私人購房年報：及早出手沒有錯！

　　關于探底、筑底的爭論貫穿整個2012年，已至年尾，縱觀這一年，對于購房者而言，似乎市場每一次的基于性價原則的真實降價都形成了一個短期的底部，都構成了一次出手的機會。

　　季：盲目觀望

　　在2012年的季度，新年前兩個月各地市場低迷，大型房企的銷售業(yè)績也出現(xiàn)大幅下滑。據當時的不完全統(tǒng)計，16家標桿房企1月份銷售業(yè)績總額不足300億元，不及去年同期663.6億元銷售金額的一半。而2月的市場表現(xiàn)依然不容樂觀，進入3月則寒暖交替，市場“猝不及防”地來了一個小陽春。于是太多的問題圍繞市場，也縈繞購房者心中：政策放松了嗎？樓市回暖了嗎？房價還會降嗎？

　　在市場給予的紛繁復雜的信息面前，購房者的降價預期日漸增強，觀望情緒也日漸濃厚，對于價格進一步下跌的預期使很多購房者猶豫不決。

　　而現(xiàn)實情況是，在業(yè)績壓力之下，由某龍頭地產企業(yè)帶頭掀起的降價風波，在樓市蔓延，更多房地產企業(yè)紛紛以促銷的名義加入降價大軍。這是自去年10月底以來樓市的波降價潮。

　　[購房自述]2月，位于南翔的某樓盤開盤，當時主推毛坯房，有74-96平方米的1-2房，均價在17000元/平方米左右。當時售樓人員就稱，房子賣得很好。但我想，價格也許還會降，再等等吧。結果，現(xiàn)在該樓盤毛坯價要17500元/平方米起，更重要的是，我想要的一房房源已經售完。

　　季：低價誘惑

　　4月銷量的下滑，說明了“沒有真正的降價，就沒有熱銷的場面”，而相關數(shù)據也顯示，有27家房地產公司預告了2012年上半年業(yè)績，其中有18家預計將出現(xiàn)凈利潤下滑甚至虧損。除了利潤下滑，上半年房企的負債、庫存均居高不下。眼看著交易量持續(xù)、穩(wěn)定地逐月下滑，在上海，“6折甩賣”、“7.5折優(yōu)惠”、“團購降200萬”等消息集中爆發(fā)，多個在售項目明顯加大了促銷的力度。

　　于是在2012年季“以價換量”形成市場共識，同時由于剛需本身對于價格的敏感，由此在一定程度上部分購房者開始陷入了“價格決定論”。于是，樓市中幾乎“無盤不剛”，不少地段差、品質差、配套差，與普通市民自住需求差距甚遠的樓盤，也扯出剛需頭選的大旗，以低價作為先進釣餌，吸引購房者。這樣的項目門檻低，但對于購房者而言，卻有很大風險。

　　[購房自述]因為家里人口增加，我們想購一套三房，總價在200萬元左右。一直看房，卻總沒有合適的。一次參加看房團聽說有降價盤，便很期待，結果價格便宜些的位置偏遠，距離近一些的價格就上去了。后來，降價降得太便宜的樓盤我們也就不會去看了，因為這些樓盤要么品質很差，要么距離很遠，價格是低，但不適宜居住。

　　第三季：理性等待

　　9月上海樓市表現(xiàn)并未像預期般搶眼，只有一些降價積極的樓盤去化情況良好，成交未如預期的原因并不先進，但其中購房者對于市場的理性認知是不可或缺的要素。

　　隨著上半年成交情況的好轉，開發(fā)商的資金鏈普遍得到緩解，部分房企的地方公司甚至已經提前完成了全年銷售目標，降價壓力驟減，開發(fā)商縮小優(yōu)惠幅度、甚至上調價格的行為屢見不鮮。

　　以主推剛需產品為代表的樓盤，紛紛收窄原先的優(yōu)惠幅度，尤其是熱門成交板塊，成交價格甚至回歸至調控之前水平。但對購購實力相對薄弱的剛需而言，從調控政策執(zhí)行的力度及市場表現(xiàn)來看，仍然堅持“去投資化”，盡管市場呈現(xiàn)出房價降幅收窄甚至個別項目漲價的現(xiàn)象，但是，價格方面仍然難以有反彈的機會。于是，第三季，購房者開始進入理性的“階段性”觀望狀態(tài)，進而推遲入市節(jié)奏。[購房自述]今年想購一套大些的房子改善現(xiàn)在的住房條件，所以我一直對于房地產市場頗為關注，并認為產品的性價比才是較重要的。聽說一些樓盤取消了優(yōu)惠，但對于我這樣的購房者來說，有合適的優(yōu)惠、有合適的樓盤才會出手，所以一直耐心等待。直到長泰東郊御園的大幅度優(yōu)惠措施出現(xiàn)，我才毅然出手。而這次出手，從目前來看，依然是正確的。

　第四季：果斷抄底

　　臨近年末，市場企穩(wěn)，房企的境地有所改善，但無論是出于進一步的穩(wěn)固還是為拿地籌措更多資金，除了目前逐漸增多的房企海外融資，房企還是選擇年底推出新房源以沖刺業(yè)績。

　　剛需樓盤成為開盤主力，全新盤也開始大量出現(xiàn)。剛需產品的大量入市顯示年底剛需產品依然主打，而中高端改善型產品也開始有所動作。

　　供應量的集中釋放，間接顯示出部分房企已做好年底“業(yè)績沖刺”的準備，而促銷降價再次悄然打響。“160平方米以下房源總價優(yōu)惠30萬，160平方米以上優(yōu)惠50萬”等優(yōu)惠信息再現(xiàn)，而一些全新盤項目，由于缺乏足夠的時間分批推盤，則多選擇將全部房源一次性推出，而較低的報價或者一定幅度的優(yōu)惠自是必不可少。

　　于是，2012年購房第四季，購房者開始果斷抄底。由此在經歷了成色不足的9、10月份后，11月的成交創(chuàng)出年內高，而在即將結束的12月，成交量依然被看好。

　　[購房自述]當浦東惠南的朗詩未來樹推出之后，我就毫不猶豫地購下了一套。百萬元內兩房甚至三房，這樣的房子滿足了我們剛需的心里價位。同時，在我看來，年底是開發(fā)商沖擊年度業(yè)績的較后時刻，往往會有價格上的優(yōu)惠，此外，從種種市場因素綜合來看，未來房價還是有上漲的可能性，所以當前正是購房的一個時間節(jié)點。

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