商業(yè)地產(chǎn)招商中往往進(jìn)于信奉廣告的力量，通常采用大幅度的媒體投放來(lái)支持招商的進(jìn)行，很多地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司甚至陷入了沒(méi)有廣告支持就無(wú)法招商的境地；商業(yè)地產(chǎn)該如何更有效率的進(jìn)行招商？如何在低廣告投入的情況下完成招商呢？

    [背景]09年2月2日，山東泰安朱總趕赴青島，與我洽談商場(chǎng)招商的合作事項(xiàng)；朱總在泰安租賃了一處四層樓的空樓，因看好當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展，想將該項(xiàng)目做成綜合性購(gòu)物商場(chǎng)，請(qǐng)我們幫他快速的完成招商，盡量趕在五一黃金周時(shí)營(yíng)業(yè)，而但同時(shí)透露因?yàn)楣こ绦枰?，他沒(méi)有充裕的資金來(lái)進(jìn)行廣告支持，希望我們能盡量低的進(jìn)行廣告投放。

    2月4號(hào)，我?guī)ы?xiàng)目組抵達(dá)泰安，對(duì)項(xiàng)目本身及泰安當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境進(jìn)行了深入了解調(diào)研，進(jìn)行了綜合評(píng)析:

    1）項(xiàng)目本身：該項(xiàng)目總共四層樓，營(yíng)業(yè)面積七千多平，帶有三間大型網(wǎng)點(diǎn)，前身是當(dāng)?shù)氐囊患?國(guó)營(yíng)商場(chǎng)，倒閉后易主一次經(jīng)營(yíng)手機(jī)，因經(jīng)營(yíng)不善不到一個(gè)月就倒閉，

    2）環(huán)境：該項(xiàng)目所處位置位于泰安火車站附近，人流量龐大，處在泰安的商業(yè)圈財(cái)源大街商圈的較西頭，但卻是較臟亂差的位置，周邊全是臨街門面房，基本沒(méi)有裝修，以經(jīng)營(yíng)劣質(zhì)貨為主。

    3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：當(dāng)?shù)叵嗤?guī)模的有鑫鑫購(gòu)物城、四林商城，還有一家女人風(fēng)廣場(chǎng)，其中鑫鑫購(gòu)物城是一年前開(kāi)業(yè)的，位于財(cái)源大街中端，經(jīng)營(yíng)模式是單鋪?zhàn)赓U式，商場(chǎng)內(nèi)裝修風(fēng)格時(shí)尚潮流，在當(dāng)?shù)剌^有時(shí)尚感，具有A、B兩座店，現(xiàn)在的C座正在對(duì)外招商；

    四林商城位于我們的項(xiàng)目斜對(duì)面，距項(xiàng)目?jī)H僅二百米，是一家老商場(chǎng)，單鋪?zhàn)赓U式，裝修已經(jīng)老化，經(jīng)營(yíng)定位主要是中低檔商品，但客流量很大，是當(dāng)?shù)氐蜋n購(gòu)物場(chǎng)所代名詞；

    女人風(fēng)廣場(chǎng)是正在準(zhǔn)修的一家商場(chǎng)，定位時(shí)尚女裝，也準(zhǔn)備在五一前后開(kāi)業(yè)，但其不在主商圈之內(nèi)，日人流量很小。

    做完調(diào)研后，結(jié)合消費(fèi)群分析，我們迅速為徐總做了項(xiàng)目規(guī)劃，并同步展開(kāi)了招商工作；

    將項(xiàng)目定位個(gè)性化

    經(jīng)過(guò)對(duì)商圈內(nèi)主要購(gòu)購(gòu)力拉動(dòng)群體分析，我們發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目所在的財(cái)源大街，其購(gòu)購(gòu)力主要拉動(dòng)群體集中在大學(xué)生群體、剛畢業(yè)及工作兩到三年內(nèi)的年輕群體，并且，泰安市所有從高校進(jìn)出市內(nèi)的公交車都路過(guò)我們的項(xiàng)目門前，項(xiàng)目屬于近水樓臺(tái)；于是我們放棄了投資方原先想做成像四海商場(chǎng)一樣的綜合性商場(chǎng)的思路，而是將項(xiàng)目規(guī)劃成了只針對(duì)年輕群體的時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)，主要定位于16-29歲的年輕人群，商品價(jià)格定位于中檔偏低，略高于四林、明顯低于鑫鑫商場(chǎng)，為了使顧客一眼看出商場(chǎng)定位，將商場(chǎng)命名為：青春港時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)；主營(yíng)服裝、飾品、化妝品、箱包鞋帽等年輕類產(chǎn)品。

    在裝修上采用潮流時(shí)尚的設(shè)計(jì)風(fēng)格，異形造型色彩絢麗的走廊大燈與黑色的吊頂色彩，讓人一進(jìn)大廳就能感受到個(gè)性潮流的購(gòu)物氛圍，完全迎合年輕群體個(gè)性張揚(yáng)的風(fēng)格。

    創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式

    我們發(fā)現(xiàn)鑫鑫與四林以及女人風(fēng)廣場(chǎng)采用的都是單鋪?zhàn)赓U，全部由業(yè)戶自行裝修、自主封閉式經(jīng)營(yíng)，都是三面玻璃圍墻，只留一個(gè)小門進(jìn)出顧客，自由定價(jià)自由還價(jià)，并且顧客購(gòu)物后如果想退換貨簡(jiǎn)直比登天還難；

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