2009年即將過去，“恐慌性購房”的熱度已經(jīng)逐漸冷卻，更多的購房者開始考慮2010年的購房計(jì)劃。日前有消息稱，二套房頭付比例或提至50％，雖該消息尚未經(jīng)有關(guān)部門證實(shí)，但近幾個(gè)月二套房貸逐步收緊，卻是有目共睹的事實(shí)。

相比信貸政策，已經(jīng)完成置業(yè)的人群更加關(guān)注利率政策的變化。近日，主流金融機(jī)構(gòu)普遍對(duì)2010年加息問題進(jìn)行了預(yù)測(cè)。業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，加息將發(fā)生在2010年下半年，全年加息1-2次，每次27個(gè)基點(diǎn)。

加息對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響有限

加息能否引致開發(fā)商捉襟見肘，無力推盤？業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，微幅加息對(duì)2010年房地產(chǎn)業(yè)影響有限，并且主要體現(xiàn)在購房者購房成本的增加，對(duì)開發(fā)商很難產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。

國都證券房地產(chǎn)業(yè)分析師鄒文軍認(rèn)為，現(xiàn)行貸款利率過低，微幅加息不會(huì)給開發(fā)商帶來實(shí)質(zhì)性融資困難，對(duì)成交量和房價(jià)影響微弱。

日信證券分析師邱晟赟認(rèn)同這一觀點(diǎn)，并進(jìn)一步表示，事實(shí)上，微幅加息給購房者帶來的成本增加也不大。真正可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的因素是銀行房貸政策。如果一套房7折利率優(yōu)惠取消，將可能直接造成市場(chǎng)頭次置業(yè)需求的延遲。

“購房者的心理影響也要關(guān)注。”中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授王晉斌表示。他認(rèn)為，雖然加息政策給購房者帶來的直接成本上升不大，但是有可能給購房者帶來一種房價(jià)會(huì)跌的心理預(yù)期。這種降價(jià)預(yù)期短期內(nèi)可能真的造成市場(chǎng)冷淡，房價(jià)下降，但在更長時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變房價(jià)上行趨勢(shì)。

細(xì)算加息后還貸成本

我們不妨來算這樣一筆賬，總價(jià)100萬的房子，作為頭次置業(yè)，在現(xiàn)行政策下享受7折利率，即4.158％，頭付比例為三成，貸款70萬元，貸20年，采用等額本息法，每月月供為4301.11元。而加息27個(gè)基點(diǎn)后，如果其他條件不變，那么利率為4.347％，每月月供為4370.94元，僅較加息前上升了69.83元。

采用同樣的計(jì)算方法，針對(duì)二套房頭付四成，利率上浮1.1倍來計(jì)算，加息前月供為4485.46元，加息后為4591.12元，成本上升105.66元。

那么，如果利率不變，一套房7折優(yōu)惠利率取消，那么購房者每月月供將上升為4990.82元，相較7折優(yōu)惠成本增加689.71元，接近加息27個(gè)基點(diǎn)成本增加額的10倍。

大幅加息可能性不大

加息必然基于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的樂觀預(yù)期，就目前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，經(jīng)濟(jì)依然處于一個(gè)筑底復(fù)蘇階段，并沒有完全擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。

“民間投資依然薄弱，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)主要還是靠政府投資，這樣的經(jīng)濟(jì)狀況不會(huì)引發(fā)大規(guī)模加息?！蓖鯐x斌指出。

財(cái)經(jīng)博客博主他山從反面闡述了2010年不會(huì)大幅加息。他表示：“如果加息幅度過大，會(huì)影響到開發(fā)商市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)資金安排和工程進(jìn)度的進(jìn)行調(diào)整，可能引發(fā)上市公司像2007年一樣瘋狂找錢，小型民企采用對(duì)賭協(xié)議進(jìn)行融資，將有悖于政府穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)?！?

從國際范圍來看，奧巴馬剛剛頒布1500億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，美國經(jīng)濟(jì)也沒有真正走上復(fù)蘇之路，美國在2010年上半年加息的可能性微乎其微。

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