也許是2008年一役，萬(wàn)科留給公眾的印象過(guò)于深刻，自2010年調(diào)控以來(lái)，每個(gè)人都在用放大鏡盯著萬(wàn)科。現(xiàn)在的萬(wàn)科，與其說(shuō)全面降價(jià)，不如說(shuō)正千方百計(jì)地試探消費(fèi)者的心理底線。與此同時(shí)，掌柜郁亮正為萬(wàn)科重新定位，從保障房到商業(yè)地產(chǎn)。調(diào)控當(dāng)前，萬(wàn)科正努力擴(kuò)充著自己的產(chǎn)品線。

　　僅僅只是試探
　　較近風(fēng)聲較勁的無(wú)疑是上海的房市降價(jià)潮，有消息稱2010年6月19日開盤的萬(wàn)科花園小城降幅高達(dá)20%。
　　但上海官方網(wǎng)站提供的信息顯示該樓盤當(dāng)天推出了56套住宅，在售價(jià)格目前顯示均價(jià)16500元/平方米，浮動(dòng)范圍是上下20%。與樓盤上一期的銷售數(shù)據(jù)相比，此樓盤不降反升。2009年12月，樓盤銷售均價(jià)為13694元/平方米。如果按此計(jì)算，該樓盤售價(jià)比此前上調(diào)了17%。降價(jià)說(shuō)服力不足。
　　其實(shí)從一開始，萬(wàn)科就沒有延續(xù)2008年的降價(jià)策略。當(dāng)年的萬(wàn)科選擇的是一步到位。開盤直接降價(jià)，或者折后再折。這些降價(jià)項(xiàng)目較高曾下調(diào)30%。
　　2010年的萬(wàn)科則更顯老辣，5月16日萬(wàn)科在北京一個(gè)項(xiàng)目開盤，一夜間撲天蓋地是萬(wàn)科降價(jià)的消息。但確實(shí)是降了價(jià)嗎？據(jù)了解該項(xiàng)目的開盤價(jià)格為2.5萬(wàn)元/平方米，折后價(jià)格為2.42萬(wàn)元/平方米。目前為止這個(gè)項(xiàng)目比前一期打了個(gè)98折。
　　但僅僅“意思”一下，該項(xiàng)目開盤就賣出了六成。與其說(shuō)降價(jià)，不如說(shuō)試探。
　　萬(wàn)科主管銷售負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，公司有聲音認(rèn)為市場(chǎng)心理價(jià)位已經(jīng)找到，沒必要用到“日清”這種銷售節(jié)奏。
　　“降價(jià)不丟人。”萬(wàn)科董秘譚華杰一再向記者強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科總裁郁亮也表示，“我們希望每個(gè)樓盤開盤當(dāng)月銷售率達(dá)到60%，如果當(dāng)月不到60%怎么辦，我們會(huì)調(diào)整開工節(jié)奏，以促銷手段把房子賣出去?！?
　　“市場(chǎng)環(huán)境與當(dāng)年不一樣，策略也肯定不同?！苯?jīng)緯地產(chǎn)的研究員李向東向記者表示。據(jù)其觀察，萬(wàn)科在控制推盤速度，萬(wàn)科五六月新開盤的項(xiàng)目，通常都是價(jià)格稍有折讓，都能達(dá)到60%的銷售目標(biāo)。“因此沒必要大規(guī)模降價(jià)賣房”。{$page$}
　　介入保障住房
　　雖然沒有2008年的聲勢(shì)浩大，但其實(shí)萬(wàn)科內(nèi)部的變化比之當(dāng)年有過(guò)之而無(wú)不及。
　　6月23日，南京市住建委公示了16家保障性住房建設(shè)開發(fā)商，其中萬(wàn)科赫然在列。
　　早在2008年萬(wàn)科就開始保障房建設(shè)的嘗試。當(dāng)時(shí)王石就親自參與了廣州萬(wàn)匯樓的建筑設(shè)計(jì)以及管理設(shè)計(jì)。
　　2010年起，郁亮開始將保障性住房提高到與商品房同等的位置上。據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人士透露，早在調(diào)控剛開始，郁亮就表示：“這次調(diào)控是重新建設(shè)的開始，市場(chǎng)格局重新變化，行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)也將發(fā)生變化，我們必須主動(dòng)配合這種趨勢(shì)。”
　　于是從調(diào)控初始，萬(wàn)科總部明確鼓勵(lì)各地分公司積極介入保障房建設(shè)?！?010年北京萬(wàn)科的竣工面積將有1/3是保障性住房，現(xiàn)在我們更愿意主動(dòng)和政府談建設(shè)純保障性住房的事情。”北京萬(wàn)科營(yíng)銷總監(jiān)肖勁明確表示。
　　雖然保障房建設(shè)的利潤(rùn)有限，明文規(guī)定只能有3%~5%的利潤(rùn)率。但在正常范圍內(nèi)保障房的銷售不成問題，而且對(duì)于保障房的資金需求政府也會(huì)給予方便。只要將建設(shè)銷售周期一再壓縮，低利潤(rùn)率與高利潤(rùn)額并不矛盾。 {$page$}
　　回歸商業(yè)地產(chǎn)
　　回歸商業(yè)地產(chǎn)又是萬(wàn)科策略的另一轉(zhuǎn)變。
　　曾幾何時(shí)，王石年代的萬(wàn)科視商業(yè)地產(chǎn)為燙手山芋?！拔矣昧耸甑臅r(shí)間作減法?！蓖跏硎?，專注住宅開發(fā)是萬(wàn)科的根本?？墒菑?009年開始，萬(wàn)科明顯在為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)做準(zhǔn)備。其中標(biāo)志之一就是從合作伙伴凱德置地中把毛大慶挖來(lái)，毛為凱德工作了15年，而且工作范疇都在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2009年年底萬(wàn)科小試牛刀(博客)，開始介入珠海賓館項(xiàng)目。
　　“不要輕易上高層項(xiàng)目，否則不是紀(jì)念碑、里程碑，而是墓碑?！边@是經(jīng)歷了上一波樓市瘋狂后，王石對(duì)自己的總結(jié)與告誡。
　　但2010年三四月間，萬(wàn)科分別在北京、西安和東莞拿下商業(yè)項(xiàng)目，總投資超百億元。而且布局覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域城市，無(wú)不顯示出萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的勃勃野心。而郁亮也承認(rèn)，“萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備?！蔽磥?lái)住宅產(chǎn)品與持有型物業(yè)將呈8：2開。
　　按照王石為萬(wàn)科確立的發(fā)展路徑，將住宅做到有效已經(jīng)足夠，把住宅“產(chǎn)業(yè)化”作為企業(yè)發(fā)展的核心。
　　而這時(shí)，對(duì)住宅的調(diào)控開始加劇。面對(duì)日益高漲的土地價(jià)格，“萬(wàn)科再用這些土地作為產(chǎn)業(yè)化的嘗試已無(wú)法向股東交代?！庇兄槿耸勘硎荆f(wàn)科必須思考如何讓自己的房子更有價(jià)值。

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