商業(yè)街規(guī)劃與建設(shè)中的操作誤區(qū)

　　一、市場(chǎng)導(dǎo)向理念 

　　1、商業(yè)街規(guī)劃與建設(shè)中的操作誤區(qū) 

　　（1）引資為上：一個(gè)或幾個(gè)大的投資商的抉擇決定了一條商業(yè)街的功能； 

　?。?）租售為先：開(kāi)發(fā)商將便于租售、盡快收回投資列為頭要任務(wù)，重形式上的包裝與炒作，輕經(jīng)營(yíng)上的謀劃與設(shè)計(jì)； 

　?。?）轉(zhuǎn)租獲利：頭批購(gòu)租物業(yè)者投資行為比例過(guò)大，在其轉(zhuǎn)租獲利后，實(shí)際經(jīng)營(yíng)者規(guī)模小且功能多元分散，商業(yè)街的功能特色無(wú)法得以確立。 

　　2、市場(chǎng)導(dǎo)向頭先是消費(fèi)導(dǎo)向 

　?。?）商業(yè)服務(wù)業(yè)的功能定位頭先取決于消費(fèi)力的支撐； 

　?。?）商業(yè)服務(wù)業(yè)的功能定位同時(shí)取決于其輻射能力。 

　　3、市場(chǎng)導(dǎo)向其次是經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向 

　?。?）商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)者居于市場(chǎng)，較了解市場(chǎng)情況； 

　?。?）只有商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)者獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，商業(yè)街才可能可持續(xù)發(fā)展。 

　　4、市場(chǎng)導(dǎo)向的實(shí)現(xiàn)需要規(guī)劃者和開(kāi)發(fā)建設(shè)者進(jìn)行功能控制，必須樹(shù)立“經(jīng)營(yíng)商業(yè)街”的意識(shí)。 

　　二、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)理念 

　　正如人們都十分清楚的一條商業(yè)發(fā)展規(guī)律：一家商業(yè)企業(yè)，為避免與其強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手兩敗俱傷，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中時(shí)常采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)之術(shù)。一條商業(yè)街與其它商業(yè)街的錯(cuò)位，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面： 

　　1、整體經(jīng)營(yíng)理念的區(qū)別。經(jīng)營(yíng)理念是CIS系統(tǒng)的核心，在同一條街上，不同的企業(yè)，可以有不同的經(jīng)營(yíng)理念，但為了構(gòu)造統(tǒng)一的街區(qū)形象識(shí)別，則需要在整體上有一個(gè)統(tǒng)一的與其它商業(yè)街不同的理念。這一經(jīng)營(yíng)理念城逐步融入到每個(gè)企業(yè)、每個(gè)經(jīng)營(yíng)管理人員的日常業(yè)務(wù)活動(dòng)和行為中，需表現(xiàn)在商業(yè)街的視覺(jué)載體上。 

　　2、目標(biāo)市場(chǎng)的定位不同。企業(yè)選取不同的目標(biāo)市場(chǎng)定位，會(huì)使企業(yè)采有不同的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略和營(yíng)銷策略，并采取不同的經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)方式為自己特定的目標(biāo)顧客服務(wù)。商業(yè)街同樣有總體的目標(biāo)市場(chǎng)定位，不同的目標(biāo)市場(chǎng)定位會(huì)決定其商圈范圍的大小、客流量及客流構(gòu)成、功能構(gòu)成與結(jié)構(gòu)、業(yè)種業(yè)態(tài)的選擇、投資和經(jīng)營(yíng)主體的確定等等。 

　　3、功能構(gòu)成不同。以功能構(gòu)成劃分，商業(yè)街可分為主題型、綜合型和混合型等不同類型。主題型商業(yè)街功能相對(duì)單一，主題突出，功能特色鮮明，易于與其它商業(yè)街形成錯(cuò)位（例如重慶八一路好吃街）；綜合型商業(yè)街強(qiáng)調(diào)“復(fù)合配套”，要求購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等功能齊全，難以從功能與其它同類型商業(yè)街形成錯(cuò)位；混合型商業(yè)街強(qiáng)調(diào)突出其“有限主題”，并建設(shè)完善為之服務(wù)的配套設(shè)施，局部的強(qiáng)勢(shì)既是其市場(chǎng)形象形成的前提，又是其核心競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。 

　　4、商業(yè)建筑及裝修的形式與風(fēng)格不同。例如位于北京世紀(jì)金源大酒店負(fù)一層的商業(yè)街，以其地道的歐式建筑而獨(dú)樹(shù)一幟，風(fēng)格鮮明。 

　　5、交通組織的不同?？茖W(xué)合理的交通組織不但使商家的經(jīng)營(yíng)因此獲益，直接影響顧客在實(shí)現(xiàn)消費(fèi)時(shí)的切身感受，同時(shí)又是商業(yè)街空間結(jié)構(gòu)的功能分區(qū)的標(biāo)識(shí)。例如，蘇州周莊鎮(zhèn)商業(yè)街利用其水鄉(xiāng)的特點(diǎn)，通過(guò)游船實(shí)現(xiàn)人流交通。 

　　6、商業(yè)環(huán)境與商業(yè)氛圍不同。商業(yè)街商業(yè)環(huán)境的營(yíng)造，由多種因素構(gòu)成：建筑物、衛(wèi)生、街景、夜景、綠化、燈光照明、廣告及懸掛物、雕塑、城市小品等，均是商業(yè)街環(huán)境的組成部分，這些構(gòu)成要素形成商業(yè)街的環(huán)境特色；同時(shí)，商業(yè)街的環(huán)境必須體現(xiàn)其整體統(tǒng)一性，這樣才能從總體上有別于其它商業(yè)街。 

　　三、生態(tài)平衡理念 

　　任何一條商業(yè)街，在規(guī)劃及建設(shè)發(fā)展中，將“生態(tài)商業(yè)”的理念植入其中，均可對(duì)其特色的形成產(chǎn)生重要影響。 

　　生態(tài)商業(yè)有三層基本含義： 

　　1、環(huán)境保護(hù)及商業(yè)街的綠化美化。從總體上看，商業(yè)街的建設(shè)不但要達(dá)到有關(guān)環(huán)保法規(guī)規(guī)定的基本要求，而且要采取特殊措施，通過(guò)獨(dú)特的綠化美化手段和對(duì)光、氣、水、聲音等的特殊處理，形成商業(yè)街的環(huán)境特色。 

　　2、綠色經(jīng)營(yíng)與綠色消費(fèi)。從經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品上看，綠色經(jīng)營(yíng)要求其產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)?shù)臀廴?、無(wú)公害；從經(jīng)營(yíng)過(guò)程看，綠色經(jīng)營(yíng)要求在不對(duì)公共環(huán)境造成破壞的前提下，重視再生資源的回收與利用。而綠色消費(fèi)不單指消費(fèi)者盡量購(gòu)購(gòu)綠色產(chǎn)品，不應(yīng)包括商業(yè)街應(yīng)引導(dǎo)顧客在消費(fèi)過(guò)程中應(yīng)有較強(qiáng)的環(huán)保意識(shí)。 

　　3、商業(yè)街內(nèi)部要保持其“生態(tài)平衡”。商業(yè)街內(nèi)部也存在相生相克、配套協(xié)調(diào)、自然平衡的規(guī)律性，這表現(xiàn)在商業(yè)服務(wù)業(yè)的總體量是否與整體的市場(chǎng)容量相適應(yīng)、商業(yè)街的整體規(guī)劃是否適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的規(guī)律性等方面，同時(shí)，不同行業(yè)間、不同業(yè)種業(yè)態(tài)間、不同顧客群體間、不同的商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)間都存在著相互支持、依托和配套的規(guī)律性，在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃時(shí)，若將眾多相克的商家聚在一起，或?qū)⒁环N非主力業(yè)態(tài)或商業(yè)能量較低的企業(yè)置于商業(yè)街的“黃金漩渦點(diǎn)上”，其后果可想而知，例如將書(shū)店與迪吧放在一起，將電影院放在商業(yè)街入口處等。 

　　因此，進(jìn)行商業(yè)街的整體規(guī)劃，研究商業(yè)發(fā)展之規(guī)律，形成平衡的局域市場(chǎng)的“生態(tài)”環(huán)境，并將本商業(yè)街置于更大范圍的市場(chǎng)去考量，看其與其它商業(yè)街是否能夠形成相生相輔的格局，將成為商業(yè)街長(zhǎng)期發(fā)展的重要影響因素。 

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