“北京樓盤銷售不暢跟霧霾有關，起碼這是一個至關重要的原因，尤其是豪宅。”某知名開發(fā)商語出驚人。但即便如此，近兩年來，北京霧霾肆虐，使兩樣產品成為稀罕物，一個是空氣凈化器，另一個就是開發(fā)商口中能夠將霧霾擋在門外、安心享受潔凈空氣的“防霾房”。

　　據了解，目前北京基本在售的改善樓盤以上的產品，都已經在防霾性能上下工夫，好像誰沒有安裝防霾系統(tǒng)誰就會落伍似的。于是，各路開發(fā)商為了賣房開始大打抗霧霾的宣傳牌：“跟霧霾說再見”，似乎在這個霧霾長時間持續(xù)的現(xiàn)實下，我們花掉大半輩子按揭的房子，就真的可能成為安身的較后所在。

　　老人與孩子，在很多商業(yè)機構眼里是搖錢樹，尤其是孩子的教育，無數(shù)父母為之甚至不惜傾盡身家。前段時間，有人熱炒宇宙——五道口的緊靠學校的小區(qū)，亦有人在北京花135萬購了個4.4平方米的房子，每平方米將近31萬元，居住條件可以想象，只為給子女上學購個進門證。不管中國樓市多低迷，緊靠學校的小區(qū)就像是一個神話，只見漲沒見跌。關于為什么緊靠學校的小區(qū)這么搶手的問題，一位教育專家一語道破原由：“購購緊靠學校的小區(qū)基本穩(wěn)賺不賠，價格持續(xù)飆升，孩子使用完名額，出售時又能賺一筆。即使長期持有，仍然可被視作是一項穩(wěn)定的投資”。正是有了投資屬性，才使得緊靠學校的小區(qū)價格居高不下，即使有新 劃片的政策影響，不愿意錯過任何機會的家長們仍然對這類房產趨之若鶩。

　　天價緊靠學校的小區(qū) 成為降價潮中價格孤島

　　你能想到連東四環(huán)內豪宅棕櫚泉二手房只賣45000元—50000元/平方米，而北四環(huán)外普通公寓嘉銘桐城的二手房，即使是東西向都已經賣到50000元—55000元/平方米。落差如此之大的原因就在于——嘉銘桐城擁有陳經綸中學嘉銘分校，實實在在業(yè)主子女能夠進讀的名校。而在北五環(huán)外，三個社區(qū)緊挨著，半年前引進某名校分校的樓盤價格已經達到每平方米7萬元以上，而相鄰的兩個樓盤價格都沒有突破每平方米5萬元。據了解，該片區(qū)新的劃片政策年后將出臺，因此另外兩個樓盤都有可能劃入 ，因此，兩個樓盤的開發(fā)商都在暗中憋著勁兒，一等到消息出爐馬上抬價。

　　人們不禁要問，什么樣的房子能稱得上緊靠學校的小區(qū)？目前開發(fā)商與學校的聯(lián)姻大概有三種方式。

　　種，品牌輸出。學校有品牌，人大附小、景山學校等等，聲名在外。如果開發(fā)商根據政府的規(guī)劃，在項目中或者周邊蓋出了學校的硬件，當?shù)亟涛灿幸庠诖碎_設一座學校，而開發(fā)商又恰好能夠出面聯(lián)系上這些名校，并說服名校把他們的牌子輸出過來，即形成了種種“分校”。

　　種，師資輸出。這幾年，政府為了抹平教育水平之間的鴻溝，非常樂于基礎教育力量強的區(qū)縣和弱的區(qū)縣之間交流，即名?？鐓^(qū)辦學。這種帶學校的商品房，開發(fā)商能夠起到的先進作用，就是蓋好房子，剩下的需要兩個區(qū)縣的教委先溝通，確定之后名?？鐓^(qū)辦學，比如人大附中朝陽分校之類的，就是這種模式。在這種模式下，因為是政府主導的工程，所以，名校會派出師資力量，到輸出一方任教。

　　第三種，學籍輸出。這種模式下，除了開發(fā)商蓋好的樓，名校的好老師之外，這個輸出的名校還擁有其來源地的學籍。比如，西城區(qū)的名校跨區(qū)到昌平的某個商品房項目里面辦了個分校，不僅有這所學校的老師、校長，還有西城區(qū)的學籍，在小升初的時候，這所學校的學生將參加西城區(qū)的派位。

　　以上這些緊靠學校的小區(qū)只算是小兒科，而那些傳統(tǒng)的學校本校周邊的樓盤，包括二手房，更是天價房中的天價房。

　　新政策前途未卜 劃片成隱患

　　前不久，北京市的人大代表到北京市師大二附中等學校調研，北京市教委主任向人大代表透露，北京市教委正在細化就近入學的標準。由于這關系到眾多購購緊靠學校的小區(qū)給孩子找學位的人的切身利益，于是，消息不脛而走。較新在媒體上出現(xiàn)的說法是，要落戶住滿三年，才能上你看中的這個 。有媒體找到了市教委此方面的一位業(yè)務負責人，給出的答復是，落戶住滿三年才能進 的說法，只是極個別小學、中學的要求，比如景山學校、人大附小等，北京市還沒有統(tǒng)一的關于就近入學的詳細標準。

　　有一點是可以肯定的，購了緊靠學校的小區(qū)就能有就學資格未來很可能難以實現(xiàn)。偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經理孔丹表示，小區(qū)入學歸屬哪個學校主要是教育主管部門進行劃分的。對于購房者來說，購購了該小區(qū)的房子，卻不是在那個號碼范圍內，購了等于白購。因此對于購購緊靠學校的小區(qū)的購房者來說，應先確認該房源連續(xù)兩年以上都被劃入該學校的招生 內才能購購。同時，由于招生情況的不斷變化，部分名校周邊緊靠學校的小區(qū)變動的可能性大，也是購房者要注意的問題。因此，對此類劃片并不穩(wěn)定的緊靠學校的小區(qū)，較好不要提前幾年購購，否則風險過大。

　　投資需求仍然支撐緊靠學校的小區(qū)價

　　既然劃片有風險，為什么還要購緊靠學校的小區(qū)？緊靠學校的小區(qū)的投資屬性無疑是主要原因。

　　據中原二手房門店海淀負責人介紹，拿緊挨中關村二小的 樓盤龍湖唐寧ONE來說，唐寧ONE在開盤時價格是18000元/平方米，而目前價格根據戶型大小不同區(qū)間大概在70000元—80000元/平方米，有的 甚至已經破了10萬元/平方米。90平方米每月租金12000元，而180平方米的租到20000元。因為緊鄰中關村二小，該樓盤這些年來一直是購賣雙方的香餑餑。

　　據專家介紹，房價未來會不會漲，在北京沒有疑問，漲是毋庸置疑的，尤其是好的緊靠學校的小區(qū)是二手房價格上漲的“領頭羊”。“緊靠學校的小區(qū)是年輕夫妻的存錢罐。這樣的房子，不僅解決了孩子上好學校的問題，更可以把這個房子當作高利貸。如果有三個人在2008年有100萬，一個人選擇存進銀行、一個人做了民間擔保貸款、一個人購了套緊靠學校的小區(qū)，現(xiàn)在笑得較開心的肯定是后者。”該專家表示。

　　過去幾年里，緊靠學校的小區(qū)價格確實增長驚人，其利潤超過民間擔保貸款是不爭的事實。但時過境遷，如今的緊靠學校的小區(qū)已經是天價，針對這樣的形勢，專家建議：眼下緊靠學校的小區(qū)購購有兩個目的：一是解決孩子上學；二是作為家庭投資。緊靠學校的小區(qū)較好購一個小的，不要把改善的目的混入其中，哪怕是好學校旁邊的一居室，幾十平方米足夠了。越小的戶型，將來無論出租或轉手，都很容易。當然如今很多緊靠學校的小區(qū)購購之后，需要落戶一兩年孩子方能取得入學資格，購房人應在購之前查清楚。

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