從操作程序上來(lái)看，假按揭只不過(guò)是通過(guò)提高合同售價(jià)，以達(dá)到“零頭付購(gòu)房”的實(shí)際效果，除了購(gòu)房者多繳些契稅以外，似乎沒(méi)有誰(shuí)會(huì)受到傷害。但購(gòu)房貸款的還款過(guò)程一旦出現(xiàn)問(wèn)題，與之相關(guān)的一系列麻煩也就會(huì)立即浮出水面。

　　銀行拍賣(mài)也難回本

　　中國(guó)銀行天津分行信貸科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，面向個(gè)人的住房按揭貸款，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，通常是相當(dāng)有保障、收益也比較豐厚的業(yè)務(wù)。一旦貸款人的還款能力發(fā)生問(wèn)題而不能繼續(xù)償還貸款，在其中止還款超出規(guī)定時(shí)限(一般為3個(gè)月)后，銀行可通過(guò)法律途徑解決。經(jīng)法院裁定后，一般可通過(guò)拍賣(mài)房產(chǎn)等途徑償還欠款。

　　該負(fù)責(zé)人表示，如果銀行得到的是開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭手段抵押的房產(chǎn)，也就意味著房產(chǎn)自身的價(jià)值與其得到的貸款資金額有一定的差距。一旦發(fā)生終止還款問(wèn)題，銀行方面不但要丟掉到手的利潤(rùn)，就連本金恐怕也難以收回。例如，一套初始市場(chǎng)售價(jià)為15萬(wàn)元的房子，開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭方式從銀行套得20萬(wàn)元的20年貸款，一年后中止還款，即使忽略房屋折舊等因素，其剩余欠款和利息的總和也已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房子自身價(jià)值。也就是說(shuō)，即使銀行此時(shí)能夠?qū)⑺盅悍慨a(chǎn)以原價(jià)拍賣(mài)出去，在經(jīng)濟(jì)上也已注定了其虧損局面。

　　他說(shuō)，假按揭實(shí)際是開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行的一種欺詐行為，但同時(shí)又通過(guò)個(gè)人按揭貸款形式，將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給了貸款購(gòu)房的個(gè)人，而面對(duì)償還欠款問(wèn)題時(shí)，如果貸款購(gòu)房個(gè)人被確定沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)能力償還，銀行方面也就不得不承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。除去借貸資金與房屋價(jià)值差價(jià)外，假按揭同樣增加了銀行在人力、物力等一系列運(yùn)營(yíng)成本方面的損耗。

　　購(gòu)房者替開(kāi)發(fā)商還錢(qián)

　　購(gòu)房者在假按揭環(huán)節(jié)中，扮演了一個(gè)弊大于利卻又無(wú)法脫身的角色。中行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在個(gè)人房屋貸款中止還款的情況下，不論法院裁定何種解決方案，不論銀行方面是盈是虧，貸款人都必須以債務(wù)人的身份，配合辦理所有房產(chǎn)事務(wù)的處理，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任和債務(wù)償還責(zé)任。

　　參與假按揭的個(gè)人主要出于三種原因，開(kāi)發(fā)企業(yè)職工或職工親友、公司股東間相互“幫忙”、為減輕頭付負(fù)擔(dān)的購(gòu)房者。尤其是前兩種情況，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)承諾由公司出資，通過(guò)購(gòu)房者個(gè)人賬戶按月還款，有些公司還會(huì)付給個(gè)人一些“報(bào)酬”。表面上看來(lái)，開(kāi)發(fā)商拿錢(qián)、貸款也是開(kāi)發(fā)商自己來(lái)還，貸款多少、期限多長(zhǎng)都與個(gè)人無(wú)關(guān)。實(shí)際上，如果開(kāi)發(fā)商中止還款，所有的債務(wù)問(wèn)題就都轉(zhuǎn)嫁到了貸款者的頭上，此時(shí)的購(gòu)房者也就變成了沒(méi)拿著錢(qián)的債務(wù)人。

　　一旦變成債務(wù)人，購(gòu)房者頭先要面對(duì)的就是一連串的法律程序———被銀行起訴、接受審理、等待裁定或庭外和解、配合銀行辦理一切善后安置工作等等。進(jìn)入拍賣(mài)程序后，如果房產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)值與所借貸款尚有差額，比如貸款償還差額為20萬(wàn)元，而房產(chǎn)拍賣(mài)所得只有16萬(wàn)元，那么這中間的4萬(wàn)元差額就應(yīng)當(dāng)由貸款人來(lái)償付。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商“跑路”以后，留給購(gòu)房者的假按揭后遺癥，除了要把房子交給銀行，還得自己掏腰包替開(kāi)發(fā)商還差額。

　　房子假賬易出低質(zhì)樓

　　除了欺騙銀行和將債務(wù)轉(zhuǎn)給購(gòu)房個(gè)人，假按揭所造成的財(cái)務(wù)問(wèn)題，還很有可能引發(fā)一連串的假賬問(wèn)題。

　　有句諺語(yǔ)是，“為了撒一個(gè)謊，就要用100個(gè)謊言去彌補(bǔ)和解釋”。假按揭對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就是這個(gè)“謊”。

　　一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，做假按揭雖然能套出大筆資金，但如果將這些錢(qián)全部計(jì)作房款下賬，相應(yīng)的稅費(fèi)也要上漲，為了避稅也就免不得要做些假賬。他說(shuō)，實(shí)際售價(jià)和合同標(biāo)明價(jià)格之間的差價(jià)如果計(jì)入銷售賬目，企業(yè)就要按此計(jì)算利潤(rùn)率并納稅。但如果把部分資金轉(zhuǎn)為成本支出，就能“節(jié)省”不少。就目前的房地產(chǎn)行業(yè)而言，施工單位、材料商等層層墊款并不是新鮮事，所以，開(kāi)發(fā)商要利用工程公司來(lái)解決自己的賬目問(wèn)題也不困難。于是，開(kāi)發(fā)商將部分賬目轉(zhuǎn)加到其他成本項(xiàng)目中，例如施工費(fèi)用。施工單位也可以以此類推，繼續(xù)轉(zhuǎn)加給其他下家，如此一來(lái)，材料商、配件商等等就都要跟著造假賬。

　　在這一連串的賬目轉(zhuǎn)嫁過(guò)程中，幾乎每一個(gè)下家都分擔(dān)了一部分多余的資金。從經(jīng)營(yíng)角度來(lái)說(shuō)，既然上家轉(zhuǎn)來(lái)了賬目，商家自然要“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”。于是，很多工程單位和材料商都選擇了以壓縮成本之類的手段來(lái)平衡自己的經(jīng)濟(jì)壓力。結(jié)果是，企業(yè)方的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題終于都“皆大歡喜地解決了”，可老百姓購(gòu)來(lái)的房子卻蓋進(jìn)去了一層又一層的隱患。

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