日前，國土資源部下發(fā)通知，部署2010年城市土地價(jià)格調(diào)查和監(jiān)測工作。其中，提到了需要完成包括?？谠趦?nèi)的35座城市的商品房成本構(gòu)成調(diào)查與監(jiān)測。主要著眼于地價(jià)因素在房價(jià)中的占比等。在近期樓市調(diào)控政策密集出臺的背景下，此項(xiàng)調(diào)研受到廣泛關(guān)注。

　　?？谏唐贩康拈_發(fā)成本究竟是多少?記者昨日就此采訪了數(shù)位海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。

　　業(yè)內(nèi)人士細(xì)算商品房成本賬

　　5月11日，我省“兩個(gè)暫?！蓖恋卣呓獬?，位于海口市濱海大道南側(cè)西海岸起步區(qū)內(nèi)的三塊國有建設(shè)用地使用權(quán)成功出讓?？偯娣e為86858.94平方米的土地拍出70790.0361萬元，折合樓面地價(jià)為每平方米3260元?！案鶕?jù)我省目前的土地市場形勢和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各種成本來分析和計(jì)算，以上土地開發(fā)出來的商品房住宅銷售價(jià)格，不會少于1萬元/平方米。”昨日，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士蔡志喆說，目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本主要包括拿地成本、建安成本、各項(xiàng)稅費(fèi)等三部分，此外還包括項(xiàng)目管理等費(fèi)用。其中，樓面地價(jià)是房價(jià)的主要組成部分之一，與建安成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場價(jià)格。該項(xiàng)目的樓面地價(jià)為每平方米3260元 + 建安成本(約2000多元/平方米) + 項(xiàng)目園林配套(150至200元/平方米) + 公共設(shè)施配套(200至300元/平方米)。蔡志喆表示，該項(xiàng)目各項(xiàng)成本每平方米已經(jīng)達(dá)到約6000元。此外，還要計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)所必須繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，如：土地增值稅、營業(yè)稅等。同時(shí)，資金成本、管理成本、廣告費(fèi)等也要納入考慮當(dāng)中，但所占比重并不大。

　　開發(fā)商拿地成本約占30%

　　據(jù)了解，2009年，國土資源部調(diào)查全國620個(gè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)中提到，海口的9個(gè)項(xiàng)目中，地價(jià)占房價(jià)比例較高的為24.59%，較低的為8.8%。昨日，房地產(chǎn) 人士汪志軍表示，建設(shè)國際旅游島后?？谀玫爻杀九c比原來漲了50%至60%。汪志軍說，目前土地分為“生地”和“熟地”，兩種土地狀況的不同決定著拿地價(jià)格的不同。所謂“生地”指的是公路建設(shè)、煤氣管道的鋪設(shè)、向所在地居民進(jìn)行征地等各項(xiàng)開發(fā)之前的準(zhǔn)備工作尚未開展的土地。這類土地拿地價(jià)格相對較低。“熟地”指包括公路鋪設(shè)等各項(xiàng)工作已經(jīng)實(shí)施完畢的土地?！笆斓亍眱r(jià)格相對較高。

　　房地產(chǎn) 人士李明表示，在海南建設(shè)國際旅游島獲批之前，我省拿地成本占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%至20%，目前普遍達(dá)到30%左右。

　　建安成本受市場影響比較大

　　據(jù)了解，建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本。建安成本受市場價(jià)格波動(dòng)影響比較大。汪志軍表示，今年年初，鋼材、水泥等建材價(jià)格猛漲，給房地產(chǎn)開發(fā)成本造成了影響。據(jù)了解，目前?？谏唐贩拷ò渤杀緝r(jià)格約為：混合多層840元每平方米;框架多層1140元每平方米，框架小高層1440元每平方米;框架超高層為2160元每平方米。

　　各項(xiàng)稅費(fèi)占總成本15%-20%

　　記者了解到，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本中，各項(xiàng)稅費(fèi)的支出相較于前兩項(xiàng)的支出相對較少。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)稅費(fèi)包括契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅等。此外還包括了行政性費(fèi)用即地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用如城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)等。汪志軍介紹，僅就房地產(chǎn)項(xiàng)目在“開發(fā)建設(shè)過程”中涉及到的行政性收費(fèi)就達(dá)30種。李明表示，各項(xiàng)稅費(fèi)約占房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的15%-20%。目前各項(xiàng)稅費(fèi)的征收相較于海南建設(shè)國際旅游島之前變化不大。李明稱，此外還包括管理費(fèi)用等。管理費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例一般不會超過2%。廣告費(fèi)、代理費(fèi)等營銷費(fèi)用彈性空間比較大，但總量也不算大，對房價(jià)產(chǎn)生的影響比較小。

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