房?jī)r(jià)漲跌無(wú)疑是樓市的核心問(wèn)題，去年年底萬(wàn)科集團(tuán)董事局主席王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)提出拐點(diǎn)論后，在業(yè)界引發(fā)了一場(chǎng)關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的大范圍爭(zhēng)論，褒貶觀點(diǎn)多如牛毛，贊同拐點(diǎn)論的人很多，抱質(zhì)疑態(tài)度的也不少。須注意的是，這些看法不僅取決于評(píng)論人對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)知能力，也與其社會(huì)位置有關(guān)，對(duì)于廣大消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，要在各種觀點(diǎn)中甄別真?zhèn)?、去粗取精，頭先要清楚樓市利益相關(guān)者的社會(huì)地位以及其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的基本愿望。樓市的主要利益相關(guān)者可以分為五種。

　　，待購(gòu)群體

　　待購(gòu)群體是目前還沒(méi)有購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)的家庭或個(gè)人，以北京為例，這個(gè)群體包括低收入家庭、外地來(lái)京工作人員、婚齡青年、未購(gòu)新房拆遷戶。目前北京的家庭和準(zhǔn)家庭（有購(gòu)房需求的個(gè)人）戶數(shù)是600萬(wàn)左右，待購(gòu)群體約占5成，包括200萬(wàn)戶流動(dòng)人口和100萬(wàn)籍人口，這部分人很期望有一套住房，來(lái)實(shí)現(xiàn)安家度日的基本需求，對(duì)房?jī)r(jià)下跌的期望強(qiáng)烈，是房?jī)r(jià)喊跌的微觀基礎(chǔ)。

　　，自住

　　自住是有一套住房的家庭，包括在國(guó)有或民營(yíng)企業(yè)、行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位工作的大部分工薪族，北京1700萬(wàn)人口中自住約占4成，共擁有房產(chǎn)240萬(wàn)套左右。自住中有2成滿足現(xiàn)在的居住條件，房?jī)r(jià)漲跌只會(huì)導(dǎo)致他們賬面資產(chǎn)的增減，對(duì)實(shí)際生活沒(méi)有影響，他們并不關(guān)心房?jī)r(jià)的漲跌；另外兩成由于居住條件較差，置業(yè)升級(jí)的愿望比較迫切，因此希望房?jī)r(jià)能夠下降一些。

　　第三，投資群體

　　投資群體是擁有兩至三套住房的家庭，主要是事業(yè)有些成就的中青年家庭、本地繼承房產(chǎn)家庭和拆遷戶，因時(shí)間和能力原因，他們處理閑錢較常用的方法是購(gòu)置房產(chǎn)。投資群體占北京總戶數(shù)的1成，共擁有房產(chǎn)150萬(wàn)套左右，由于套房可以滿足居住需求，其他房產(chǎn)是家庭資產(chǎn)，如果房?jī)r(jià)下跌資產(chǎn)重估，意味著家庭資產(chǎn)縮水，因此投資群體很不愿意看到房?jī)r(jià)下跌，對(duì)房?jī)r(jià)上漲期望相對(duì)不強(qiáng)。

　　第四，投機(jī)團(tuán)體

　　投機(jī)團(tuán)體可以分為個(gè)人投機(jī)者和集體投機(jī)者，個(gè)人投機(jī)者俗稱“房蟲”，手中往往掌握千萬(wàn)元以上的資金，從房產(chǎn)倒賣中謀取短期利益。集體投機(jī)者是一些中外金融機(jī)構(gòu)和民間團(tuán)體，以溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)、一些國(guó)外金融機(jī)構(gòu)為代表。目前北京樓市投機(jī)團(tuán)體掌握的房產(chǎn)約為60萬(wàn)套，他們像股市中的莊家，手中囤積房源較多，房?jī)r(jià)上漲盈利、房?jī)r(jià)下跌虧損，他們是房?jī)r(jià)喊漲的主力。

　　第五、開發(fā)商

　　伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)重組，開發(fā)商群體對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度開始分化，一些大型地產(chǎn)公司發(fā)展到資本運(yùn)營(yíng)階段，逐漸領(lǐng)悟到社會(huì)責(zé)任和企業(yè)生存的統(tǒng)一性，他們立足于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)生了保護(hù)行業(yè)健康發(fā)展的遠(yuǎn)慮，對(duì)房?jī)r(jià)猛漲投了反對(duì)票；而大部分小型地產(chǎn)公司由于停留在作坊式的經(jīng)營(yíng)模式，疲于應(yīng)付批地、規(guī)劃、貸款、驗(yàn)收等諸多行政環(huán)節(jié)，如果房?jī)r(jià)下跌他們會(huì)面臨資金鏈斷裂、前期投入成本無(wú)法收回的境地，因此小型開發(fā)商也是房?jī)r(jià)喊漲的主力。

　　以上五種人是樓市中房?jī)r(jià)漲跌關(guān)系到的直接利益主體，群體之間對(duì)房?jī)r(jià)的期望有重疊、也有沖突，較終房?jī)r(jià)的漲跌是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的。消費(fèi)者在購(gòu)房置業(yè)的過(guò)程中，應(yīng)該兼聽各種觀點(diǎn)，并進(jìn)行獨(dú)立分析和判斷，既要看到市場(chǎng)供需的基本規(guī)律，也要關(guān)注市場(chǎng)主體的基本意愿，在此基礎(chǔ)上再做出合理的置業(yè)決策。

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