作為歷年來的樓市銷售黃金期，今年房地產市場在“金九”月份平淡收場后，又于“銀十”月份迎來了新的房貸利率調整規(guī)定。根據(jù)央行此前發(fā)布的公告顯示，10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率，以 近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

安居客房產研究院 分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時分析稱，個人住房貸款利率雖然采用了新的定價機制，但實際上，該政策本身對于購房者的影響相對有限。不過，受政策執(zhí)行力度即LPR加基點幅度以及各城市的樓市調控政策等多方面因素影響，短期來看，仍會對房地產市場帶來一定的影響，如購房者對未來市場預期的變化等。

房貸成本影響有限

根據(jù) 規(guī)定，在定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放的首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(1個基點為0.01%)。而此前，銀行在發(fā)放個人住房貸款時，主要是參照貸款基準利率而進行上下浮動。

諸葛找房副總裁苑承建在接受《證券日報》記者采訪時坦言，在新的房貸利率定價機制下，利率調整無疑更加靈活，但從實際情況來看，此次調整對購房者實際購房成本即使有增加，也會非常有限。

以9月20日央行發(fā)布的LPR報價利率來看，1年期為4.2%，5年期為4.85%。如果僅從房地產角度來說，5年期LPR報價利率似乎更能反映按揭貸款利率。

對此，記者手動算了一筆賬。以北京為例，在新規(guī)實施前，北京首套房貸的主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。此次新規(guī)實施后，北京首套房貸利率以央行9月20日公布的五年期LPR4.85%水平計算，調整后的首套房貸利率為5.4%，二套為5.9%，較此前分別高了0.01%和0.02%，變化幅度較小。

再從貸款成本上看，對于貸款方式選擇等額本息、貸款年限為25年的100萬元首套房貸金額來看，新規(guī)實施前，購房者每月的還款金額約6075元，新規(guī)實施后，每月還款金額約6081元，也就是說，每月僅增加購房成本6元。即使是對于二套房來說，按照上述方法計算，每月多增加的還貸金額也僅僅是約12元。

上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，從測算結果中可以看出，9月20日公布的LPR利率調整，并不會對購房者按揭貸款的成本產生較大的實質性影響，更多的影響還是體現(xiàn)為貸款定價方式的調整，即后續(xù)房貸利率自我調整空間的增大。

“整體上看，監(jiān)管層制定LPR報價利率，更多的希望在不進行全面降息的背景下，針對房地產行業(yè)還是能夠起到穩(wěn)定以及平穩(wěn)預期的效果?！焙洗T機構 分析師郭毅對《證券日報》記者如是說。

嚴控房地產金融風險

無論是10月8日個人房貸采用新的LPR報價利率，還是今年以來央行、銀保監(jiān)會頻繁強調的合理控制房地產貸款投放，無一不透露出監(jiān)管部門對于房地產金融風險把控力度的加強。

具體來看，自今年5月17日銀保監(jiān)會下發(fā)《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設”工作的通知》，要求嚴格規(guī)范房地產信托業(yè)務以來，監(jiān)管層對于房地產行業(yè)的調控力度進一步增強；而在7月30日召開的中共中央政治局會議強調，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后，在調控角度上也更加著力于房企融資端。

據(jù)中原地產研究中心不完全統(tǒng)計，2019年以來，監(jiān)管層累計發(fā)布的政策或講話中，超過25次涉及“注意防范房地產金融風險”。

在川財證券研究所所長陳靂看來，雖然9月份以來，央行貨幣政策趨于寬松，但從現(xiàn)階段來看，貨幣政策寬松主要是為了支持實體經濟領域，預計今年四季度對房地產行業(yè)的刺激仍然相對有限。

結合目前與房地產市場相關的一些數(shù)據(jù)上看，今年銷售市場和土地市場熱度整體均有所回落。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至8月份，商品房銷售面積為101849萬平方米，同比下降0.6%，要注意的是，2019年以來商品房銷售面積增速一直處于負增長態(tài)勢；房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%；房屋新開工面積145133萬平方米，增速回落0.6個百分點至8.9%。

“考慮到部分房企在第四季度的推盤速度可能會略為加快，但結合目前房地產市場調控政策仍然持續(xù)的大環(huán)境，預計今年四季度房地產銷售市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象的可能性較低?！标愳Z表示。

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