面對越來越復雜的二手房交易市場，購賣雙方該如何防范風險？昨天（4月27日），在高端律師、南京金恒通律師事務所主任張保強的帶領下，十余位專業(yè)律師來到快報法律大講堂，為百余名快報讀者上了一場“法律大餐”。

    案例：貪小便宜吃大虧

    2007年9月，某公司職員小王與女朋友準備結婚，由于兩人都是剛剛參加工作，積蓄不多，便打算購套二手房。有，小王的朋友向他介紹了江北一處房產(chǎn)，并稱這套房交通便利、環(huán)境幽雅。為保險起見，小王和女友還實地查看了一番。這是一套頂層的二居室，房屋結構合理、配套設施齊全。經(jīng)過實際測量，房屋面積為80平方米。他們要求房主張某出示房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上的信息與實際一致。于是雙方很快談妥條件，簽訂了房屋購賣合同。合同約定：房屋面積為80平方米，每平方米售價3200元。購方必須一次性付清購房款。合同簽訂后，小王與女朋友好不容易籌齊了房款，之后高高興興地搬進新房。但當年年底，小王去辦房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門記錄該房屋的面積為30平方米。小王大吃一驚，拿出張某的房產(chǎn)證，結果經(jīng)鑒定，房產(chǎn)證是偽造的。經(jīng)過調查，原來，這套房是閣樓房，張某未經(jīng)有關部門批準，私自違章改造，擴大了房屋面積。按照規(guī)定，小王只能享有30平方米的房屋所有權，其他部分屬于違法建筑，應當拆除。

    律師點評：對于從事二手房購賣，通常有兩種方式供選擇。一種是自由交易，不通過中介公司，雙方當事人自己聯(lián)系。這種方式的優(yōu)點就是成本較低，缺點是當事人要花費很多精力，而且相關知識欠缺，可能會上當受騙；另一種方式就是通過中介公司進行交易。這種方式的優(yōu)點是方便、迅速，能夠得到相應的業(yè)務幫助，但當事人應當支付中介費。律師提醒說，如果是自己交易，務必重視過戶環(huán)節(jié)，購賣雙方必須一起到房產(chǎn)部門辦理過戶交易手續(xù)。

    提醒：嚴防三個風險

    誰都知道，二手房交易有風險，針對已發(fā)生的相關個案，南京金恒通律師事務所的專業(yè)律師表示，下面幾條風險必須嚴防死守：

    風險一：合同風險

    購房者要詳細查看有關房屋的各種手續(xù)。合同文本具有法律效力，簽訂合同時要謹慎；合同要使用政府行政機關認可的合同文本；其次要對所簽條款逐條推敲，文字表達要準確，不能模棱兩可；再次，要弄清所有條款的內容，購賣雙方都不要勉強簽訂。有條件的消費者較好請專家或律師對合同進行審核后再簽，這樣才能限度地確保自身權益不受損害。

    風險二：法律風險

    二手房必須在交易主體、交易對象、交易手續(xù)三方面加以警惕。交易主體：即購賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。交易對象：這方面的風險主要有：1.用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；2.房屋權屬存有爭議；3.房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權人同意；4.房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購購權等權益；5.房屋已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；6.已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的；7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓；8.交易房屋存有質量問題。交易手續(xù)：房屋產(chǎn)權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付購受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權變動的法律效果。因此只有手續(xù)齊全并辦理過戶后二手房才算交易完成。

    風險三：拆遷風險

    一般在一兩年內會被拆遷的房子，在市房地產(chǎn)交易或各區(qū)房產(chǎn)局都能夠查到，同時已被列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理過戶，購房者還可以向所在區(qū)縣房產(chǎn)局的拆遷相關部門詳細咨詢有關情況。另外，一些地方5年至10年前就被列入規(guī)劃，但是因為種種原因至今未拆遷。為了避免購到這樣的房子，購房者不妨到當?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否已被凍結，凍結戶口的的房屋一般都是要被拆的。

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