在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門(mén)，不僅僅是項(xiàng)目建設(shè)單位或項(xiàng)目投資單位。在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同，但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完整體系。

（1）項(xiàng)目建設(shè)單位。項(xiàng)目建設(shè)單位是站在投資主體的立場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過(guò)一定的組織形式，采用多種方法和措施，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目多有工作的系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目的實(shí)現(xiàn)。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者。如項(xiàng)目融資單位、BOT項(xiàng)目的投資者等，他們必須參與項(xiàng)目全過(guò)程的管理，便于了解項(xiàng)目的投資收益情況，確定投資方案。

（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位。在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純?cè)O(shè)計(jì)階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究、施工階段和竣工驗(yàn)收階段，甚至還滲透到了使用過(guò)程中的改造和維修過(guò)程。

因此，在市場(chǎng)的作用下，項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷拓展，已不完全是設(shè)計(jì)階段的自我管理。其工作任務(wù)已延伸到項(xiàng)目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗(yàn)收，滲透到項(xiàng)目前期為項(xiàng)目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項(xiàng)目立項(xiàng)等。

（3）施工單位（或項(xiàng)目承包商）。施工單位是項(xiàng)目產(chǎn)品的直接建造單位，一般是在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)完成后，施工單位通過(guò)投標(biāo)的形式取得項(xiàng)目的施工承包資格，按承包合同規(guī)定完成項(xiàng)目施工任務(wù)，并在規(guī)定的時(shí)間期限內(nèi)，交付項(xiàng)目，同時(shí)還應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)承包項(xiàng)目的保修責(zé)任。其工作范圍、責(zé)任與權(quán)力持續(xù)時(shí)間應(yīng)由合同進(jìn)行清晰地規(guī)定。

現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，使業(yè)主越來(lái)越趨向于將項(xiàng)目的全部任務(wù)交給一個(gè)承包商完成，即采用“設(shè)計(jì)——施工——供應(yīng)”的總承包方式。采用這種承包方式的項(xiàng)目，承包商往往在項(xiàng)目建立后，甚至在項(xiàng)目可性研究階段或構(gòu)思階段就介入了項(xiàng)目的有關(guān)工作，為業(yè)主提供全過(guò)程、全方位的服務(wù)（包括項(xiàng)目的運(yùn)行管理，參與項(xiàng)目的融資等）。

這種總承包公司是一個(gè)純粹的項(xiàng)目管理公司（沒(méi)有施工單位和設(shè)計(jì)單位等），對(duì)項(xiàng)目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等。此時(shí)的總承包方式已打破了過(guò)去以往承包單位僅僅承包項(xiàng)目施工任務(wù)的運(yùn)行模式，可使總承包單位運(yùn)用自己豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)具體項(xiàng)目實(shí)施管理，同時(shí)減輕了業(yè)主管理項(xiàng)目的壓力，在一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的順利實(shí)施和社會(huì)資源的合理利用。

（4）咨詢單位（監(jiān)理公司）。咨詢單位（或監(jiān)理公司）是一種中介服務(wù)組織，一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后，按咨詢（監(jiān)理）合同的規(guī)定，代表業(yè)主或承包商，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)咨詢（監(jiān)理），對(duì)相應(yīng)階段的相關(guān)任務(wù)進(jìn)行咨詢（監(jiān)理）。其中咨詢（監(jiān)理）單位主要是對(duì)業(yè)主或承包商直接負(fù)責(zé)。

當(dāng)然，還包括對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀調(diào)控的政府主管部門(mén)，他們主要調(diào)控項(xiàng)目對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，控制項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)，促進(jìn)項(xiàng)目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀性工作。

上述各項(xiàng)目參與單位的工作任務(wù)都符合“項(xiàng)目”的定義，因此在具體的實(shí)施過(guò)程，都可設(shè)立自己的相應(yīng)的項(xiàng)目管理組織，以實(shí)施相應(yīng)的項(xiàng)目管理任務(wù)或過(guò)程。

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