上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《50城土地庫存報告》顯示，6月份50城土地成交面積與庫存面積均下降，土地市場開始降溫。50個城市土地庫存去化周期為20.5個月，相比上月有所下降，這也意味著按照當(dāng)前的商品房銷售速度，市場需要20.5個月的時間才可以消化完這些土地庫存。

從報告來看，二線城市土地庫存面積相比去年增幅 ，一線城市次之，而三四線城市則是小幅下降。這表明開發(fā)商在二線城市的土地庫存量相比去年繼續(xù)增長，而在三四線城市則有所下降，整體上體現(xiàn)了房企拿地策略從三四線城市向一二線城市的轉(zhuǎn)變。

易居研究院分析認為，當(dāng)前房企普遍預(yù)期二線城市具有較高的拿地價值，并且集中在二線城市拿地，導(dǎo)致二線城市去化周期的持續(xù)上行，并即將超過三線城市。同時，從供求比預(yù)測情況來看，未來一年半內(nèi)，二線城市商品房供應(yīng)量或?qū)⒋笥谛枨罅?。短期?nèi)，這意味著二線城市的拿地價值正在逐漸減小，開發(fā)商應(yīng)有所警惕。

50城土地成交面積與庫存面積雙降

土地庫存面積方面，截至2019年6月底，易居研究院監(jiān)測的50個城市土地庫存面積為84157萬平方米，環(huán)比下降2.8%，同比增長8%。報告顯示，當(dāng)前全國50城土地庫存面積大體相當(dāng)于2015年3月的水平。這表明當(dāng)前的新房供應(yīng)量總體上小于2016年前的水平，而新房需求量大于2016年前的水平，因此庫存去化壓力相對較小。

土地成交面積方面，上半年土地市場火熱態(tài)勢基本告一段落。報告顯示，2018年6月至2018年9月，土地月度成交面積基本保持在4300萬平方米左右。除2018年12月份至2019年1月份期間，房企補庫存等原因?qū)е碌募竟?jié)性的異動外，至2019年2月份，土地成交面積逐漸下降。

自2019年2月后，土地成交量再次增長并于5月份達到6490萬平方米，環(huán)比增長28.1%，同比增長105.1%。數(shù)據(jù)顯示，6月份土地成交量環(huán)比下降2.8%，表明土地市場降溫。具體來看，一線城市成交面積359萬平方米，環(huán)比增長37.2%，增速明顯回落；二線城市成交面積4274萬平方米，環(huán)比增長6.1%，回落3.9個百分點；三線城市1676萬平方米，環(huán)比下降23.8%。

50城土地庫存去化周期21個月

50城商品房成交面積方面，與土地庫存面積10年來的趨勢相反。報告顯示，2015年后的商品房成交面積總體上明顯大于2015年前的成交面積，這表明本輪房地產(chǎn)上漲周期的去庫存任務(wù)完成情況較好。2019年2月后局部房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“小陽春”，成交面積快速反彈，6月為4580萬平方米，環(huán)比增長3.6%，擴大2.1個百分點，增速基本保持平穩(wěn)。

從商品房供求比方面來看，根據(jù)易居研究院預(yù)測，未來1年半新房供應(yīng)量將大概率大于新房需求量，開發(fā)商企業(yè)應(yīng)控制拿地節(jié)奏和規(guī)模。

從土地庫存去化周期方面來看，6月份50個城市土地庫存去化周期為20.5個月，這也意味著按照當(dāng)前的商品房銷售速度，市場需要20.5個月的時間才可以消化完這些土地庫存，該數(shù)值相比5月份的21.1個月有所下降。

二線城市土地存貨壓力快增

從三類城市土地庫存面積來看，截至6月底，一線、二線和三四線城市土地庫存面積分別為5802、50916和27439萬平方米，環(huán)比增速分別為4.8%、-2.4%和-3.1%，同比增速分別為4.8%、15.1%和-2.6%。

其中，一線城市土地庫存面積從2017年6月份以來震蕩上行；二線城市土地庫存面積仍處于長期增長的上行趨勢中；三線城市土地庫存面積從2017年7月開始增長較明顯，但2019年1月后已經(jīng)連續(xù)5個月下降。二線城市土地庫存面積相比去年增幅 ，一線城市次之，而三四線城市則是小幅下降。這表明開發(fā)商在二線城市的土地庫存量相比去年繼續(xù)增長，而在三四線城市則有所下降，整體上體現(xiàn)了房企拿地策略從三四線城市向一二線城市的轉(zhuǎn)變。

從三類城市商品房供求比方面來看，根據(jù)易居研究院預(yù)測，一線城市未來一年半新建商品房供應(yīng)量低于需求量，當(dāng)前可適當(dāng)增加一線城市拿地量。二線城市未來一年半供求比將繼續(xù)上升，對于部分基本面較好的二線城市仍可適當(dāng)拿地，但總體上要控制拿地量。三四線城市由于商品房供應(yīng)量的快速上升，預(yù)計未來一年半供求比仍將保持高位，房企可適當(dāng)減少在三四線城市的拿地量。

三類城市土地庫存去化周期方面，6月份一線、二線和三四線城市土地庫存去化周期分別為14.5、21.1和21.4個月。相比5月份15.5、21.5和22.3個月的數(shù)值，一線城市的去化周期下降較明顯，因為其6月份土地庫存面積明顯降低而商品房成交面積小幅增長；隨著二線城市去化周期的持續(xù)上行及三線城市2019年以來的持續(xù)下行，6月份二線城市去化周期幾乎已經(jīng)和三線城市相當(dāng)。

展望未來，易居研究院分析認為，短時間內(nèi)開發(fā)商在二線城市拿地的預(yù)期尚未轉(zhuǎn)變，預(yù)計下半年二線城市的土地庫存面積及去化周期仍將繼續(xù)上行，其中，去化周期將超過三線城市。橫向?qū)Ρ瓤?，相比二線和三四線城市，一線城市當(dāng)前土地庫存去化周期相對偏小。主要原因是一線城市此前供地節(jié)奏不快，土地供應(yīng)量有限，影響了土地庫存的規(guī)模。

8個城市土地庫存去化周期高于三年

從50城去化周期排名來看，當(dāng)前各個城市的土地庫存去化周期數(shù)值差異較大。報告顯示，50個城市中有8個城市的土地庫存去化周期大于36個月，意味著此類城市未來商品房供應(yīng)充足。這8個城市包括淄博、鹽城、桂林、漳州、茂名、鄭州、鎮(zhèn)江和南通。其中，淄博、鹽城、桂林和漳州的去化周期分別達到95、72、64和56個月，遠高于其他城市。

同時，有很多城市土地庫存去化周期很短，這會使得此類城市未來兩年房價漲易跌難。50個城中，大連、無錫、沈陽、泉州、韶關(guān)、東莞、深圳、惠州和中山9個城市的土地庫存去化周期小于12個月，此類城市更需要增加供地和鼓勵房企拿地。值得注意的是，9個城市中的深圳、惠州、東莞和中山四個城市均處于粵港澳大灣區(qū)范圍內(nèi)，商品房交易表現(xiàn)較好，而土地供給則相對不足。其中，去化周期 小的城市中山僅3個月，主要原因是中山的土地庫存面積非常小，自2018年5月以來有8個月份無土地成交。

附注：本報告所統(tǒng)計的土地為通過招牌掛方式成交的商品房用地，具體土地性質(zhì)包括純住宅、商住、商辦及綜合用地。

50個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳

21個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、南寧、昆明、重慶、成都、西安

25個三四線城市：柳州、煙臺、徐州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、南通、溫州、湖州、舟山、泉州、晉江、漳州、鹽城、茂名、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、韶關(guān)、桂林、淄博、洛陽。

報告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

執(zhí)筆人：王若辰

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