房貸是拿時間換的交易。是有時間成本的，其價值是不斷變化的。許多購房者采用靜態(tài)眼光，僅注意貸款周期長短及靜態(tài)資金多少，卻忽略了房貸作為長期事件，時間對資金價值有不可忽略的影響，往往因此作出了不正確的決定。

時間是有價值的，今天的100元和10年后的100元是不同的。考慮房貸必須將未來支付的款項“折現(xiàn)”來綜合考慮。如打算貸款50萬元購房，他們用網(wǎng)上“房貸計算器”一算，如貸20年，利率按5.51%算，總還款將是826142.67元；而如貸30年，利率不變，那總還款額將是1023149.83元；多貸10年，就要多付23.85%，許多房貸者認(rèn)為非常不劃算。

然而上面方法沒有考慮“折現(xiàn)”，只有參考價值，不宜作為決策依據(jù)。正確的是根據(jù)假設(shè)的通脹率，將每年支付的房款折現(xiàn)為今年價值后，再計算兩者差額。如貸20年，雖然每年還款額均為41307.12元，但假設(shè)通貨膨脹率3%，那第20年的41307.12元，其實只相當(dāng)于第1年的23556.87元；同樣30年貸款，每年還款均額34104.96元，而第30年所還的34104.96元，只相當(dāng)于第1年的14472.32元。根據(jù)3%通貨膨脹率計算，上述案例中貸20年所還的款折現(xiàn)后的還款“現(xiàn)值”總額為632982.01元，而30年則為688526.44元，30年相比20年僅多付8.78%。

我們更要考慮的是長期收入水平提高對房貸決策的影響。

我們的父母輩，牙縫中省下余錢，好不容易存滿500元存折，當(dāng)時堪稱巨款?？墒畮啄杲?jīng)濟(jì)發(fā)展后，今天在外面吃頓飯就不止500元。不少白領(lǐng)因此懶于儲蓄。這雖有些極端，但也不無道理。常見的理財理念，多來自于美國等發(fā)達(dá)國家，美國上世紀(jì)60年代迄今，普通人收入扣除通脹因素，幾乎沒有增長，生活水平提高更多依賴科技進(jìn)步、生活產(chǎn)品價格降低實現(xiàn)的。但我國經(jīng)歷25年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民收入水平大幅增長，如果從昔日每月36元、72元的固定工資算起，收入水平增長速度驚人。不同國情，考慮房貸思路也不同。

目前上海人均可支配收入2000美元/年左右，而美國是3萬美元/年，距發(fā)達(dá)國家我國還有相當(dāng)大的發(fā)展空間，只要經(jīng)濟(jì)向好，收入在未來二三十年中會大幅增長。這要在房貸決策中加以考慮。仍說前例，即使你年收入7萬元左右，20年貸款的年還款額也占了收入的一半左右，壓力相當(dāng)大。但20年后，如果人均收入水平達(dá)6000美元/年，你年收入水漲船高達(dá)21萬元，那每年還款負(fù)擔(dān)就相當(dāng)輕了。相比10年或者20年，30年貸款的初期還款壓力小，當(dāng)前負(fù)擔(dān)較輕。雖然因周期長，總還款額有所增加，但因收入水平不斷增長，額外負(fù)擔(dān)的利息費用相對未來收入，負(fù)擔(dān)并不重。這未必不是一種好的≡瘛?

時間在理財活動中具有巨大的魔力，考慮通貨膨脹，再考慮經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的國情后，長期房貸其實并不可怕。對30歲以下、職業(yè)具有較大上升潛力的白領(lǐng)讀者而言，不妨將房貸年限放長些，既可減輕早年還款壓力，又可通過收入增長來降低未來的還款壓力。但如果評估后覺得自己的職業(yè)從長遠(yuǎn)看并不吃香，甚至是夕陽職業(yè)，收入成長空間并不太大，那房貸年限還是短一點來得安全。

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