經(jīng)歷了7、8月份的淡季不淡和‘金九銀十’的旺季不旺，臨近年末樓市則維持波瀾不驚的局面。地方政府一方面要維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，另一方面又不能坐視成交量陷入低迷，如何刺激合理自住需求入市成為其頭要任務(wù)。而通過微調(diào)，放松公積金貸款政策成為其規(guī)避限購(gòu)政策‘紅線’、刺激成交回升的主要手段，一年多來(lái)已有30多個(gè)城市先后微調(diào)了自身的公積金政策。如何在支持自住需求和嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲預(yù)期之間求得平衡，再次成為考驗(yàn)樓市調(diào)控的關(guān)鍵。

　　公積金額度集中放松

　　10月24日，武漢住房公積金管理公告稱，將對(duì)住房公積金相關(guān)政策予以調(diào)整。此次調(diào)整涉及公積金提取、貸款、辦理流程等三大類6項(xiàng)內(nèi)容。其中，較引人注目的是武漢市民頭次使用公積金購(gòu)購(gòu)二手房，貸款較高限額由40萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，且異地購(gòu)房可動(dòng)用本地公積金還貸。

　　10月29日，廣東省江門市同意開平、鶴山兩縣調(diào)整公積金貸款額度的申請(qǐng)。按照調(diào)整后的額度，頭套房貸款較高限額統(tǒng)一提高到一人25萬(wàn)元，兩人或以上50萬(wàn)元；二套房貸款較高限額一人20萬(wàn)元，兩人或以上40萬(wàn)元。江蘇省鎮(zhèn)江市近期推出的公積金政策，則包括子女購(gòu)房，父母可成為共同還款人，公積金可用來(lái)償還商貸、支付物業(yè)費(fèi)等。再加上此前深圳市將住房公積金貸款由原來(lái)的80萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元，昆明市提高貸款較高額度，放寬公積金貸款還款年限，廈門、蕪湖、合肥等地也相繼上調(diào)公積金貸款額度等，放松公積金貸款成為地方政府刺激樓市的主要手段。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已經(jīng)有近30個(gè)城市上調(diào)了公積金額度。“公積金貸款額度提高不僅可以對(duì)市場(chǎng)釋放微調(diào)信息，也不會(huì)影響限購(gòu)限貸的政策底線，目前來(lái)看是地方政府微調(diào)的較容易執(zhí)行辦法。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，放松公積金貸款不僅直接影響可以降低頭套房入市的難度，也會(huì)影響購(gòu)房者的預(yù)期。

　　公積金貸款規(guī)模增加

　　相比于商業(yè)貸款，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)就在于利率較低。目前商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為6.55，而公積金的基準(zhǔn)利率為4.5，基本相當(dāng)于商業(yè)貸款的7折以下。

　　公積金政策放松的直接結(jié)果，就是各地公積金貸款規(guī)模的快速增加。上海市公積金近日發(fā)布的2012年三季度住房公積金運(yùn)行分析報(bào)告顯示，今年前三季度，上海共發(fā)放住房公積金個(gè)人貸款290.71億元，同比增長(zhǎng)39.96%，發(fā)放戶數(shù)8.08萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)40.28%。在南京，今年前三季度的公積金放貸額度已達(dá)83.85億元，同比去年貸款規(guī)模增長(zhǎng)了128%。在福建，前三季度已發(fā)放公積金貸款114.93億元，同比增長(zhǎng)45.4%。而青島公積金貸款規(guī)模同比增加15.63%，銀川同比增加21.74%。“顯然如果能夠貸到更多的公積金貸款，對(duì)大部分頭套房需求購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有著很大誘惑，也必然會(huì)刺激四季度的樓市成交。”業(yè)內(nèi)人士對(duì)新金融記者表示。

　　求得政策平衡是關(guān)鍵

　　“金九銀十”的成交下滑，似乎又刺激了地方政府的微調(diào)神經(jīng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)依然與地方政府財(cái)政收入關(guān)聯(lián)密切的情況下，新一輪樓市調(diào)控政策微調(diào)潮流已然蠢蠢欲動(dòng)。

　　財(cái)政部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受商品房銷售額累計(jì)增幅較低影響，前三季度房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅減少6億元，下降0.2%。國(guó)家審計(jì)署的報(bào)告則顯示，截至2010年底，地方政府性債務(wù)中，約有1.84萬(wàn)億元要在2012年償還。地方政府在近期一方面加大土地推出和拍賣的力度，另一方面則力圖通過微調(diào)政策釋放“溫和”信號(hào)，刺激年末樓市成交繼續(xù)回升。

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓表示，在不觸及樓市限購(gòu)限貸等政策“紅線”的情況下，地方政府繼續(xù)進(jìn)行微調(diào)嘗試且被允許的可能性較大。截至目前，在微調(diào)樓市政策的60個(gè)城市中，只有8個(gè)城市被叫停。為刺激樓市升溫，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多的城市嘗試微調(diào)。

　　在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控暫未出臺(tái)新政策的“真空期”，對(duì)于地方政府的各種微調(diào)嘗試所采取的態(tài)度就是觸及政策“紅線”及時(shí)叫停，不觸及“紅線”則采取暫時(shí)默認(rèn)的態(tài)度。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)于地方政府越來(lái)越多的政策微調(diào)，在限購(gòu)限貸等已經(jīng)默認(rèn)的“紅線”之外，不改變樓市預(yù)期，引發(fā)房?jī)r(jià)快速上漲，則成為更重要的“紅線”。

　　房地產(chǎn)評(píng)論員余豐慧表示，本來(lái)屬于正常、在政策范圍內(nèi)適度松動(dòng)公積金貸款政策，可能會(huì)被誤讀為樓市調(diào)控放松的信號(hào)，從而影響到市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。因此，必須嚴(yán)格把握好公積金貸款的政策性。“對(duì)于部分地方放開公積金二套房貸款的，一定要把握好政策界限，要謹(jǐn)防投資性需求入市，加強(qiáng)對(duì)投資性需求與自住型需求的區(qū)分。”

　　對(duì)于當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一個(gè)穩(wěn)定的房?jī)r(jià)走勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)期至關(guān)重要，而房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定也是保證上述兩點(diǎn)的重要一環(huán)。通過增加商品房和保障房供給，以及多種政策組合，在刺激成交穩(wěn)步回升的同時(shí)，維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，對(duì)于接下來(lái)的政策制定者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑提出了更高的要求。

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