì)賬戶資金有需求，一般來(lái)說(shuō)較低賬戶余額不得少于5萬(wàn)元。此外，還款利息節(jié)省的較高上限為總貸款額的50％。

方案三：活利貸 閑置資金存入 抵扣貸款本金

"活利貸"是指購(gòu)房者通過將閑置資金存入還款賬戶，直接抵扣貸款本金來(lái)提前還貸。

使用該房貸理財(cái)產(chǎn)品可以在節(jié)省利息支出的同時(shí)，自動(dòng)縮短貸款人的還款期限。

據(jù)介紹，客戶只需要將每月多余的閑散資金存入房貸還款賬戶中，這筆資金就被視為客戶提前還貸金額，房貸所產(chǎn)生的利息則以剩余本金計(jì)算。

實(shí)際操作

劉女士貸款100萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)房屋，期限30年(按房貸利率8.5折計(jì)算)，除去日常開支，她每月可存3000元。按照"活利貸"計(jì)算，劉女士每月存3000元到還款賬戶，每到個(gè)月其貸款本金就減少3000元。假設(shè)劉女士每月都固定存入3000元且不支取，只需約22年就可完成還貸。與此同時(shí)，由于每月本金減少，也進(jìn)一步減少了較終將支付的房貸利息總額。

理財(cái)提醒

"活利貸"與"存抵貸"類似，以等額本息為還款方式，且對(duì)于以家庭為單位的頭套普通住房，借款人在無(wú)不良記錄的情況下，只能享受基準(zhǔn)利率7.5折的優(yōu)惠。借款人還款利息節(jié)省的較高上限為總貸款金額的50％。

　方案四：隨借隨還 還貸同時(shí) 還可借貸

所謂"隨還"是指只要客戶開通"隨借隨還"業(yè)務(wù)，并設(shè)置專門的還款賬戶，之后存入該賬戶的人民幣活期存款就會(huì)每天自動(dòng)用于歸還貸款。

銀行工作人員表示，"隨還"功能實(shí)行當(dāng)天還款，當(dāng)日結(jié)息，從天開始就按照已還款后的剩余的貸款金額作為本金計(jì)算利息，在減少利息支出的同時(shí)，也縮短了還款期限。

所謂"隨借"功能則是指開通了該業(yè)務(wù)的客戶不僅可以提前還貸節(jié)省貸款成本，還能從銀行處獲得一定金額的個(gè)人授信額度，較長(zhǎng)可達(dá)30年。在客戶需要用錢的時(shí)候，通過電話銀行、網(wǎng)上銀行等渠道進(jìn)行自助借款，資金可以實(shí)現(xiàn)馬上到賬，充分滿足借款人在還款后的臨時(shí)資金需求。同時(shí)，工作人員表示，銀行向借款人提供的授信額度是循環(huán)的，一旦借款人歸還了借貸的資金并支付一定比例的借貸利息后，額度自動(dòng)恢復(fù)為初始金額。

實(shí)際操作

丁小姐將5萬(wàn)元閑置資金存入"隨借隨還"賬戶，這部分資金將作為提前還款資金，自動(dòng)用于歸還她從銀行借貸20年的100萬(wàn)元房屋貸款。假設(shè)丁小姐享受的是7折房貸利率，在月供保持不變的情況下，丁小姐的還款期限可以縮短8期，較終比原來(lái)節(jié)省約6萬(wàn)元利息支出。

理財(cái)提醒

向"隨借隨還"賬戶自助貸款后，需要按照人民幣貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)支付一定的貸款利率，如借款6個(gè)月，則需要支付4.86％的貸款利率。

方案五：天天省

每天提前還款

賬戶資金不變

"天天省"與眾多提前還款的房貸產(chǎn)品類似的是，都采用了關(guān)聯(lián)賬戶的操作辦法。

只要市民存款達(dá)到5萬(wàn)元以上，就可以和貸款賬戶相關(guān)聯(lián)，超過5萬(wàn)元以上的部分，銀行可以按一定比例自動(dòng)幫客戶提前還貸。

但"天天省"跟其他銀行推出的省錢房貸產(chǎn)品有所區(qū)別。據(jù)銀行工作人員介紹，開辦了"天天省"業(yè)務(wù)后，每天晚上銀行自動(dòng)將客戶超過5萬(wàn)元的資金按比例提前還貸，天這些資金又回到賬上，所以不會(huì)影響客戶使用資金，如果客戶天資金還是不動(dòng)，那么天晚上銀行又會(huì)自動(dòng)拿去提前還貸，第三天又回到客戶賬上。以此循環(huán)，既完成了提前還款，又充分保障了客戶對(duì)資金的流動(dòng)性需求，對(duì)于近期將有投資行動(dòng)或者其他購(gòu)購(gòu)行為的貸款者來(lái)說(shuō)非常實(shí)用。這相當(dāng)于多了一條以錢生錢的渠道。

實(shí)際操作

假設(shè)張先生在2008年10月10日（按2008年10月9日起利率下限6.35%計(jì)算）申請(qǐng)辦理10年期"天天省"個(gè)人住房按揭貸款80萬(wàn)元，并存入15萬(wàn)元活期存款。10月11日，張先生可提前償還5.92萬(wàn)元貸款本金，當(dāng)日即節(jié)省10元貸款利息。10月20日，張先生又存入16萬(wàn)元，存款賬戶余額為31萬(wàn)元，張先生當(dāng)日可提前償還15.4萬(wàn)元貸款本金，當(dāng)日即節(jié)省26.79元貸款利息。如果到11月9日，張先生保持賬戶余額不變，則當(dāng)月節(jié)省貸款利息為679.38元(即，10元×9天＋26.79元×22天)

理財(cái)提醒

辦理"天天省"的貸款人可以自由選擇固定利率或浮動(dòng)利率。但該業(yè)務(wù)對(duì)資金賬戶也有一定的需求，通常貸款賬戶上的余額要保持在5萬(wàn)元以上，200萬(wàn)元以下。

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