確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃，并符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求，按照國家有關(guān)規(guī)定需要計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)還應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得

土地使用權(quán)的取得方式在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得；但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
可以采用行政劃撥形式取得土地使用權(quán)有以下兩種情形：一是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地；二是1998年7月3日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號)規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)”。
建設(shè)條件書面意見書在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出就讓或者劃撥的依據(jù)之一，包括：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
2.城市規(guī)劃設(shè)計的條件；
3.基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
4.基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
5.項目拆遷補償、安置要求。

房地產(chǎn)項目實行資本金制度

1996年8月23日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》(國發(fā)[1996]25號)，該通知規(guī)定，從1996年開始，對各種經(jīng)營性投資項目，包括國有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開發(fā)項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須頭先落實資本金才能進行建設(shè)。
投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。
項目資本金的出資方式項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等出資，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)依照法律、法規(guī)評估作價。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。
房地產(chǎn)項目資本金《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度，并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。

不按期開發(fā)的處罰原則

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。超過出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以上的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。其目的是為了防止利用土地進行非法炒作，激勵盡快將土地投入使用，促進土地的合理利用。
這里所指的滿一年未動工開發(fā)的起止日，是指土地的使用權(quán)出讓合同生效之日算起滿一年。動工開發(fā)日期，是指開發(fā)建設(shè)單位進行實質(zhì)性投入的日期。動工開發(fā)，必須進行實質(zhì)性投入，開工后必須不間斷地進行基礎(chǔ)設(shè)施、住房建設(shè)。在有拆遷的地段進行拆遷、三通一平，即視為啟動。一經(jīng)啟動，無特殊原因則不應(yīng)當(dāng)停工，如稍作啟動即停工無期，不應(yīng)算作開工。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費。
(一)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力，是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災(zāi)害。
(二)因政府、政府有關(guān)部門的行為造成開工延期的。
(三)因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而造成動工開發(fā)延期的，如發(fā)現(xiàn)地下文物等問題。

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