一些開(kāi)發(fā)商抓住銀行政策的空隙，大肆進(jìn)行“假按揭”融資?！凹侔唇摇钡闹饕卣魇情_(kāi)發(fā)商將積壓的房產(chǎn)套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金?！凹侔唇摇边€造成了房地產(chǎn)虛假繁榮的表象，引誘社會(huì)上大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

當(dāng)前為了抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，商業(yè)銀行正在緊縮包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的貸款規(guī)模，但對(duì)于個(gè)人按揭等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)并不實(shí)行嚴(yán)格限制。于是一些開(kāi)發(fā)商抓住銀行政策的空隙，大肆進(jìn)行“假按揭”融資。

所謂個(gè)人住房貸款“假按揭”是指不以真實(shí)的購(gòu)購(gòu)住房為目的，開(kāi)發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售(購(gòu)購(gòu))方式，套取銀行貸款的行為。

“假按揭”形式多種多樣

“假按揭”通常采用的方式是開(kāi)發(fā)商虛擬若干購(gòu)房人，并以這些購(gòu)房人的名義與其簽訂不真實(shí)、虛假的購(gòu)房合同，再以這些虛擬的購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款，從而套取銀行資金。這樣，開(kāi)發(fā)商能夠盡快“銷售完”房屋收回投資，乃至實(shí)現(xiàn)獲利。有的開(kāi)發(fā)商在通過(guò)虛擬購(gòu)房人取得的銀行貸款后，待將房屋賣(mài)給真實(shí)的購(gòu)房人取得資金后才償還銀行貸款，但有的開(kāi)發(fā)商因無(wú)法將房屋賣(mài)出則干脆攜款潛逃。

“假按揭”的主要特征是開(kāi)發(fā)商將積壓的房產(chǎn)套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金。表現(xiàn)形式卻是多種多樣的：一是開(kāi)發(fā)商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議，未有任何承諾，不承擔(dān)任何義務(wù)，與某些不法之徒相互勾結(jié)，以虛假銷售方式套取銀行按揭貸款；二是以個(gè)人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途的貸款；三是以個(gè)人住房貸款方式參與不具有真實(shí)、合法交易基礎(chǔ)的銀行債權(quán)置換或企業(yè)重組；四是銀行信貸人員與企業(yè)串謀，所定售的房?jī)r(jià)水分大，向虛擬借款人或不具備真實(shí)購(gòu)房行為的借款人發(fā)放高成數(shù)的個(gè)人住房按揭貸款；五是所有借款人均為虛假購(gòu)房，有些身份和住址不明，有些為外來(lái)民工，或由開(kāi)發(fā)商一手包辦，或由包工頭一手包辦；六是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人串通規(guī)避“零頭付”的政策限制，將實(shí)際售房?jī)r(jià)提高一定比例后規(guī)定在售房合同中，再向購(gòu)房人出具收到頭付款的收據(jù)，雙方按照售房合同規(guī)定的虛假售價(jià)，依銀行要求的按揭成數(shù)辦理貸款手續(xù)。采取這種“假按揭”的方式，購(gòu)房人事實(shí)上未向開(kāi)發(fā)商支付一分錢(qián)的頭付款，而銀行卻要向購(gòu)房人提供售房總價(jià)100%的借款。

“假按揭”肆虐樓市

據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》披露，在某市辦理抵押備案的房產(chǎn)中，就有三分之一是“假按揭”?！凹侔唇摇贝罅空?jí)毫算y行資金，極容易形成銀行不良資產(chǎn)，危害信貸資金的安全，是隱藏在商業(yè)銀行肌體中的一顆“毒瘤”。同時(shí)，“假按揭”造成了房地產(chǎn)虛假繁榮的表象，引誘社會(huì)上大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，必須嚴(yán)加防范。

“假按揭”為何多

較常見(jiàn)的情況是樓盤(pán)定位失誤、銷售緩滯，項(xiàng)目面臨崩盤(pán)危險(xiǎn)，銀行貸款難以收回，開(kāi)發(fā)商損失慘重。為避免倒閉，開(kāi)發(fā)商想方設(shè)法尋求“出路”，其中“假按揭”就是開(kāi)發(fā)商常用的手法之一。于是，開(kāi)發(fā)商通過(guò)自己的員工、親戚、朋友，甚至請(qǐng)外來(lái)民工充當(dāng)購(gòu)房者“購(gòu)購(gòu)”自己的房產(chǎn)，通過(guò)辦理“假按揭”套取銀行貸款，達(dá)到回籠資金的目的。這些所謂的購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商有協(xié)議在先：約定只“落名”而不負(fù)還款責(zé)任。當(dāng)這些房屋遇到真正的購(gòu)主時(shí)，開(kāi)發(fā)商則提前還貸，到房管部門(mén)注銷抵押登記后轉(zhuǎn)讓給真正的購(gòu)房者。如果開(kāi)發(fā)商銷售情況欠佳，導(dǎo)致無(wú)力供樓，當(dāng)初的假購(gòu)房者要不是以離開(kāi)公司，要不是以不知情或與開(kāi)發(fā)商有約定不負(fù)責(zé)還款等理由推卸責(zé)任，使銀行通過(guò)處理抵押房產(chǎn)清收貸款的關(guān)系變更相當(dāng)復(fù)雜。

其次可見(jiàn)的是，由于中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金有限，有些在樓盤(pán)建設(shè)時(shí)就會(huì)出現(xiàn)資金吃緊，在賣(mài)樓花階段，碰上大量現(xiàn)樓出貨。因近年來(lái)期房銷售中存在的諸多問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)房者的選擇越來(lái)越向現(xiàn)樓傾斜，造成許多期房爛尾，開(kāi)發(fā)商通過(guò)賣(mài)樓花回籠資金難度越來(lái)越大，于是一些開(kāi)發(fā)商將“假按揭”黑手伸向銀行。

還有一種，當(dāng)一些樓盤(pán)在賣(mài)尾貨階段，接近清倉(cāng)的時(shí)候，由于這些尾貨很難賣(mài)得出去，即使勉強(qiáng)賣(mài)出價(jià)錢(qián)也不理想，于是，一些正在開(kāi)發(fā)新盤(pán)的開(kāi)發(fā)商由于流動(dòng)資金緊缺，就將舊盤(pán)的尾貨通過(guò)“假按揭”“打包”給銀行。這些樓盤(pán)往往會(huì)將定價(jià)標(biāo)高，以套取更多的信貸資金，因而銀行的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。

另外，商品房開(kāi)發(fā)貸款要求比較嚴(yán)格，而住房按揭貸款的手續(xù)要相對(duì)簡(jiǎn)單，且個(gè)人住房貸款的利率要比開(kāi)發(fā)貸款低。因此，包括一些大開(kāi)發(fā)商在內(nèi)都很希望用尾盤(pán)“假按揭”這種變通辦法來(lái)取得貸款。有些銀行工作人員錯(cuò)誤地認(rèn)為，這些開(kāi)發(fā)商即使是做“假按揭”也是為了解決資金的周轉(zhuǎn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，為了所謂的增加業(yè)務(wù)量，也為了“照顧”大客戶，當(dāng)作一種“非惡意的、較良性的假按揭”而予以配合。

銀行其實(shí)也有責(zé)任。商業(yè)銀行特別是中小型商業(yè)銀行過(guò)多強(qiáng)調(diào)發(fā)展業(yè)務(wù)，降低按揭貸款門(mén)檻，放松對(duì)借款人的信用等級(jí)評(píng)估、貸款調(diào)查，甚至未辦理抵押登記手續(xù)也發(fā)放按揭貸款，從客觀上縱容了“假按揭”的發(fā)生。近幾年來(lái)，巨大的購(gòu)房潛力為住房按揭貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來(lái)了巨大商機(jī)，各商業(yè)銀行為爭(zhēng)奪這一低風(fēng)險(xiǎn)的信貸業(yè)務(wù)，不僅不同銀行之間爭(zhēng)奪“黃金”客戶，而且同一銀行不同分支機(jī)構(gòu)之間也在爭(zhēng)奪，各商業(yè)銀行層層下達(dá)按揭貸款指標(biāo)，并且與員工的績(jī)效工資掛鉤。為了對(duì)一個(gè)好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供按揭貸款，各商業(yè)銀行紛紛以各種優(yōu)惠措施、快捷服務(wù)吸引高端客戶，向開(kāi)發(fā)商承諾“盡量不為難購(gòu)房人”、“盡快辦理按揭手續(xù)”，有的商業(yè)銀行特別是規(guī)摸小的商業(yè)銀行甚至放棄自己的原則，往往省略了對(duì)借款申請(qǐng)人的等級(jí)評(píng)估、貸款調(diào)查，只對(duì)開(kāi)發(fā)商代借款人提供的借款申請(qǐng)資料進(jìn)行書(shū)面審查，結(jié)果造成了對(duì)借款人的身份證、住所以及工作單位是否真實(shí)等基本情況未核實(shí)就發(fā)放貸款，為“假按揭”的發(fā)生提供了方便。

與此同時(shí)，少數(shù)銀行工作人員存在職業(yè)道德問(wèn)題，與包工頭、開(kāi)發(fā)商惡意串通，內(nèi)外勾結(jié)。

可見(jiàn)，產(chǎn)生“假按揭”的原因是多樣的，其主要集中在賣(mài)“樓花”及賣(mài)“尾貨”階段，期房、商業(yè)用房(包括寫(xiě)字樓)及接近清倉(cāng)的尾樓盤(pán)，特別是那些賣(mài)不出去積壓的房產(chǎn)，都容易出現(xiàn)“假按揭”，故應(yīng)在這些方面嚴(yán)加防范。

“假按揭”較為嚴(yán)重地破壞了金融秩序，涉嫌貸款詐騙罪。根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第193條的規(guī)定是指以非法占有為目的，行為人采用虛構(gòu)貸款理由、虛假證明文件等手段，騙取銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的貸款數(shù)額較大，占為己有的行為。在“假按揭”中，開(kāi)發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購(gòu)房人，通過(guò)虛擬借款人以虛假銷售方式套取銀行貸款數(shù)額較大的行為已構(gòu)成貸款詐騙罪，將要受到法律的制裁。

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