近兩年來，全國各大城市的樓市火了，小區(qū)多了，一同多起來的還有小區(qū)物業(yè)收費(fèi)糾紛。那么小區(qū)物業(yè)收費(fèi)究竟誰說了算？政府在小區(qū)物業(yè)管理中到底該扮演怎樣的角色？

    指導(dǎo)價(jià)難“指導(dǎo)” “試點(diǎn)小區(qū)”物業(yè)費(fèi)糾紛頻發(fā)

    廣東省從2004年開始實(shí)行物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，普通住宅物業(yè)費(fèi)每平方米較高不超過1.96元，但事實(shí)上，目前廣東省許多小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)都沒有按照政府指導(dǎo)價(jià)，廣州市目前至少有40個(gè)樓盤的物業(yè)費(fèi)在2元/平方米以上。

    廣州市番禺區(qū)麗江花園是一個(gè)擁有一萬多名業(yè)主的小區(qū)，從1998年起經(jīng)廣州市物價(jià)局批準(zhǔn)，成為“一費(fèi)統(tǒng)繳”(即物業(yè)費(fèi)、公攤費(fèi)、代收代繳費(fèi)等合并收取)的物業(yè)收費(fèi)試點(diǎn)，物業(yè)按每平方米2.7元收費(fèi)。2005年1月1日起，廣東省開始在物業(yè)收費(fèi)中實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，建議普通住宅的物業(yè)管理費(fèi)每平方米不超過1.96元。麗江花園業(yè)主委員會與物業(yè)公司經(jīng)過約定，該小區(qū)2005年-2006年度的物業(yè)收費(fèi)依然沿用以往的收費(fèi)方式。但是，該小區(qū)16名業(yè)主不同意，從2005年1月1日起開始拒交物業(yè)管理費(fèi)。

    物業(yè)公司起訴了幾戶拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，但就在此案審理期間，番禺區(qū)物價(jià)局于2006年5月下發(fā)了一紙“整改通知”，稱麗江花園的“一費(fèi)統(tǒng)繳”違反了政府指導(dǎo)價(jià)，要求整改。此舉一出，麗江花園的物業(yè)糾紛陡然升級，1000多戶業(yè)主都加入了“拒交”行列。

    廣州市物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，物業(yè)收費(fèi)糾紛頻發(fā)，與物價(jià)部門制定的物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)不合理有關(guān)，簡單化的指導(dǎo)價(jià)容易與市場脫節(jié)。長期關(guān)注各類物業(yè)糾紛案的中山大學(xué)法學(xué)院副教授張民安認(rèn)為，政府指導(dǎo)價(jià)不是命令，不是強(qiáng)制執(zhí)行的，是作為一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的管理者，給物業(yè)公司和業(yè)主提供一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)，為將來出現(xiàn)糾紛時(shí)法官處理案件提供一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。政府在這里扮演的角色不應(yīng)該是強(qiáng)制干預(yù)，即使干預(yù)，也要人性化一些，在具體干預(yù)之前與物業(yè)公司協(xié)商，避免引起更大的動(dòng)蕩。張民安強(qiáng)調(diào)，政府的規(guī)章制度頭先是要考慮社會穩(wěn)定，如果不能帶來社會穩(wěn)定，還不如不要這個(gè)規(guī)章制度。

    “家務(wù)事”難管 物價(jià)部門角色不斷調(diào)整

    物業(yè)收費(fèi)糾紛近兩年來一直呈上升趨勢，重慶市物業(yè)管理協(xié)會新聞發(fā)言人巫大德說，他接觸到的物業(yè)管理糾紛幾乎都與收費(fèi)有關(guān)，重慶市近兩年的物業(yè)管理糾紛中，有30%都是物業(yè)收費(fèi)糾紛。廣州市消費(fèi)者協(xié)會近兩年的統(tǒng)計(jì)也表明，在該協(xié)會收到的各類投訴中，有關(guān)物業(yè)管理的投訴一直位居前三名，其中絕大部分都涉及物業(yè)收費(fèi)問題。

    在物業(yè)收費(fèi)糾紛頻發(fā)的態(tài)勢之下，全國各地物價(jià)部門都面臨巨大的壓力，物價(jià)部門開始調(diào)整自己的角色。2005年1月1日，北京市建委和市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》和《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施。新規(guī)規(guī)定，商品住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由政府指導(dǎo)價(jià)改為市場調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；而對于經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)費(fèi)采取政府指導(dǎo)基準(zhǔn)價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月0.55元，不得上浮。

    廣東省物價(jià)局較近也出臺了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》，該《通知》對實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍進(jìn)行調(diào)整，只對業(yè)委會成立前的住宅(不含別墅)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他住宅則實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)?！锻ㄖ穼⒂?007年2月1日起執(zhí)行。廣東省建設(shè)廳房管處相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)談到，該《通知》是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格相對等的原則出臺的。

    專家評價(jià)說，目前全國絕大部分城市在物業(yè)收費(fèi)上都是“政府管得太多”，北京和廣東先行一步的舉措，明確了政府在物業(yè)管理中的職能定位，有利于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的市場化進(jìn)程，將在一定程度上緩解物業(yè)收費(fèi)糾紛頻發(fā)的局面。

    廣州市物業(yè)管理協(xié)會副會長張朝德認(rèn)為，物業(yè)管理收費(fèi)本應(yīng)遵循市場經(jīng)濟(jì)的原則，但政府目前插手太多，給物業(yè)公司開展工作帶來不便。例如麗江花園的“一費(fèi)統(tǒng)繳”，本是業(yè)主和物業(yè)公司之間的“家務(wù)事”，雙方正在協(xié)商當(dāng)中，番禺區(qū)物價(jià)局卻下發(fā)“整改通知”，導(dǎo)致“家務(wù)事”變得復(fù)雜起來。

    合理行使“指導(dǎo)權(quán)”讓物業(yè)收費(fèi)更合理

    廣州市國土資源與房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)談到，按照現(xiàn)行的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方，屬于民事范疇，政府盡量不要參與，不要干預(yù)，政府的職能定位應(yīng)該是“指導(dǎo)”，而非“管理”。

    那么，政府的“指導(dǎo)權(quán)”究竟應(yīng)該如何體現(xiàn)呢？專家們給出了以下建議：頭先，定指導(dǎo)價(jià)不如公開成本，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括管理服務(wù)人員的工資福利，公共設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)，以及綠化、清潔這八個(gè)方面，政府要公正調(diào)查和公布這些數(shù)據(jù)遠(yuǎn)比制定指導(dǎo)價(jià)要容易。張朝德認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)取消物業(yè)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，放手讓業(yè)主和物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商。

    ，政府要在小區(qū)成立業(yè)委會的過程中起到扶持作用，讓業(yè)委會真正成為代表大多數(shù)業(yè)主利益的，能夠與物業(yè)公司對等談判的積極力量。不少專家談到，目前許多小區(qū)都還沒有成立自己的業(yè)委會，有的小區(qū)業(yè)委會雖然成立了，但是松散無力，甚至被開發(fā)商和物業(yè)公司所利用，這些都是很不正常的，政府不能放任不管，必須發(fā)揮“指導(dǎo)權(quán)”予以正確引導(dǎo)。

    另外，針對一些特殊情況，可以在一定范圍內(nèi)保留物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，但這個(gè)指導(dǎo)價(jià)的出臺必須是在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)之上。張民安副教授認(rèn)為，政府出臺指導(dǎo)價(jià)之前，必須研究大量的樣本，充分核算成本與收益。否則，簡單化的指導(dǎo)價(jià)與市場脫節(jié)，反而會誘發(fā)更多矛盾。吳俊 車曉蕙

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