在8月17日央行宣布改革L(fēng)PR機制后，8月25日，央行再發(fā)公告，對住房貸款如何適應(yīng)LPR機制，作出了更詳細的要求。

中國人民銀行公告〔2019〕第16號顯示，為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益。

從公告內(nèi)容來看，本次央行主要確立了住房按揭貸款政策的三大原則，一是新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率與LPR掛鉤，以 近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成；二是確定住房貸款利率底線，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點；三是“因城施策”，在各地人民銀行省一級分支機構(gòu)指導(dǎo)下，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

多位接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的房地產(chǎn)市場領(lǐng)域分析師表示，LPR改革是一個中性政策，房貸利率將與LPR利率掛鉤，也在市場的預(yù)料之中，總體來看這依然是一個中性的政策，對不同城市影響不同，此后住房政策因城施策的效果將更加明顯。

1.房貸利率如何確定？

答：新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率與相應(yīng)期限的LPR利率掛鉤。自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以 近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成，加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

設(shè)有住房貸款利率下限，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

(解釋：8月20日報價的5年期LPR為4.85%，假設(shè)9月20日LPR利率不調(diào)整，那么新發(fā)放的首套房住房按揭貸款利率，均不得低于4.85%。而以此前住房按揭貸款4.9%的基準利率來看，相當(dāng)于打9.9折，二套房按揭貸款利率，均不得低于5.45%，相當(dāng)于基準利率上浮11%左右)。

“因城施策”，在各地人民銀行省一級分支機構(gòu)指導(dǎo)下，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

2.新政策效果如何，10月8日后買房是賺了還是虧了

答：不同城市影響不同，以上海為例，此前對于 質(zhì)的客戶，首套房按揭貸款利率可以給到9折(4.41%)，優(yōu)質(zhì)客戶則普遍可以給到9.5折(4.655%)，但本次調(diào)整后，如果按照8月20日的LPR報價來看，上海首套房房貸利率 將提高到4.85%，那么對于上海的購房者來講，可能變得不那么劃算。

但如果在北京來看，北京地區(qū)首套房貸款利率為普遍為基準利率上浮10%(5.39%)，新政策實施后，人民銀行北京營管部將根據(jù)北京地區(qū)的地產(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。如果北京營管部確定北京市場的加點下限少于54基點，那么新政策對于北京購房者來說，則更為有利。

此外，LPR是每個月都會浮動的，目前市場普遍認為四季度LPR利率下降的可能性比較大，那么相應(yīng)的住房貸款利率也會隨著下調(diào)。

3.對房地產(chǎn)市場影響如何？

中原地產(chǎn) 分析師張大偉：總體來看，這仍然是一個中性的政策，政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)，是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。此外，LPR利率是浮動的，意味著房貸利率也會是浮動的。我認為此后LPR利率下調(diào)的可能性較大，那么房貸利率也會隨著下調(diào)，房貸利率和目前相比，上漲的可能很小。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波：央行將確定房貸利率加點下限的權(quán)利，下放到央行省級分支機構(gòu)，此后房貸利率分城施策將強化，房貸利率將成為直接的房地產(chǎn)市場調(diào)控工具，對于此前沒有利用利率進行調(diào)控的城市，此后優(yōu)惠政策將消失，我預(yù)測部分城市二套房的貸款利率還有上調(diào)的可能性。不過如果此后LPR下調(diào)，房貸利率也會隨大市下調(diào)。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉：目前各地細則還未公布，但我認為從“房住不炒”的內(nèi)涵來看，對于為首套房剛需購房者可能會是利好，房貸利率直接調(diào)控作用將更加明顯，可能后市剛需購房者和多套房購房者的房貸利率還會出現(xiàn)分化。

天風(fēng)證券銀行業(yè)分析師廖志明：銀行住房按揭貸款利率需同時滿足全國及地方住房信貸政策要求規(guī)定的加點下限要求，在不突破此下限情況，根據(jù)借款人資質(zhì)等，確定 終貸款利率。全國要求首套房房貸利率不能低于LPR，比如，地方要求加點幅度不能低于30BP，那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30BP。倘若，這個借款人資質(zhì)一般，銀行可以與借款人協(xié)商貸款利率為LPR+50BP。對銀行凈息差是好事，緩解息差下行壓力。

此外，上海是住房按揭貸款利率 的大城市，首套房貸款利率95折較普遍，估計之后利率要比之前實際利率上調(diào)些。其他地方按揭貸款利率基本跟之前一樣。考慮到未來LPR可能會下降，而基準利率不動，LPR定價可能更劃算些。

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