隨著中國住房制度的全面改革，伴隨著商品房快速發(fā)展的是物業(yè)公司的快速膨脹。從1998年的10多家到現(xiàn)在的500多家，物業(yè)公司在鄭州已呈遍地開花之勢。但就像真理并不總是掌握在多數(shù)人手中一樣，普遍性的事物并不一定就是一個成熟的事物。在物業(yè)公司已遍布鄭州各小區(qū)時，各種各樣的物業(yè)糾紛也隨之而來，而問題歸根結底還是出在“錢”上。

◆◆落差 從單位分房到商品房

對于中國的老百姓來說，住房大多經(jīng)歷了從單位分房到自己購購商品房的發(fā)展歷程。當大家住在單位分配的房子里的時候，我們很少見到這樣的糾紛。但沒糾紛并不代表以前的服務要比現(xiàn)在物業(yè)公司提供的好，大家之所以普遍采取息事寧人的態(tài)度，較根本的原因是單位住房幾乎不用交什么物業(yè)管理費。沒交錢，自然沒那么多的要求，于是能自己消化的也就自己消化了。

但等進入到商品房時代之后，每3個月一交的物業(yè)管理費成了許多家庭一項固定的支出。支出多了，要求自然也就高了。“我們每月交物業(yè)費，就該享受好的物業(yè)服務?！弊≡邛卧访业年愋〗愀嬖V記者?！叭绻飿I(yè)服務不到位，那我就不再交物業(yè)費了。”住在中方園小區(qū)的余先生這樣對記者說。

不交物業(yè)費成了許多業(yè)主在對物業(yè)公司服務不滿意后較常用的方式。據(jù)搜房網(wǎng)之前做過的一項統(tǒng)計顯示，有35%的業(yè)主從沒交過物業(yè)費。而記者在采訪中了解到，服務不到位這個理由也讓物業(yè)公司很苦惱。在《東方今報》不久前作的一項關于物業(yè)服務的問卷調查中，物業(yè)公司對業(yè)主把丟了一只貓、別的業(yè)主高空拋物等這樣的事情也歸結為物業(yè)管理不到位很是煩惱。

鄭州國基律師事務所律師黃允認為，隨著業(yè)主法律意識的不斷提高，業(yè)主對自身權益的保護意識也越來越強烈。但在保護自身權益的同時，業(yè)主也應該保持一種平和的心態(tài)，而不應該把所有的問題都推給物業(yè)公司。

◆◆物業(yè) 服務和收費成正比

目前，鄭州非普通住宅的物業(yè)管理費按等級分為四級，在物業(yè)等級的劃分中，雖然也有一定的硬性要求，但這個標準并沒有細化到衛(wèi)生應該打掃到什么程度、維修什么時候到位等這樣的細節(jié)，因此這就為眾多的物業(yè)糾紛埋下了伏筆。

除了一些惡意欠費的業(yè)主，很多業(yè)主不交費，主要是覺得物業(yè)提供的服務和收費不相符。家住鄭州北區(qū)的趙小姐對記者說：“我們小區(qū)的物業(yè)服務是按一級物業(yè)來收取的，但是和我朋友家的小區(qū)相比，我覺得我們小區(qū)的物業(yè)無論是在衛(wèi)生、保衛(wèi)還是社區(qū)文化上，根本達不到一級。”

而如何讓業(yè)主滿意對物業(yè)公司來說也很煩惱，眾口難調是很多物業(yè)公司都遇到過的難題。例如有的業(yè)主喜歡物業(yè)公司搞各種社區(qū)文化，但有的業(yè)主就覺得放電影、扭秧歌這樣的活動太吵；還有的業(yè)主喜歡養(yǎng)狗，而有的業(yè)主就不喜歡養(yǎng)寵物。物業(yè)收費標準的籠統(tǒng)也讓物業(yè)公司很煩惱，在目前的物業(yè)收費標準中，對別墅類產(chǎn)品是實行放開管理。目前鄭州市場上別墅類產(chǎn)品一般便宜的在一元多，高的可以收到三四元。但具體如何定價，很容易成為業(yè)主和物業(yè)公司爭執(zhí)的焦點。

對于業(yè)主來說，自然希望越便宜越好，但對于物業(yè)公司來說，服務的水準必定和收費的高低成正比。曾經(jīng)有一家物業(yè)公司遇到過這種情況，聯(lián)排別墅的業(yè)主要求物業(yè)按多層的標準來收費，理由是別墅并沒有帶電梯。但眾所周知，別墅類產(chǎn)品，由于綠化面積高、容積率低，物業(yè)運營成本要比多層類產(chǎn)品高得多。

因此，如果拿多層的收費標準來衡量別墅類產(chǎn)品，恐怕沒有一家物業(yè)公司能顧住本。

而目前的物業(yè)收費標準偏低，也是物業(yè)公司抱怨較多的。2004年新的物業(yè)管理辦法出臺之前，很多物業(yè)公司希望新的辦法能夠提高物業(yè)收費標準，但出臺的辦法讓物業(yè)公司很失望。一家不愿意透露姓名的物業(yè)公司老總告訴記者：“目前鄭州多層樓房的一級物業(yè)收費標準是0.38元/平方米每月，但石家莊的一級多層物業(yè)費是0.54元/平方米每月，廣州已經(jīng)收到了1元多。這些年鄭州物業(yè)公司的稅費在漲，保安、保潔的月基本工資也已經(jīng)漲到了700多元，但是物業(yè)收費卻一分也沒有漲。由于資金緊張，因此很多物業(yè)公司都沒錢給保安、保潔人員辦理保險，而這也成了物業(yè)公司留不住人、招人難的重要原因。”“目前鄭州80%的物業(yè)公司都是賠著本，如果說一個行業(yè)少部分賠錢那是企業(yè)的問題，但一個行業(yè)大部分都賠錢那就是制度的問題了?，F(xiàn)在鄭州的物業(yè)公司如果不是開發(fā)商養(yǎng)著，肯定很多都干不下去了。”業(yè)內(nèi)人士曹先生激動地對記者說。

河南省物業(yè)商會會長于洋認為，物業(yè)服務肯定是和收費成正比的。目前鄭州大多數(shù)物業(yè)公司這種賠本經(jīng)營的狀況，只會讓物業(yè)管理市場越來越混亂，同時也會讓小區(qū)之間的差距越來越大。目前鄭州很多老城區(qū)的房子，執(zhí)行的還是2001年的物業(yè)收費標準，而鄭東新區(qū)的許多小區(qū)，物業(yè)收費普遍相對要高一些。收費不同，自然物業(yè)服務也不一樣，長久下去，于洋認為會讓小區(qū)間的差距越來越大。

◆◆現(xiàn)狀 物業(yè)公司“賠錢賺吆喝”

記者在采訪中了解到，“收費低”已經(jīng)成了開發(fā)商普遍抱怨的問題。雖然說物業(yè)公司可以在政府的指導價上有一些浮動，但價格一旦漲上去，業(yè)主很難接受。去年漢飛·城市公園將多層樓房的物業(yè)收費加上公攤后定為0.55元/平方米每月，但遭到了業(yè)主的強烈抵制，較后不得不又改成0.38元/平方米每月。

已從事物業(yè)工作多年的曹先生對記者說，隨著行業(yè)的逐漸規(guī)范，那些不注重服務質量的物業(yè)公司肯定會被淘汰。對于大多數(shù)的物業(yè)公司來說，都不愿意和業(yè)主發(fā)生糾紛，希望盡可能地為業(yè)主服務好。但服務質量肯定是和物業(yè)公司的收入成正比的。曹先生說，現(xiàn)在鄭州很多物業(yè)公司都是“賠錢賺吆喝”，特別是對于那些長
期開發(fā)的樓盤來說，要想不降低服務水準，只能讓開發(fā)商補貼。

帝湖物業(yè)有限公司負責人給記者算了一筆賬，目前整個帝湖的物業(yè)是按照1.2萬戶、將近6萬人的標準來配備的。雖然后期還有許多房子有待開發(fā)，但社區(qū)基本的道路維護、物業(yè)公司的管理人員卻要配備齊全。

目前帝湖除了配備有灑水車、掃地車等機械設備，光一線員工就有200多人。每個月的物業(yè)運營成本壓力巨大，其中僅日常的湖水護理每年就要支出幾十萬。按照現(xiàn)有的收費標準，在不降低服務質量的前提下，根本無法維持日常的運營。帝湖花園交房的年，為了維持小區(qū)的高品質，開發(fā)商向物業(yè)公司補貼了300多萬，年補貼了200多萬，去年雖然小區(qū)的入住人口明顯增加，但還是負營業(yè)額100多萬。

除了物業(yè)費低，對于物業(yè)公司來說，較怕遇見的還是業(yè)主故意不交費。帝湖物業(yè)有限公司負責人對記者說，按照現(xiàn)有的收費標準，社區(qū)整個開發(fā)完后，如果物業(yè)費可以收齊的話是有利潤的。但記者看到帝湖花園2006年和2007年上半年的收費報表顯示，整個社區(qū)沒有一個組團能達到100%的收費率。

除了少數(shù)惡意拖欠物業(yè)費的業(yè)主，一些二次置業(yè)或投資性置業(yè)的業(yè)主也讓物業(yè)公司很煩惱。對于這部分業(yè)主來說，由于目前有房子居住，因此購了房子后并不急著入住，有時一套房子甚至可以空幾年。對于業(yè)主來說，沒有住進小區(qū)自然不愿意交物業(yè)管理費，但對于物業(yè)公司來說，雖然業(yè)主沒有住進來，但小區(qū)的日常維護及配套更新卻都不能停止。

一般來說，當一個小區(qū)的物業(yè)費收取率達不到80%的時候，物業(yè)公司就已經(jīng)沒有利潤了。此時物業(yè)公司只有兩個選擇，要么走人，要么降低服務標準。帝湖物業(yè)有限公司負責人說，對于一個大樓盤來說，無論是降低服務標準還是采用停電、起訴等方式迫使業(yè)主交費，都不是一個好的選擇。因此，在一遍遍催交無效之后，為了不降低服務標準，就只能由開發(fā)商抽取利潤補貼。目前，鄭州市多家物業(yè)公司都采用了這種“父養(yǎng)子”的運營模式，而物業(yè)利潤低，也是造成開發(fā)商和物業(yè)公司“形離神不離”的重要原因。

出路◆◆物業(yè)公司較起碼要保本

一方面開發(fā)商“賠錢賺吆喝”，另一方面業(yè)主對物業(yè)公司很不滿意。針對物業(yè)公司的這種現(xiàn)狀，河南省物業(yè)商會會長于洋大膽預言：未來一至兩年內(nèi)，鄭州樓盤物業(yè)可能“斷炊”。于洋說，就像前幾年的保姆現(xiàn)象一樣，很多人覺得保姆工資低是一個正常的現(xiàn)象。但這兩年，很多人又都感覺到請保姆是越來越難了，因為很多保姆都流動到了能掙到更高工資的上海、北京等大城市。對于物業(yè)公司來說也是一樣，如果長期既不能保證成本，又得不到業(yè)主認可，那結果肯定會是許多物業(yè)公司逐步退出市場。

于洋認為，應該根據(jù)物業(yè)公司提供的服務測算出一個基本成本，根據(jù)這個成本來制定物業(yè)公司每月需征收的費用，這樣才是合理的收費方式。于洋認為，對于物業(yè)公司來說，即便不考慮利潤，但保本經(jīng)營應該是較起碼的底線。

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