不動(dòng)產(chǎn)登記制度確立時(shí)間表，營改增、房地產(chǎn)稅改革呼之欲出，部分城市頻傳降價(jià)風(fēng)潮……在國家推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來新的政策和市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)稅等一攬子改革舉措將給行業(yè)帶來怎樣的沖擊？房地產(chǎn)市場(chǎng)的“黃金十年”是否面臨終結(jié)？新形勢(shì)下房地產(chǎn)商面臨怎樣的機(jī)遇和選擇？

　　不動(dòng)產(chǎn)登記、營改增、房地產(chǎn)稅將至，“狼真要來了？”

　　“房地產(chǎn)稅到底怎么征？不動(dòng)產(chǎn)登記到底能給市場(chǎng)帶來多大的沖擊？營改增不知哪天實(shí)施，實(shí)施時(shí)要是項(xiàng)目未完成，前后稅收怎么算？”日前在?？谂e行的中國新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)改革發(fā)展論壇上，房地產(chǎn)商紛紛表達(dá)了自己的焦慮。

　　近日召開的不動(dòng)產(chǎn)登記工作次部際聯(lián)席會(huì)議提出，用３年左右時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，醞釀了多年的不動(dòng)產(chǎn)登記制度終獲時(shí)間表。根據(jù)“十二五”規(guī)劃提出的到２０１５年我國將全面完成營改增，房地產(chǎn)行業(yè)的營改增改革蓄勢(shì)待發(fā)，有關(guān)房產(chǎn)稅的立法工作也已進(jìn)入醞釀階段。

　　“別小看不動(dòng)產(chǎn)登記制度，一旦確定下來，意味著對(duì)房地產(chǎn)的需求尤其是投資性需求產(chǎn)生一定抑制作用。”國務(wù)院發(fā)展研究資源與環(huán)境政策研究所專家組組長(zhǎng)倪紅日在論壇上說，房地產(chǎn)行業(yè)存在微量的或者說有泡沫擴(kuò)大的趨勢(shì)，但從去年到今年看來，包括不動(dòng)產(chǎn)登記等一系列制度和措施，有可能對(duì)這個(gè)泡沫的產(chǎn)生和擴(kuò)大起到抑制作用。

　?。玻埃保蹦晟虾：椭貞c率先試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，但由于其主要是在交易環(huán)節(jié)征收，且以增量房征收為主，引發(fā)了較大的爭(zhēng)議。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希認(rèn)為，試點(diǎn)主要是為了發(fā)現(xiàn)問題，價(jià)格并沒有出現(xiàn)之前想象的變化，這些發(fā)現(xiàn)將用于指導(dǎo)改革。

　　劉尚希認(rèn)為，新一輪房地產(chǎn)稅改革的內(nèi)容十分復(fù)雜，涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等若干和土地相關(guān)的稅種，“房產(chǎn)稅改革將合并減少現(xiàn)有相關(guān)稅種和收費(fèi)，但這一過程要靠人大立法來推進(jìn)，需要至少兩三年，在此期間對(duì)市場(chǎng)還不會(huì)產(chǎn)生影響。”

　　針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營改增，倪紅日表示，營改增主要優(yōu)勢(shì)是消除重復(fù)征稅，因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)的成本構(gòu)成不盡相同，目前很難判斷這一舉措將會(huì)減少還是增加房企稅負(fù)。由于房地產(chǎn)業(yè)交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，營改增也對(duì)一線征稅部門的管理能力提出挑戰(zhàn)，目前一些稅收政策正在清理之中，為這一改革鋪路。

　　實(shí)行營改增的另一個(gè)阻力來自地方政府，這一改革可能導(dǎo)致地方政府財(cái)政收入下降。日前國務(wù)院發(fā)展研究和世界銀行發(fā)布報(bào)告《中國：推進(jìn)高效、包容、可持續(xù)的城鎮(zhèn)化》，建議將不動(dòng)產(chǎn)稅等作為地方稅的主體稅種，以穩(wěn)定地方政府收入來源。

　　“以前怎么做怎么順”，未來十年的“錢景”如何？

　　“過去做房地產(chǎn)是怎么做怎么順，怎么做怎么都賺錢，現(xiàn)在感覺壓力很大，不敢隨便做了，尤其是住宅地產(chǎn)。”一位來自重慶的房地產(chǎn)商在論壇上坦言。

　　近期杭州、寧波等城市多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，部分城市提高頭套房貸款利率，再度引發(fā)“樓市崩盤論”的猜測(cè)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，盡管２月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市只有４個(gè)，但二手房?jī)r(jià)格下跌的達(dá)到１５個(gè)。

　　經(jīng)歷了“十年繁華”的房地產(chǎn)行業(yè)，未來增長(zhǎng)“錢景”將發(fā)生怎樣的變化？劉尚希認(rèn)為，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型換擋階段，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定位對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展影響很大，“當(dāng)前樓市正在出現(xiàn)分化，根據(jù)各地城鎮(zhèn)化發(fā)展水平和供需情況不同，政府不會(huì)全部將其作為支柱產(chǎn)業(yè)，樓市不會(huì)像之前那樣火爆。”

　　在住建部政策研究原主任陳淮看來，從新一屆政府市場(chǎng)導(dǎo)向的發(fā)展思路來看，以往政府行為作為房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的主要影響正在淡化。未來１０到２０年中，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然將是世界上規(guī)模、擴(kuò)張速度較快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但隨著消費(fèi)升級(jí)帶來的人們對(duì)房地產(chǎn)需求的改變，殘酷的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。

　　“只要城鎮(zhèn)總?cè)丝谑强焖僭鲩L(zhǎng)的，我們就一定還需要更快的蓋房子和蓋更好的房子。”陳淮說，當(dāng)前供大于求是市場(chǎng)短期均衡和長(zhǎng)期均衡在時(shí)間上博弈的表現(xiàn)，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展、住房需求不斷釋放，房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷優(yōu)勝劣汰、精益求精的十年。

　　“過去我們主要從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，產(chǎn)生了一些社會(huì)問題，現(xiàn)在恐怕要走一條兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的新路子，既要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)順利轉(zhuǎn)型，又能滿足社會(huì)需要。”中國（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林說。

　　“房子一夜之間賣不動(dòng)”，企業(yè)轉(zhuǎn)型出路在哪里？

　　“現(xiàn)在很多房地產(chǎn)商都遇到困難，不是房子一夜之間賣不動(dòng)，就是資金鏈斷掉了，如果說房地產(chǎn)未來還有十年的美好藍(lán)圖，但是今年怎么過，錢還不上、貸不出來怎么辦？”一位從業(yè)２０多年的房地產(chǎn)商談企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)說。

　　陳淮認(rèn)為，現(xiàn)在無論是政策還是市場(chǎng)環(huán)境都發(fā)生了變化，過去由于政策性制約，自住需求提前大規(guī)模入市導(dǎo)致樓市的量?jī)r(jià)齊升，而當(dāng)前社會(huì)預(yù)期已發(fā)生了改變，人們會(huì)想究竟是在一線城市還是回省會(huì)或者二三線城市購房，究竟是今天購房還是再等等。

　　企業(yè)轉(zhuǎn)型的出路在哪里？陳淮認(rèn)為，中國正在走向一個(gè)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的道路，日前公布的城鎮(zhèn)化政策核心就是調(diào)整農(nóng)村城市結(jié)構(gòu)，其中，三分之一的中小城市將是未來城鎮(zhèn)化中的“明星”。

　　“房地產(chǎn)商要注意新型城鎮(zhèn)化的區(qū)域性變化，現(xiàn)在看起來好像一線城市房?jī)r(jià)還在漲，如果有遠(yuǎn)見的話應(yīng)該將房地產(chǎn)投資從一線城市轉(zhuǎn)移，逐步的做好向中小城鎮(zhèn)投資的規(guī)劃和準(zhǔn)備。”倪紅日說。

　　近年來，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等高端概念地產(chǎn)備受追捧。去年以來，萬科、保利、綠城、遠(yuǎn)洋等８０多家地產(chǎn)商瞄準(zhǔn)中國老齡化商機(jī)，紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，將其視為轉(zhuǎn)型突圍的一個(gè)出口。

　　“面對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境，加強(qiáng)本身資本和運(yùn)營管理來提高免疫力才是關(guān)鍵。”清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)創(chuàng)始會(huì)長(zhǎng)趙建生說，未來單純的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來越小，路會(huì)越走越窄，地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、開發(fā)與經(jīng)營、實(shí)業(yè)與資本將是一個(gè)重要發(fā)展方向。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！