房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期工作階段是指在投資決策后到正式施工之前的一段時(shí)間，這一時(shí)間內(nèi)要完成的主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金及完成項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

獲取土地使用權(quán)有多種途徑，如出讓、轉(zhuǎn)讓等，獲得土地使用權(quán)的方式也有協(xié)議、投標(biāo)、拍賣、掛牌等幾種，開發(fā)商應(yīng)從項(xiàng)目的需要和自身的條件出發(fā)，決定獲取土地使用權(quán)的方式，并在獲得土地使用權(quán)后盡快完成土地開發(fā)工作，為下一步的正式施工做好準(zhǔn)備。

資金融通是保證開發(fā)活動(dòng)順利進(jìn)行的重要條件，當(dāng)作出進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的決策以后，開發(fā)商應(yīng)盡快實(shí)施籌資計(jì)劃，通過一些合理有效的籌資方式落實(shí)資金，為下一步的各環(huán)節(jié)提供“血液”。

規(guī)劃設(shè)計(jì)是開發(fā)建設(shè)所遵守的依據(jù)和準(zhǔn)則，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)做到既能合理安排用地，又能滿足功能需要；既要保證一定的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及生態(tài)效益，又要符合規(guī)劃要求，尤其是一些特殊性的規(guī)劃指標(biāo)，如容積率、建筑密度、人口密度等。規(guī)劃設(shè)計(jì)這項(xiàng)工作若做得好，往往能使項(xiàng)目在市場(chǎng)上占優(yōu)勢(shì)，獲得較高的效益，并進(jìn)一步帶動(dòng)下一輪的開發(fā)。

具體地說，前期工作主要包括：

1.獲得土地使用權(quán)；

2.實(shí)施籌資計(jì)劃；

3.規(guī)劃方案的擴(kuò)初設(shè)計(jì)；

4.獲得規(guī)劃及配套部門的許可；

5.征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；

6.施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”或“七通一平”；

7.估算工程量和開發(fā)成本；

8.與建筑商初步洽談承發(fā)包事宜。

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