產(chǎn)權證是業(yè)主擁有房屋的合法證明，早辦妥，早安心。但產(chǎn)權證辦理時間難以保證已經(jīng)是普遍問題，辦理過程中涉及的費用問題更是眾多糾紛的導火索。隨著新版合同的推出，業(yè)主自辦產(chǎn)權證成為可能。

自辦產(chǎn)權30天可以取證

　　據(jù)記者調(diào)查，開發(fā)商 產(chǎn)權證一般需要一年，甚至更長的時間。對于急需辦理產(chǎn)權證的業(yè)主來說，較節(jié)省時間的辦法就是自行辦理。一般來說，只要開發(fā)商的大產(chǎn)權證辦理完畢，業(yè)主通常在30天內(nèi)就可以拿到房產(chǎn)證，海淀區(qū)房管局甚至做到立等可取。新版合同出臺后，合同中明確規(guī)定業(yè)主可以與開發(fā)商協(xié)商自行辦理產(chǎn)權證，這使得業(yè)主自辦產(chǎn)權證成為可能。

產(chǎn)權證費用在400-5000元之間

　　除了節(jié)約時間，自辦產(chǎn)權證還可以節(jié)省一筆 費用。記者咨詢了部分 機構、律師和開發(fā)商后發(fā)現(xiàn)，專業(yè)機構 收取600-1500元的費用，律師 需要1000-5000元，開發(fā)商 一般在400-1000元左右，而業(yè)主自行辦理通常只要花100多元。應該說，只要不耽誤工作，自己辦理產(chǎn)權證是目前較省時省錢的選擇。

一般適用于一次性付款業(yè)主

　　惠誠律師事務所袁前嶺律師指出，自辦房產(chǎn)證一般是適用于一次性付款的業(yè)主，貸款的業(yè)主因為貸款合同有關于開發(fā)商協(xié)助將產(chǎn)權證收押的約定，一般都需要開發(fā)商代為辦理。但需要提醒廣大業(yè)主的是，貸款合同并沒有規(guī)定開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權就應該收取 費，除非購房合同有特殊約定，否則業(yè)主可以要求開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權，而不繳納 費。

事先應了解辦證流程、費用和資料

　　業(yè)主自辦房產(chǎn)證的時候通常會遇到一些困難，頭先是對流程不清楚，其次是不知道自己和開發(fā)商在辦理產(chǎn)權證的過程中應該分別承擔哪些責任，很多業(yè)主往往會因為某一項手續(xù)沒有配合好，導致走彎路甚至前功盡棄。因此，建議業(yè)主在自辦產(chǎn)權證之前，詳細了解整個辦證流程、所需費用和資料，這些資料分別通過哪些渠道取得，如何在合同中約定開發(fā)商配合的義務等等。一般來說，如果一切手續(xù)具備，業(yè)主自辦產(chǎn)權證只需要往返各區(qū)權屬登記三次，一個月內(nèi)可以辦完。

　　■案例解答

可書面撤銷開發(fā)商委托辦證

　　劉小姐：我原先委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權，現(xiàn)在想自己辦理。在和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議的時候，開發(fā)商提出：“他們只是予以配合，其他一切責任由我自己承擔?！蔽蚁Ｍ由稀叭缫蜷_發(fā)商不能獲得大產(chǎn)權，導致我無法辦理產(chǎn)權的責任由開發(fā)商承擔”。但開發(fā)商不同意，請問這樣的補充協(xié)議我是否可以簽？

　　律師解答：如果單純簽訂開發(fā)商提供的補充條款，開發(fā)商很可能會借此逃避原本應承擔的責任，比如不提供大產(chǎn)權資料等等，因此，這樣的補充協(xié)議不能簽。

　　此外，雖然劉小姐曾經(jīng)委托開發(fā)商 產(chǎn)權，但是開發(fā)商也只是基于授權才能代業(yè)主辦理產(chǎn)權登記，如果劉小姐真的想自己辦理產(chǎn)權證，完全可以用書面通知的方式撤銷對開發(fā)商的授權，結束雙方之間的委托代理關系，而不需要另行簽訂補充協(xié)議。

委托他人辦證先簽授權書

　　王先生：我在東城購了一套房子，但我可能馬上要出國工作幾年，在這期間開發(fā)商有可能會通知辦理房產(chǎn)證。請問，我可以請人代理辦理嗎？需要辦理什么手續(xù)？

　　律師解答：新版商品房購賣合同規(guī)定，在辦理產(chǎn)權證的方式上，業(yè)主有兩種選擇：一個是委托開發(fā)商、代理機構或律師等代為辦理；另一個是自行辦理。目前業(yè)主較多選擇種方式，但需要向代理人支付一定數(shù)額的代理費。

　　王先生在出國之前，也可以將辦理產(chǎn)權證的事項委托給其他人代為辦理。王先生在確定代理人選之后，需要和代理人簽訂委托代理合同并向其出具授權委托書。不僅要在授權委托書上寫清楚委托事項和授權范圍，更重要的是，由于王先生要出國幾年，所以較好對委托代理合同和授權委托書進行公證，以證明授權委托意思表示的真實有效。

辦不了“大產(chǎn)權”業(yè)主可退房

　　陳女士：我購了一套房子，現(xiàn)在開發(fā)商的資產(chǎn)被法院查封，辦不了大產(chǎn)權，我們業(yè)主的小產(chǎn)權也因此辦不了。這種情況業(yè)主該怎么辦？

　　律師解答：這屬于由于開發(fā)商的原因導致業(yè)主不能及時辦理產(chǎn)權證。開發(fā)商的資產(chǎn)被查封后可能有兩種結果：一是開發(fā)商不能及時了結訴訟使法院盡快解除查封，從而導致業(yè)主無法辦理產(chǎn)權登記；另一種是開發(fā)商的資產(chǎn)查封雖然被解除了，但還是導致業(yè)主的產(chǎn)權登記超過約定時間。無論是哪一種結果，業(yè)主都可以按照合同約定以及相關法規(guī)，或者要求開發(fā)商退房并賠償損失，或者根據(jù)產(chǎn)權登記延遲時間要求開發(fā)商支付違約金。另外，開發(fā)商的資產(chǎn)被法院查封前業(yè)主已經(jīng)收房的，業(yè)主可以在退房前繼續(xù)使用房屋。

　　律師信箱

集資房由一方付款產(chǎn)權歸婚前付款人

　　吳女士：夫妻雙方在婚前以男方名義付清全部房款，由于是單位集資籌建住房，未能及時取得房產(chǎn)證?；楹笠欢螘r間才開始辦理房產(chǎn)證。請問該房產(chǎn)屬共有還是哪一方私有？

　　律師解答：依據(jù)《婚姻法》、《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》等法律法規(guī)和國家的房改政策，案例中如果男方在婚前自己出資付清了房款，并且已經(jīng)入住，那么即使在婚后才取得房產(chǎn)證，該房屋也應屬男方婚前財產(chǎn)。

合同沒約交房時間也不可以無限拖延

　　雷小姐：我在一家房產(chǎn)中介公司看中一處二手房，并和中介公司簽了合同，按合同我預付了些押金；但現(xiàn)在房主要求交房推遲到5月，但在合同里，對入住的時間沒有明確的規(guī)定，請問應該怎么辦？

　　律師解答：《合同法》規(guī)定：“履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間?！备鶕?jù)這一規(guī)定，雖然合同中沒有約定入住時間，但承租人可以隨時要求出租人在合理期限內(nèi)將房屋交付使用。

有房再購經(jīng)濟適用房有關部門一般不審批

　　王先生：如果我已經(jīng)購購了一套商品房，還有資格購購經(jīng)濟適用房嗎？

　　律師解答：2004年出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》十條規(guī)定了申請購購或承租一套經(jīng)濟適用住房的家庭所應符合的條件：一個是沒有住房或住房困難，另一個是收入較少且低于規(guī)定標準。因此，已經(jīng)擁有一套商品房的家庭一般不具備購購經(jīng)濟適用房的資格。

所簽合同沒預售登記可解除合同后轉讓

　　劉先生：我相中一處房產(chǎn)與開發(fā)商簽訂了合同，并且付了頭付款，但沒有辦理按揭手續(xù)，現(xiàn)在我想將合同轉讓，可以嗎？需要如何操作呢？

　　律師解答：如果開發(fā)商還沒有辦理預售登記，則直接向開發(fā)商要求退款，并重新簽訂合同即可，如果已經(jīng)辦理預售備案，需要開發(fā)商注銷所有手續(xù)，一般開發(fā)商不會協(xié)助。

交訂金不能簽合同只能要求返還原款

　　陸小姐：去年8月份，我交了2萬元訂金預訂了一套南城的房子，當時只簽訂了一份內(nèi)部認購書。前兩天，聽銷售人員說我預訂的房子可能不蓋了，請問我應該怎么辦？

　　律師解答：由于預訂房子交的是訂金而不是定金，所以只能要求開發(fā)商退還訂金而不能像定金條款那樣要求開發(fā)商雙倍返還。其次，如果和開發(fā)商在認購書中約定了相應的違約責任，可以要求開發(fā)商在返還訂金的同時承擔違約責任。

　　（以上解答由北京瀚文律師事務所吳維丁律師、力行律師事務所朱壽全、楊志剛律師提供，讀者有任何購房問題可發(fā)郵件至以下郵箱：jbhjls@vip.sohu.net）


（新京報/張家齊）

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