中國房地產市場是畸形的,一級市場壟斷、二級市場放開,以壟斷產品在市場詢價,導致價格越來越高。如我國在土地儲備制度實行較早、與招拍掛制度結合較好的上海、浙江等地,就是房地產價值的高峰。而海南省學習了兄弟省市的先進經驗后,房地產價格節(jié)節(jié)上升。

土地壟斷與土地財政飽受詬病,卻被作為先進經驗四處推廣,源于土地利益實在太大,有關方面食髓知味,也因為一級市場牽涉到方方面面的利益,政府牽頭才能高歌猛進,這也是許多人所頌揚的中國模式的高效率。

現在,高效率的火車頭被堵上了一顆小石頭。國土資源部近日發(fā)文明確,在2011年3月底前,土地儲備機構必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關業(yè)務的機構徹底脫鉤,各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。

這是對于以往行政規(guī)章的調整。按照國土部、財政部和央行于2007年聯合印發(fā)的《土地儲備管理辦法》規(guī)定,土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動,土地儲備與土地一級開發(fā)融為一體,經過一級開發(fā)成為熟地后推向市場,獲取中間差價。

貓膩不可勝數。一級市場開發(fā)貸款從貸到用、從城建到土地亂成一鍋粥,有時抵押物與貸款的實際使用者更不是一個法人實體,由地方政府通過幾家公司大玩左手倒右手的游戲。

更要害的是拆遷,土地儲備屢以公益為名行商業(yè)拆遷之實。如安徽省蕪湖市國有土地收購儲備以舊城改造為名,收儲了處于蕪湖市的中江商場地塊。該區(qū)塊的拆遷申請人是蕪湖土地收儲,而向鏡湖區(qū)建委領取拆遷證的卻是鏡湖建投公司,它又將拆遷項目轉包給了虹宇拆遷公司。一個商業(yè)項目披上公益的外衣橫行于世。該案例是諸多強拆案例中先進的喜劇:安徽省發(fā)改委在今年2月10日撤銷了蕪湖市發(fā)改委的批文,認為蕪湖發(fā)改委“同意中江商場開展前期工作”的批文屬行政越權,不得作為規(guī)劃與拆遷依據;4月12日,安徽省國土廳撤銷蕪湖國土局發(fā)給蕪湖土地收儲的《建設用地批準書》。

今年5月15日,國務院辦公廳下發(fā)緊急通知,要求“程序不合法、補償不到位,一律不得實施強制拆遷”,但強拆依然在進行,到9月仍爆發(fā)了江西宜黃拆遷自焚案。大量新建成不久的建筑被推倒,地方政府成為磚頭水泥高耗能經濟較有力的推動者。

此次政策并非徹底改革,有半吊子改革嫌疑。一級市場壟斷沒有變化,凡屬于收儲范圍以內的土地都必須進入土地儲備體系,由政府壟斷收購和儲備,經土地儲備投資開發(fā)后再提供給市場,其他任何單位和個人都不能收購土地,也不能向市場供應土地。目前我國土地財政的形成根源是土地壟斷之后獲取土地溢價,而一級開發(fā)并不存在暴利空間。事實上,一級開發(fā)的利潤非常低。按照北京市的規(guī)定,企業(yè)用自有資金進行土地一級開發(fā)的,規(guī)定利潤不超過8%;貸款進行一級開發(fā)的,利潤不超過2%。

由于沒有從根本上破解土地財政,與現有政策難以接軌,此次改革效果不會太大。為了處理閑置地,較好的辦法是熟地推向市場,目前北京、上海等一線城市土地招拍掛已經規(guī)定推出的土地必須是整理好的“熟地”,隨著下一步國土部對土地招拍掛的改革,也會將“熟地”入市的規(guī)定推向全國。但生地變熟地,就面臨著拆遷、平整等一系列難題,土地儲備與一級開發(fā)商成為串在一起的利益螞蚱。雖然肉體割裂,精神上仍然相通。

按照規(guī)定,土地儲備為事業(yè)單位,而土地市場一級開發(fā)為企業(yè)行為,導致很多地方形成了儲備與開發(fā)兼于一身,兩塊牌子一套人馬,尋租現象層出不窮。此次改革的亮點是將一級開發(fā)讓渡給市場,防止壟斷土地者繼續(xù)壟斷一級開發(fā),以堵塞尋租空間。但改革并非要害之處,不可作過高評價。（來源：每日經濟新聞）

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