截至8月28日，已經(jīng)公布半年報(bào)的房地產(chǎn)公司全年實(shí)現(xiàn)了主營業(yè)務(wù)收入1314.2億元，同比增長23.7%。實(shí)現(xiàn)凈利潤179.0億元，同比增長19.0%，房地產(chǎn)的盈利持續(xù)增加，但是同比增速落后于一季度的129.0%和78.0%。筆者認(rèn)為，自4月份以來的房地產(chǎn)政策對(duì)上市公司的盈利抑制作用得到了一定的顯現(xiàn)。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售房屋的銷售方式，因此房地產(chǎn)公司的當(dāng)期銷售收入和當(dāng)期營業(yè)收入并不完全一致，我們認(rèn)為房地產(chǎn)公司的預(yù)收賬款的增加額和營業(yè)收入的合計(jì)值能在一定程度上反映公司當(dāng)期的經(jīng)營收入情況。我們考察申萬房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)公布半年報(bào)的上市公司的預(yù)收賬款增加額與營業(yè)收入合計(jì)值的變化情況，經(jīng)歷2008年底的低谷后， 近幾個(gè)季度的合計(jì)值保持在較高水平。2010年二季度來看，合計(jì)值從一季度的864億元降至464億元，這說明2010年房地產(chǎn)行業(yè)真實(shí)收入情況已經(jīng)開始顯現(xiàn)下滑跡象。

　　在政策未放松的大環(huán)境下， 房地產(chǎn)行業(yè)上市公司下半年收入的將提升難言順利。

　　毛利率下半年將收窄

　　半年報(bào)顯示，房地產(chǎn)公司平均毛利率水平為36.45%，對(duì)比一季度的38.12%有所下降。毛利率下降的主因是，房價(jià)在短期內(nèi)的上漲因政策的打壓有所趨緩。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)上市公司的毛利率有進(jìn)一步收窄的可能。

　　從資產(chǎn)負(fù)債情況看，負(fù)債率有所提升，從一季度的0.66上升到二季度的0.68。預(yù)計(jì)后期融資渠道日趨困難的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率難以短期大幅下降。后續(xù)資金壓力較大將逐步加大。

　　未來面臨去庫存壓力

　　二季度，房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用以及管理費(fèi)用占總收入的比重分別為2.96%、2.04%、1.96%，與一季度對(duì)比來看，維持在一個(gè)較為平穩(wěn)的水平。從應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率來看，房地產(chǎn)行業(yè)年化的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從一季度的17.0上升到18.6，對(duì)比一季度有明顯上升，年化的存貨周轉(zhuǎn)率也有所提升， 從一季度的0.24上升到0.26。運(yùn)營能力的提升，反應(yīng)了房地產(chǎn)企業(yè)普遍提高自身的運(yùn)營效率來應(yīng)對(duì)趨于嚴(yán)格的政策環(huán)境。

　　從存貨完全量來看，截至2010年中，地產(chǎn)行業(yè)存貨余額同比增長1.3%。較高的存貨（主要為土地儲(chǔ)備和在建工程）可以為房地產(chǎn)公司長期發(fā)展提供一定的保障。但是也面臨價(jià)格下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn)。未來市場銷量一旦下滑，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一定的去庫存的壓力。

　　樓市成交將逐步回升

　　從目前情況看，一、二線城市的新推樓盤價(jià)格已有所回落，而在售的舊盤也通過各種形式的優(yōu)惠來提升吸引力，加上三季度推盤量預(yù)計(jì)會(huì)逐步釋放，預(yù)計(jì)8月一、二線城市的成交環(huán)比回升15%左右。

　　從政策面看， 目前調(diào)控以貫徹現(xiàn)有政策為主，震蕩盤升行情有望延續(xù)。管理層近日表態(tài)，積極貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求，加快保障房建設(shè)，增加住房有效供給等。這表明調(diào)控將以貫徹現(xiàn)有政策為主，新的更趨嚴(yán)厲的政策出臺(tái)的可能性較小，短期內(nèi)政策放松的概率依然較低。在現(xiàn)有的調(diào)控政策下，隨著合理定價(jià)的新推樓盤逐步入市，樓市成交逐步回升是大概率事件。在樓市成交回升的推動(dòng)下，地產(chǎn)股的反彈行情有望進(jìn)一步延續(xù)。

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