“我們項(xiàng)目不受新的二套房政策限制，不管你有多少套房，都是50%頭付，1.1倍利率，購(gòu)了之后也不影響你今后再購(gòu)房?！?月6日，在北京東三環(huán)雙井橋附近的CBD總部公寓項(xiàng)目售樓處一位銷(xiāo)售人員如此介紹。該項(xiàng)目三期70套商住公寓昨天正式開(kāi)盤(pán)，盡管是40年的商業(yè)立項(xiàng)(指產(chǎn)權(quán)期限40年)，但開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，前來(lái)項(xiàng)目售樓處看房咨詢(xún)的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。截至昨天上午11點(diǎn)半，該項(xiàng)目70套房已預(yù)訂或簽約的就有26套。

　　商住項(xiàng)目影響小

　　6月4日晚，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確規(guī)定被認(rèn)定為套住房的有以下三種情況：借款人頭次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)購(gòu)住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購(gòu)購(gòu)過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)住房的；貸款人通過(guò)查詢(xún)征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　同時(shí)要求，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。

　　“我們的均價(jià)只有25000元/平方米，周邊的二手房至少要28000~30000元/平方米，較重要的是我們不受調(diào)控政策的限制?！庇捎趶?007年開(kāi)始，北京住宅項(xiàng)目的價(jià)格不斷上漲，住宅寫(xiě)字樓售價(jià)和租金的倒掛，于是市場(chǎng)中出現(xiàn)了CBD總部公寓三期這類(lèi)商業(yè)性質(zhì)的土地改建為住宅的項(xiàng)目。但因?yàn)樯虡I(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)只有40年，水、電也都使用的是價(jià)格較高的商用水電，因此歷來(lái)在銷(xiāo)售市場(chǎng)中不溫不火。

　　盡管北京市住建委不久之前剛剛出臺(tái)了禁止酒店項(xiàng)目分層、分單元銷(xiāo)售的政策，對(duì)商住兩用房無(wú)疑產(chǎn)生了陰影，但在不斷出臺(tái)的調(diào)控政策均將矛頭指向住宅市場(chǎng)之時(shí)，打住宅擦邊球的商住兩用房卻悄然間逆市火爆了起來(lái)。

　　在CBD總部公寓三期的售樓現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，相比冷清的純住宅項(xiàng)目的售樓處，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)天的半天時(shí)間，就售出了近四成。

　　而距離此不遠(yuǎn)的北京西大望路時(shí)代帝景項(xiàng)目與CBD總部公寓三期同樣為商業(yè)立項(xiàng)的商住兩用房，該項(xiàng)目售樓人員介紹，雖然該項(xiàng)目還未開(kāi)盤(pán)，且開(kāi)盤(pán)時(shí)間不定，但登記的有意向購(gòu)房者已經(jīng)多達(dá)4000人，而其暫定開(kāi)盤(pán)的僅有400套房源，可謂“十人搶一套”。

　　異地購(gòu)房門(mén)檻變相降低？

　　“新的二套房政策重申了目前商業(yè)銀行認(rèn)定二套房普遍采用的‘以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸’的標(biāo)準(zhǔn)?！?熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧晨天表示，該政策同時(shí)還嚴(yán)格要求銀行在審批貸款時(shí)必須有住房地產(chǎn)主管部門(mén)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢(xún)，并出具書(shū)面查詢(xún)結(jié)果?！斑@對(duì)于北京這類(lèi)城市來(lái)說(shuō)，應(yīng)該可以做到，而對(duì)于一些還不具備網(wǎng)上簽約條件的中小城市來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者有可能通過(guò)在自己出具的書(shū)面證明上作假以逃避二套房的頭付利率限制。

　　此外，二套房新政規(guī)定：“借款人頭次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)購(gòu)住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的貸款人，應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行套(及以上)差別化住房信貸政策?！?/P>

　　“這個(gè)政策說(shuō)明了如果在擬購(gòu)房地沒(méi)有住房，在其他城市擁有住房的話，在該地購(gòu)房仍屬套房?！薄版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，新政策放寬了三類(lèi)人的購(gòu)房門(mén)檻：一是外地有房、準(zhǔn)備在京購(gòu)房的，二是在京工作、已在外地購(gòu)房還未在京置業(yè)的，三是在京有房，想要在外地頭次置業(yè)的。

　　而4月30日出臺(tái)的“京十二條”明確規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。相比這一規(guī)定，業(yè)內(nèi)認(rèn)為國(guó)家三部委此次出臺(tái)的政策降低了異地置業(yè)難度。

　　熒燦地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京人在海南、秦皇島、山東等地購(gòu)購(gòu)度假型住房的比例占到總購(gòu)房人群的兩成。而“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)則稱(chēng)，不能提供1年以上北京市納稅證明的外地購(gòu)房者在北京房屋購(gòu)賣(mài)市場(chǎng)上占比約為5%。

　　“就北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，新政對(duì)當(dāng)前成交弱勢(shì)、需求觀望的樓市反而是一種利好刺激?！睆?jiān)卤硎尽?/P>

　　中介房貸蛋糕急劇萎縮

　　家住上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的大學(xué)老師毛小姐和未婚夫在婚前各自貸款在上海購(gòu)過(guò)一套房，婚后他們想賣(mài)掉其中一套房重新購(gòu)一套大戶型。但二套房認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)出爐后，她這次購(gòu)房或許被認(rèn)定為第三套。毛小姐認(rèn)為，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的審核標(biāo)準(zhǔn)使她這樣的改善型需求被“誤傷”。

　　對(duì)此，銀行業(yè)人士指出，今年以來(lái)一系列調(diào)控政策均未再對(duì)改善型住房做出相關(guān)規(guī)定，可能意味著對(duì)二套房貸的認(rèn)定已“一刀切”。一家股份制銀行上海分行零售貸款部副總經(jīng)理昨天對(duì)本報(bào)說(shuō)，目前房貸政策以是否使用銀行貸款為準(zhǔn)，即只要以家庭為單位的成員有過(guò)房貸經(jīng)歷，即便出售該套住房之后重新貸款購(gòu)房，后者也將被算作“二套房”，“對(duì)18歲以上未婚成年子女頭次購(gòu)房，之前做法是無(wú)論其父母住房是否有過(guò)貸款經(jīng)歷，子女頭次購(gòu)房大多被視為頭套房；但新政發(fā)布后較新做法需要具體討論?！?/P>

　　現(xiàn)在，毛小姐暫時(shí)放棄購(gòu)婚房，她的選擇對(duì)房貸中介而言，無(wú)疑是個(gè)壞消息。在上海，專(zhuān)營(yíng)個(gè)人住房抵押貸款代理的許多房貸中介公司核心業(yè)務(wù)收入正急劇萎縮。而中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主、兼營(yíng)個(gè)人房貸代理的中介機(jī)構(gòu)受影響相對(duì)較小，但仍將失去一塊誘人的利潤(rùn)蛋糕。

　　昨天，上海中介易居臣信市場(chǎng)研究統(tǒng)計(jì)，5月份上海二手住宅成交50萬(wàn)平方米，環(huán)比4月份下滑70.61%，創(chuàng)2008年10月份至今19個(gè)月以來(lái)的較低單月成交量。房貸中介凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司總經(jīng)理蘇曉江接受本報(bào)采訪時(shí)稱(chēng)，一些專(zhuān)營(yíng)個(gè)人住房抵押貸款代理(或稱(chēng)權(quán)證代理服務(wù))的同行已轉(zhuǎn)行，有的甚至消失。

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