原本要過個肥年，一不小心卻要憶苦思甜——

　　今年春節(jié)開發(fā)商沒有安穩(wěn)飯吃了。

　　原本要過一個肥年，一不小心卻要憶苦思甜。緊縮政策陸續(xù)出臺，市場對加息和房價下跌已經(jīng)有所預(yù)期。近日，，專家表示房價拐點或在二季度提前到來，降幅達(dá)一成。而莫尼塔的調(diào)研顯示，開發(fā)商對2月成交量比較悲觀，有六成的開發(fā)商坦言，交易量將環(huán)比下跌。
深圳的二手房價格則有八成開始下降。

　　認(rèn)栽的開發(fā)商降價拋盤

　　降價正在悄悄地進(jìn)行。主動調(diào)整的先是二手房的投資客，中原地產(chǎn)的研究報告顯示，深圳175個典型二手樓盤，有八成在2010年1月出現(xiàn)成交價環(huán)比下降。下降幅度較厲害的是位于南山區(qū)的世紀(jì)村，2010年1月成交價為22468元/平方米，環(huán)比2009年12月下降了3332元/平方米。

　　一手房也在變相降價，2月份，房價一直堅挺的上海各大開發(fā)商打出了優(yōu)惠酬賓的旗號，直接降價、折扣處理、辦卡抵扣、等多種久違的打折促銷方式重返上海樓市。

　　莫尼塔的調(diào)研顯示，在2月的地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)研中，預(yù)期交易量環(huán)比會繼續(xù)上漲的開發(fā)商比例從1月的33%進(jìn)一步回落至18%，預(yù)期交易量環(huán)比下跌的受訪者比例從44%明顯上升至64%，整體預(yù)期較上個月繼續(xù)出現(xiàn)明顯下滑。盡管現(xiàn)在很多城市的新房交易量環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)明顯下跌，但是開發(fā)商普遍認(rèn)為這種下滑局面在2月還可能繼續(xù)持續(xù)。

　　而開發(fā)商的新開工預(yù)期則出現(xiàn)進(jìn)一步的回落，認(rèn)為“當(dāng)前是增加地產(chǎn)新開工的好時機(jī)”的受訪開發(fā)商比例從上個月的44%明顯回落至27%，認(rèn)為“不是增加新開工好時機(jī)”的受訪者比例從上個月的22%明顯跳升至46%?？傮w而言，多數(shù)受訪者認(rèn)為當(dāng)前可能會暫時保持之前的開工節(jié)奏，同時進(jìn)一步對政策走向進(jìn)行觀察。

　　盡管在新開工預(yù)期上存在一定的保留，但是開發(fā)商的推盤力度并不會減弱，64%的受訪者認(rèn)為未來三個月的推盤力度較當(dāng)前會進(jìn)一步增加，部分開發(fā)商稱這是面對不確定環(huán)境下的較優(yōu)策略。

　　提前到來的市場拐點

　　沒有人知道什么時候會再調(diào)整存款準(zhǔn)備率，就像沒有人料到房價會在2010年的開年下滑一樣?！皣覍Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的政策已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，跟去年年初比有根本性的轉(zhuǎn)變，方向完全相反?！泵裆y行（600016）廣州分行投資銀行部副總經(jīng)理梁東暉認(rèn)為，政策的拐點已經(jīng)是確認(rèn)了。而樓價的拐點，目前應(yīng)該還沒到，政策有點遲滯，通常來說至少需要6-9個月的時間。

　　廣州社會科學(xué)院研究員彭澎，房地產(chǎn)對保增長的作用今年沒有那么明顯，所以敢出那么密集的調(diào)控政策，去年經(jīng)濟(jì)工作會議還說“基礎(chǔ)不牢固”，現(xiàn)在政府覺得經(jīng)濟(jì)牢固了才會出那么多的政策，否則不可能出那么密集的政策，這是個判斷。

　　個判斷，我們知道很多的中小企業(yè)包括大型企業(yè)貸了款以后炒樓去了，而不是用于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。整個國家的資源用于什么樣的方向這個會判斷，那么多的企業(yè)把那么多的錢用去炒樓這確實是一個很大的問題。

　　第三個判斷，國家提出創(chuàng)新，廣東提出了創(chuàng)新，房地產(chǎn)也沒有說不創(chuàng)新，但是他完全不是一個重要的創(chuàng)新方向，國家經(jīng)濟(jì)工作會議提出了“戰(zhàn)略性的新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”，我相信這個完全不是指房地產(chǎn)，房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了其他的產(chǎn)業(yè)爭資源尤其是資金資源的狀況。

　　“廣州房價會不會降？我相信沒有一個地方政府愿意房地產(chǎn)降?！迸砼煺J(rèn)為，上海政府也好、廣州政府也好，都不會主動來控制房地產(chǎn)的樓價，只有政府出臺。政府會超越地域的這種利益看到中國的較終的根本利益和核心利益。所以地方政府只有靠政府來約束，逼著他采取措施才會采取措施。土地收益在這上面，不可能主動采取政策，即使出政策也不會真心實意去落實。這次看到“國11條”當(dāng)中要向地方問責(zé)，地方負(fù)總責(zé)，關(guān)鍵是這個總責(zé)怎么負(fù)？如果政府沒有把這個板子打到真正的手心上面，我相信地方政府也是陽奉陰違的。

　　2月5日，瑞銀發(fā)表報告，其預(yù)測內(nèi)地住宅樓價于去年累積26%的升幅后，今年將會下跌1%。同時，因近期內(nèi)地對樓市采取更嚴(yán)厲的措施，瑞銀認(rèn)為在企業(yè)公布09年度業(yè)績時，將會調(diào)低它們在09年底時的預(yù)期。

　　加息五次才降價？

　　什么時候會加息？不加息開發(fā)商估計都不能踏實睡覺了。

　　“什么時候加我們也很難預(yù)測，但是加肯定是一定會加?！焙细恢脴I(yè)頭席市場分析師龍斌認(rèn)為，因為確實有通貨膨脹的跡象。一旦加息應(yīng)該說是發(fā)出一個很明確的信號，估計短時間會對預(yù)期有影響，但是應(yīng)該不會對房地產(chǎn)有實質(zhì)影響，要加到相當(dāng)?shù)拇螖?shù)和高度以后才會顯現(xiàn)出它調(diào)節(jié)市場、調(diào)節(jié)資金的作用。

　　“在未來3個月內(nèi)加息的可能性是很小的，主要理由是我們的利率跟周邊其他的貨幣利率比我們已經(jīng)高人家很多了。”廣東房聯(lián) 戰(zhàn)略規(guī)劃與房地產(chǎn)投資顧問許學(xué)鋒博士認(rèn)為，利息假如再加的話會使我們的利差更加大，國外熱錢會繼續(xù)地加大進(jìn)入國內(nèi)。加上銀行本身的大量放貸，這兩股的力量加在一起，我們通貨膨脹的預(yù)期與資產(chǎn)泡沫等等這些問題會更加嚴(yán)重。

　　滿堂紅企業(yè)發(fā)展部經(jīng)理陳靖認(rèn)為，關(guān)鍵的問題是人們對房價漲的預(yù)期到底有多深。比如說我預(yù)期這個房價漲的幅度比加息之后的成本還要高很多?，F(xiàn)在這個狀況，人們對房價上漲的預(yù)期已經(jīng)在09年的時候透支了蠻多，對房價再漲的預(yù)期不會像瘋狂的時候那么多，因此如果這次加息的話，相對來說對房價的影響比較大。起碼保證房價不會再這么快地上漲，至于是不是馬上下降，我想加息不加多5次以上降不下來。

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