雖然已是老問(wèn)題，雖然只是區(qū)級(jí)的徐匯法院在《物權(quán)法》實(shí)施后審理的頭例物業(yè)官司，但正因?yàn)槭?ldquo;老大難”，類似情況絕非個(gè)案，又在《物權(quán)法》剛剛頒布實(shí)施之后，所以廣受百姓關(guān)注———“下崗”物業(yè)不肯撤出，新聘物業(yè)難進(jìn)小區(qū)，遭遇如此煩心事的普陀區(qū)玉佛城小區(qū)業(yè)委會(huì)，近日將老物業(yè)上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司告進(jìn)了徐匯區(qū)法院。

新老物業(yè)交接為何頻頻發(fā)生糾葛？背后到底隱含怎樣的利害關(guān)系？新近頒布實(shí)施的物權(quán)法又能否使這類“老大難”得以順利解決？

矛盾癥結(jié)：服務(wù)不滿意

盡管玉佛城小區(qū)業(yè)委會(huì)與上實(shí)物業(yè)之間的官司剛剛開始，但雙方的矛盾由來(lái)已久。

自上世紀(jì)90年代末該小區(qū)建成入住起，上實(shí)物業(yè)就一直為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。小區(qū)現(xiàn)任業(yè)委會(huì)成員張先生介紹，2004年6月30日，上實(shí)物業(yè)與玉佛城小區(qū)的合同到期，業(yè)委會(huì)于2005年9月通過(guò)招投標(biāo)方式選聘新物業(yè)。上實(shí)物業(yè)沒(méi)有參加招投標(biāo)，也不愿退出小區(qū)，“以致原本2006年1月就要生效的合同至今無(wú)法履行。一年多來(lái)，新聘物業(yè)始終無(wú)法入駐小區(qū)、正常開展服務(wù)。”為此，業(yè)委會(huì)告進(jìn)法院，要求上實(shí)物業(yè)在法定限期內(nèi)移交相關(guān)物業(yè)管理資料。

上實(shí)物業(yè)為何既不參加招投標(biāo)，也不撤出小區(qū)？按照上實(shí)物業(yè)的說(shuō)法是，業(yè)委會(huì)的招標(biāo)形式，沒(méi)有經(jīng)過(guò)三分之二以上業(yè)主同意，程序不符合規(guī)定；業(yè)委會(huì)沒(méi)有訴訟資格。而恐怕較關(guān)鍵的是，“小區(qū)業(yè)主還拖欠著一大筆物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”

看來(lái)似乎業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司各有各的理。但深究其因，或許這是一個(gè)癥結(jié)：小區(qū)業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，是導(dǎo)致小區(qū)更換物業(yè)的根本原因。有關(guān)調(diào)查顯示，盡管上海物業(yè)管理行業(yè)市民滿意度走出了前幾年的低谷，但總體評(píng)分還是徘徊在80分上下，離市民要求仍有一定距離。一些業(yè)主可能正是因?yàn)椴粷M物業(yè)服務(wù)，而拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，導(dǎo)致雙方矛盾加深。較終，“郁積”的矛盾在小區(qū)更換物業(yè)時(shí)爆發(fā)并殃及新物業(yè)。

利益癥結(jié)：與開發(fā)商“沾親”

玉佛城小區(qū)的物業(yè)矛盾，其實(shí)還隱含著深層次的利益關(guān)系。工商登記資料顯示：作為小區(qū)前期物業(yè)的上實(shí)物業(yè)，與小區(qū)房產(chǎn)開發(fā)商是關(guān)聯(lián)公司。而新老物業(yè)交接不順暢的現(xiàn)象，很大一部分就出現(xiàn)在這一類新建小區(qū)的前期物業(yè)與新物業(yè)之間。

現(xiàn)行法規(guī)明確規(guī)定：前期物業(yè)必須通過(guò)招投標(biāo)。由于業(yè)主入住新建小區(qū)時(shí)還無(wú)法成立業(yè)委會(huì)，前期物業(yè)一般由開發(fā)商代為選聘。目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有下屬的物業(yè)服務(wù)公司。而在新建小區(qū)的物業(yè)選聘中，較終選中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往就會(huì)與開發(fā)商“沾親帶故”。

由于與開發(fā)商有著“天然”的緊密聯(lián)系，業(yè)主往往會(huì)擔(dān)心這些前期物業(yè)維護(hù)開發(fā)商利益多于維護(hù)業(yè)主利益。事實(shí)上，引發(fā)矛盾的一些前期物業(yè)也正是因?yàn)檫@樣的關(guān)系而少了一份服務(wù)意識(shí)，多了一種“反客為主”的心理。這類前期物業(yè)容易發(fā)生服務(wù)欠佳等問(wèn)題，而被業(yè)委會(huì)“炒”后，它們往往會(huì)憑借開發(fā)商關(guān)系尋求種種“庇護(hù)”。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前上海有近3000家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相對(duì)于整個(gè)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，存在能力過(guò)剩、整體贏利水平不高的現(xiàn)狀。“一個(gè)項(xiàng)目招標(biāo)，往往有10家物業(yè)公司競(jìng)標(biāo)。”因此，許多開發(fā)商將新建小區(qū)的前期物業(yè)攬給“自己人”。業(yè)內(nèi)人士還透露，3萬(wàn)平方米以下規(guī)模過(guò)小或8萬(wàn)平方米以上規(guī)模過(guò)大的小區(qū)，物業(yè)公司贏利存在一定困難。一些物業(yè)公司入駐有贏利的小區(qū)后再要被迫退出，也就不怎么“心甘情愿”了。

實(shí)施癥結(jié)：難免不規(guī)范

早在2003年頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例中就已明確，業(yè)主有權(quán)共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新近頒布實(shí)施的《物權(quán)法》再次明確：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定；業(yè)主對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，若不滿意，有權(quán)依法更換。然而，《物權(quán)法》的原則規(guī)定，似乎還難以完全避免物業(yè)交替中出現(xiàn)的不規(guī)范現(xiàn)象。

《物權(quán)法》出臺(tái)后，2003年版物業(yè)管理?xiàng)l例及時(shí)作了修訂，進(jìn)一步明確規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)將竣工驗(yàn)收資料、技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等移交給業(yè)委會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。不過(guò)，物業(yè)之間究竟應(yīng)當(dāng)如何做好交接工作，這個(gè)修訂后的物業(yè)管理?xiàng)l例似乎還不夠具體。

“《物權(quán)法》實(shí)施時(shí)間不長(zhǎng)，配套的法律法規(guī)一時(shí)還沒(méi)有出臺(tái)。”上海國(guó)和律師事務(wù)所律師龍陳介紹說(shuō)，1997版的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》曾規(guī)定，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的十日內(nèi)，對(duì)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還；移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)賬務(wù)賬冊(cè)；移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財(cái)物。但在2004年廢止原條例后施行的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中，這些條款卻被刪去了。“因此，進(jìn)一步有效規(guī)范物業(yè)交接，還需出臺(tái)更為詳盡的實(shí)施細(xì)則。”

由此看來(lái)，新老物業(yè)交接中出現(xiàn)的問(wèn)題有著多方面深層次的原因。就目前而言，如何進(jìn)一步細(xì)化完善法律規(guī)范解決這一民生“老大難”，值得關(guān)注。就長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡興發(fā)指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù)、按約履職，才能從根本上贏得業(yè)主和業(yè)委會(huì)的滿意，避免再出現(xiàn)新老物業(yè)交接矛盾。

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