2006年1月1日起，對(duì)2005年3月17日以前發(fā)放的原執(zhí)行中國(guó)人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率的個(gè)人住房貸款不含公積金住房貸款，改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行。同時(shí)，對(duì)在2005年12月24日前無拖欠貸款本息的個(gè)人住房貸款，將在中國(guó)人民銀行公布的同期限同檔次基準(zhǔn)利率水平上，執(zhí)行下浮10%的貸款利率。

　　日前，中國(guó)建設(shè)銀行北京分行宣布了其2006年的房貸利率“新政”。與此同時(shí)，北京其他各大銀行也紛紛在網(wǎng)點(diǎn)張貼了類似的公告。

　　事實(shí)上，調(diào)整房貸利率只是2006年初各銀行“辭舊迎新”的任務(wù)之一。記者從各家銀行了解到，目前各行正忙于整理資產(chǎn)、清算2005年的信貸工作，同時(shí)2006年的信貸計(jì)劃也新鮮出爐。

　　放量“穩(wěn)增”

　　“2006年，個(gè)人住房按揭貸款和開發(fā)貸款放量仍將繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但不會(huì)出現(xiàn)像2003年以前那樣大的漲幅?！惫獯筱y行風(fēng)險(xiǎn)管理部處長(zhǎng)姜明向中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，作為中小股份制銀行，光大銀行在房地產(chǎn)信貸方面一向比較謹(jǐn)慎，十分注意控制這部分業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)規(guī)模以及信貸質(zhì)量。

　　記者從多家銀行了解到，2006年房地產(chǎn)信貸任務(wù)額的提高是其2006年信貸計(jì)劃的一個(gè)重要部分。姜明指出，目前，房地產(chǎn)信貸在各商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)中都占有較大比重，有關(guān)政策構(gòu)成了各行信貸政策的主要內(nèi)容。各商業(yè)銀行由于所處的發(fā)展階段不同、年度發(fā)展目標(biāo)不同、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不同、信貸額度或規(guī)模的不同，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著不同的信貸政策。

　　有可能某些銀行對(duì)商場(chǎng)、寫字樓、賓館等是嚴(yán)格控制的，而某些銀行也許可以適當(dāng)介入。但各商業(yè)銀行比較一致的是對(duì)中高端商品房住宅項(xiàng)目的按揭貸款態(tài)度比較積極，甚至在商品房住宅項(xiàng)目的按揭上還存在比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)。因此，各商業(yè)銀行對(duì)住宅商品房的較終消費(fèi)市場(chǎng)仍然看好。

　　“房地產(chǎn)信貸的穩(wěn)步增長(zhǎng)是2006年地產(chǎn)金融發(fā)展的主旋律?！敝袊?guó)人民銀行研究局研究員鄒平座在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，我國(guó)城市化進(jìn)程將繼續(xù)帶來農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位是不容動(dòng)搖的。而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的巨大的資金需求，以及其良好的率，使得房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)建立了相互依賴、緊密合作的關(guān)系，而且這種關(guān)系是長(zhǎng)期的。因此，基于房地產(chǎn)業(yè)的剛性發(fā)展，房地產(chǎn)信貸也將隨之穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　“在控制風(fēng)險(xiǎn)和開拓業(yè)務(wù)的雙重要求之下，2006年優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)將成為各家銀行爭(zhēng)相開拓的業(yè)務(wù)對(duì)象?！比疑虡I(yè)銀行在接受本報(bào)記者采訪時(shí)一致表示，銀行在新增項(xiàng)目信貸資金的投放上控制得非常嚴(yán)格，基本上都在向大項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)客戶集中，中小開發(fā)商則很難從銀行渠道獲得融資。銀行之間房貸業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)將主要鎖定在優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

　　日前，中國(guó)銀行聯(lián)手國(guó)內(nèi)8家房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭企業(yè)——萬科、中海、大華集團(tuán)、富力、頭創(chuàng)置業(yè)、萬通、上海綠地集團(tuán)、成都置信，簽署了2006年個(gè)人住房貸款戰(zhàn)略合作協(xié)議，力推一站式貸款，使個(gè)人住房貸款營(yíng)銷服務(wù)模式由“間客式”向“直客式”轉(zhuǎn)變，率先打響了國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

　　“目前，銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供的信貸服務(wù)還是以個(gè)人住房按揭捆綁開發(fā)貸款模式為主。”姜明告訴記者，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，銀行愿意從項(xiàng)目融資到個(gè)人按揭，包攬一攬子金融服務(wù)。

　　據(jù)記者查閱相關(guān)新聞獲悉，2005年7月農(nóng)行與綠地集團(tuán)簽約，將為其提供30億元的銀行授信額度。其后的10月、11月，農(nóng)業(yè)銀行總行分別向萬達(dá)集團(tuán)、億達(dá)集團(tuán)授信36億、20億元，并為天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司、北京萬通地產(chǎn)股份有限公司兩家企業(yè)意向性提供60億元項(xiàng)目貸款額度。

　　去年12月，招商局旗下兩大核心產(chǎn)業(yè)的旗艦企業(yè)招商地產(chǎn)與招商銀行宣布戰(zhàn)略合作，雙方將在財(cái)務(wù)資金借貸、住房按揭、品牌推廣與管理模式上開展多層次、全方位合作。

　　而日前，八大銀行綜合授信128億元給廣州城建開發(fā)集團(tuán)，用于其今后8大商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，似乎也表明在優(yōu)質(zhì)客戶的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，除了各家銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)，戰(zhàn)略合作、銀團(tuán)之間的競(jìng)爭(zhēng)或許會(huì)帶來一種新的房貸爭(zhēng)奪格局。

　　門檻難降

　　那么，房貸競(jìng)爭(zhēng)加劇是否會(huì)如一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，導(dǎo)致房貸政策放松、門檻降低？

　　兩家國(guó)有銀行和兩家股份制銀行的相關(guān)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)均表示，出于對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的控制，無論是開發(fā)貸款還是個(gè)人住房按揭，銀行不會(huì)松動(dòng)現(xiàn)行的信貸設(shè)限。

　　“銀行的房貸政策將會(huì)從形式‘門檻’的‘一刀切’式設(shè)定走向?qū)嵸|(zhì)內(nèi)容的細(xì)化區(qū)分?！敝袊?guó)建設(shè)銀行北京分行資產(chǎn)保全部總經(jīng)理級(jí)調(diào)研員谷祥在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，現(xiàn)在討論房貸的統(tǒng)一信貸設(shè)限已經(jīng)沒有實(shí)際意義。

　　隨著征信系統(tǒng)的運(yùn)行以及逐步完善，銀行將按照風(fēng)險(xiǎn)與效益對(duì)稱的原則，根據(jù)客戶的信用記錄以及其抵押物品的價(jià)值等作為信貸條件的標(biāo)準(zhǔn)，定制差異化的信貸服務(wù)方案，在房貸利率、成數(shù)、年限等方面給予不同的優(yōu)惠。

　　今年1月5日召開的2006年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議明確指出，要加強(qiáng)信貸征信管理，推進(jìn)社會(huì)信用體系建設(shè)，盡快實(shí)現(xiàn)全國(guó)統(tǒng)一的企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，完善個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量和服務(wù)水平。

　　對(duì)于銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，嚴(yán)控信貸門檻的做法，鄒平座表示贊同。但他同時(shí)也認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任方并不全在房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中不少也緣于商業(yè)銀行內(nèi)部管理不規(guī)范。

　　“目前，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)改革正在推進(jìn)當(dāng)中，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的職能分工有待理順和完善?！编u平座指出，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間存在利益上的相互依賴，商業(yè)銀行為擴(kuò)大信貸市場(chǎng)占有率會(huì)更加靈活地貫徹上級(jí)政策，競(jìng)相爭(zhēng)打“擦邊球”。

　　房地產(chǎn)企業(yè)為爭(zhēng)取更多的信貸資金，會(huì)不斷地進(jìn)行“貸款創(chuàng)新”。政策在執(zhí)行層面將有一定的彈性、回旋余地。因此，除了房地產(chǎn)業(yè)要建立規(guī)范、誠(chéng)信的操作機(jī)制，銀行自身也亟待改進(jìn)內(nèi)部管理，加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)。

　　此外，鄒平座還指出，銀行應(yīng)將投機(jī)者與投資者以及普通購(gòu)房者有效地區(qū)分開來。政策在遏制投機(jī)者惡性炒作的同時(shí)，還應(yīng)鼓勵(lì)投資者和普通購(gòu)房者的正常需求。

　　對(duì)此，姜明表示，光大銀行在發(fā)放個(gè)人住房按揭信貸時(shí)，會(huì)對(duì)客戶的購(gòu)房情況進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)客戶擁有的房產(chǎn)套數(shù)，區(qū)別發(fā)放貸款。

　　產(chǎn)品創(chuàng)新

　　“2006年房貸產(chǎn)品創(chuàng)新將提上日程?！编u平座認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房貸產(chǎn)品單一，隨著固定利率房貸、個(gè)人住房抵押證券化MBS等陸續(xù)推出，豐富房貸品種、提高競(jìng)爭(zhēng)力將成為趨勢(shì)。

　　2006年1月14日，光大銀行正式公布“固定利率住房貸款”業(yè)務(wù)的實(shí)施細(xì)則，同時(shí)宣布此項(xiàng)業(yè)務(wù)即日起可以在北京和上海兩地的光大銀行各網(wǎng)點(diǎn)辦理，國(guó)內(nèi)頭個(gè)固定利率房貸終于正式啟動(dòng)。據(jù)悉，建行、工行等也正在加緊籌備此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　姜明向記者介紹，光大銀行對(duì)固定利率房貸的申請(qǐng)者做出了一定限制：僅適用于10年以下(含)的個(gè)人一手住房貸款業(yè)務(wù)，不包括個(gè)人商業(yè)用房和二手住房貸款業(yè)務(wù)；貸款期限方面， 于5年期以下(含)，5年-10年以下(含)兩檔貸款期限，較長(zhǎng)不超過10年，且貸款到期日借款人不超過65周歲；而貸款對(duì)象目前 于在中國(guó)大陸境內(nèi)購(gòu)購(gòu)“一手房”(指房地產(chǎn)開發(fā)商或售房單位直接出售的住房)且年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人。

　　利率定價(jià)則為5年以下(含)5.94%，5年以上至10年(含)6.18%。他向記者表示，在固定利率業(yè)務(wù)推出之后，作為其相關(guān)配套產(chǎn)品，房貸證券化也將會(huì)隨之提上日程。

　　日前，銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管一部主任閻慶民曾向媒體透露，2006年將擴(kuò)大資產(chǎn)證券化試點(diǎn)。目前中行正在積極準(zhǔn)備，未來股份制商業(yè)銀行也將加入試點(diǎn)行列。

　　而目前先進(jìn)獲批個(gè)人住房抵押證券化的商業(yè)銀行——中國(guó)建設(shè)銀行，在去年12月15日推出了頭只MBS產(chǎn)品——建元，并且招標(biāo)成功。中標(biāo)利率都是落在招標(biāo)區(qū)間上限，且認(rèn)購(gòu)并不踴躍。

　　據(jù)記者了解，建行MBS的資產(chǎn)池為上海等地的個(gè)人住房抵押貸款。有分析人士認(rèn)為，現(xiàn)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍不明朗，違約率開始攀升，資產(chǎn)期限又偏長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)不低。

　　而且建行MBS設(shè)置有投標(biāo)利差上、下限制，在部分品種上甚至是參照當(dāng)前浮息金融債的利差來設(shè)置的，市場(chǎng)對(duì)其在流動(dòng)性、信用風(fēng)險(xiǎn)等方面的溢價(jià)要求無法獲得，加上資產(chǎn)支持證券不能用于回購(gòu)等諸多問題，才致使其沒有得到很好的市場(chǎng)反響。

　　建行方面則表示，目前，投資者對(duì)MBS的理解還不充分，需要有一個(gè)認(rèn)識(shí)過程，慢慢發(fā)掘其投資價(jià)值。

　　“事實(shí)上，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行在房貸證券化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、包裝技術(shù)還不夠成熟，而且相關(guān)的法律、政策還不完備。”鄒平座指出，權(quán)威的評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)的缺失以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的缺位也是證券化的一大瓶頸。

　　他認(rèn)為，像建行、交行等“牽手”外資的銀行完全可以讓外資銀行利用其技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等優(yōu)勢(shì)資源先期試水房貸證券化產(chǎn)品，探路市場(chǎng)行情，然后再借鑒推出。

　　有專家分析認(rèn)為，個(gè)人住房抵押證券化的實(shí)現(xiàn)將進(jìn)一步推動(dòng)房貸利率市場(chǎng)化，屆時(shí)個(gè)人房貸利率將會(huì)降至4%左右。對(duì)此，鄒平座表示，利率市場(chǎng)化以及房貸競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，確實(shí)可能會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房貸利率下滑，但是否會(huì)降至如此之低，還值得商榷。

　　此外，他還指出，除了增加產(chǎn)品類型，各銀行也將在服務(wù)上下功夫。比如，按照中行對(duì)“直客式”房貸的規(guī)劃，中行吸納8家優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)開發(fā)商入駐后，市民可以在一個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)，就完成從選房、簽訂購(gòu)賣合同到申請(qǐng)貸款等一系列手續(xù)。

　　融資分化

　　“從國(guó)家擴(kuò)大消費(fèi)、壓縮投資的戰(zhàn)略角度考慮，2006年住房需求會(huì)持續(xù)上漲，需求的增加又反過來引起供給方的投資增加。”鄒平座指出，銀行信貸門檻之高，決定了房地產(chǎn)企業(yè)尋求投資只能借助其他融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源將會(huì)發(fā)生分化，直接融資的比例會(huì)上升。各類基金、租賃、信托等資本市場(chǎng)將會(huì)十分活躍。

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