商辦樓盤平價搶跑 房山出現(xiàn)單價5萬元項目 正被填平

經(jīng)過了1月、2月的冷清，北京（樓盤）樓市終于有望在3月份迎來回暖。研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份預(yù)計將有23個新老項目入市，既有小戶型的商辦產(chǎn)品，也有中大戶型的普通住宅，售價也從*低的25000元/平方米到15萬元/平方米不等。根據(jù)以往的經(jīng)驗，3月份歷來都是樓市成交的熱點月份，購房人往往也能在3月份擁有更多的選擇，而開發(fā)商也會根據(jù)3月份的市場冷暖為整個一年定調(diào)。那么，接下來的一個月有哪些可售的樓盤呢？《廣廈時代》為您詳解陽春三月北京新盤動向。

3月供應(yīng)開閘 23個新盤項目入市

樓市在3月歷來都有小陽春的傳統(tǒng)，今年至少在供應(yīng)新盤的數(shù)量上，一掃頭兩個月的陰霾。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，北京住宅市場預(yù)計將有23個項目入市，其中包括恭和家園、綠地海珀云翡等4個純新盤，以及包括西宸原著、中糧·京西祥云等在內(nèi)的19個老項目后期。在23個項目里，除了10個商住盤、一個養(yǎng)老公寓項目以外，其他12個項目為普通住宅或別墅產(chǎn)品。

值得注意的是，除了房山區(qū)的長陽光和作用主打89-96平方米的兩至三居以外，其余的住宅項目均主打100平方米以上的大戶型。傾向小戶型置業(yè)的購房人選擇空間大幅減少，甚至只能在商住樓里尋找機(jī)會。

對于3月份新盤的開閘供應(yīng)，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在經(jīng)歷了1月、2月的季節(jié)性供應(yīng)低迷之后，自3月開始項目入市積極性明顯提升。不過，受到去年土地供應(yīng)不足的影響，未來北京住宅市場新增供應(yīng)難以再現(xiàn)往年單月三四十個新盤的供應(yīng)量，月均20個左右的項目也將成為極限。

尤其是從近期發(fā)布的2017北京供地計劃來看，住宅用地在2017年的計劃供應(yīng)僅610公頃，同比減少近五成，其中商品住宅用地計劃更是僅260公頃，同比減少七成，并且其中還單列自住型商品房用地83公頃，純商品住宅用地面積僅177公頃，還面臨“競自持”的風(fēng)險。由此也可以判斷2017年土地供應(yīng)也難以出現(xiàn)太大突破，而純商品住宅潛在供應(yīng)更是將維持低迷。這一趨勢也將促使住宅市場規(guī)模繼續(xù)收縮，而高端化的趨勢也將進(jìn)一步加深。

商辦樓盤開年率先搶跑

在3月份入市的項目中，表現(xiàn)*為搶眼的無疑是商辦樓項目。預(yù)計開盤項目表格顯示，23個將在3月入市的項目中，商辦類多達(dá)10個，包括中國鐵建(601186,股吧)·原香匯、天健廣場、首創(chuàng)·天閱公館等，售價也從20000元-80000元/平方米不等。

以往只是小眾的商辦產(chǎn)品為何集中入市？郭毅分析：“自去年通州雙限之后，北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風(fēng)聲不斷，而今年1月上海（樓盤）暫停商辦項目銷售，更是將這一類型產(chǎn)品推上風(fēng)口浪尖，將收緊調(diào)控已是箭在弦上，因此這類產(chǎn)品紛紛搶著入市?！睌?shù)據(jù)顯示，2016年北京房企商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達(dá)1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重。而一旦調(diào)控祭出對于房企來說將是巨大打擊，因此自2月中旬開始，商辦集中入市的趨勢即開始顯現(xiàn)，這也或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品“*后的盛宴”。

目前對商辦產(chǎn)品實施限購的只有通州區(qū)，從調(diào)控的影響來看，通州在2016年的前4個月并未對商辦進(jìn)行限購，通州商辦產(chǎn)品月均成交量為2150套，而調(diào)控之后的5-12月月均成交量則狂跌至352套。對此，郭毅分析，由于北京住宅供地量不足造成的土地成本高漲，對于開發(fā)商而言，住宅產(chǎn)品的盈利空間有所收窄，且去化周期不斷拖長，在此基礎(chǔ)上，商辦產(chǎn)品成為彌補(bǔ)業(yè)績?nèi)笨?、提升利潤的重要途徑。而一旦商辦項目調(diào)控深化，銷量受阻，勢必會對房企產(chǎn)生重大影響。

也正因為如此，多數(shù)商辦項目采用了平價跑量的策略。2月下旬已經(jīng)開盤的多個商辦項目中，報價*高漲幅僅為7%，再加上套均待售面積普遍控制在70平方米以內(nèi)，*低僅為35平方米，小戶型、低總價且 的優(yōu)勢使得這些項目成為樓市去化的主力。

房山**沿線洼地全面補(bǔ)漲

除了商辦項目以外，房山的新盤在3月的表現(xiàn)同樣搶眼。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月新盤中，來自房山的項目有8個，再加上2月份已經(jīng)入市的遠(yuǎn)洋新仕界、天資華府等，房山近期新盤供應(yīng)量超過10個，成為主力。量漲的同時，房山各類項目的售價也是明顯上漲，根據(jù)北京青年報記者的實地觀察，包括天資華府、遠(yuǎn)洋新仕界、藍(lán)光星華·海悅城在內(nèi)的房山項目新開盤價格較高，有可能打破新年首月市場持續(xù)低迷的情況。

上周，遠(yuǎn)洋新仕界的售樓處除零星分布著幾家來簽約的準(zhǔn)業(yè)主，前來咨詢項目情況的購房者也不在少數(shù)。由于該項目開盤當(dāng)天就銷售了九成以上，因此售樓員們基本處于閑散聊天狀態(tài)，對于有意購房客戶，工作人員直接冰冷地甩出“沒房”。

而當(dāng)購房者咨詢房山區(qū)域還有哪些項目有純住宅時，銷售人員干脆以“整個房山現(xiàn)在都沒房”來回應(yīng)。

北青報記者實地走訪中了解到，曾經(jīng)被戲謔為“房山”的房山區(qū)，如今可售普通商品住宅也變得稀缺了，尤其是100平方米以下兩居已難尋蹤跡，100-140平方米的三至四居成為主力戶型。

不僅如此，價格也是大幅飆升。遠(yuǎn)洋新仕界的置業(yè)顧問告訴北青報記者，該項目分為住宅和商辦兩種，其中住宅主打90平方米左右的戶型，目前已經(jīng)沒房了，售均約為49000元/平方米。

而在3月份預(yù)計入市的長陽光和作用，作為老項目后期，漲價趨勢更加明顯。統(tǒng)計顯示，去年930新政之后，該項目開盤售價僅為36000元/平方米，隨著今年初房山區(qū)整體價格的補(bǔ)漲，新開盤部分的預(yù)計售價已經(jīng)達(dá)到了48000元/平方米。

此外，1月5日北京市住建委發(fā)布今年張預(yù)售許可證發(fā)給了位于房山區(qū)稻田**站的稻香悅家園項目，該項目*終定名為中糧·京西祥云，實際上就是去年天恒中糧聯(lián)合體以42億購得的地王項目。獲批的預(yù)售均價超過55000萬元/平方米，*高預(yù)售價格為60160.32萬元/平方米。業(yè)內(nèi)預(yù)計該項目均價將為51000元/平方米，也將房山區(qū)域的房價天花板拉上50000元大關(guān)。

不難看出，去年房山區(qū)**沿線還是3萬元左右的價位，今年初已經(jīng)紛紛向5萬元靠攏，洼地已被填平。業(yè)內(nèi)人士表示，房山樓盤價格的上調(diào)存在一定補(bǔ)漲因素。以商住項目為例，去年房山項目的漲幅遠(yuǎn)落后于其他地區(qū)，直到去年11月28日龍湖首開聯(lián)合體競得的長陽鎮(zhèn)商業(yè)用地地塊，溢價率高達(dá)200%之后，房山價格引來了一波暴漲。另外，今年年底房山區(qū)將開通首條全自動駕駛線路燕房線，交通情況的改善也成為區(qū)域的利好因素。 本版文/本報記者 李桁

成交或?qū)⒂兴厣?/span>

3月份入市項目的增多，將直接帶來成交的回升。這一趨勢已經(jīng)在2月底有所顯現(xiàn)。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月第三周（2月13日-2月19日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交1261套，成交面積11.91萬平方米，環(huán)比分別增加66%、48%。

郭毅認(rèn)為，春節(jié)假期對市場的影響逐漸淡去，北京住宅市場的銷量也開始復(fù)蘇回升。從貨幣信貸政策來看，盡管央行強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房”，但從1月信貸投放來看，以住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款達(dá)到6293億元，比上月增加2076億元，比去年同期增加1510億元，刷新歷史紀(jì)錄。以貨幣信貸為助力，加之北京住宅新增供給的嚴(yán)重不足背景下，低總價商辦項目集中入市的影響，預(yù)計近期北京樓市成交量的回升速度將明顯加快。

另外，在3月份的新盤中，我們還能看到一個養(yǎng)老公寓項目恭和家園，這也是“北京共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)”，也是此前從未有過的類型。據(jù)了解，這一項目的共有產(chǎn)權(quán)具體模式為：住宅部分產(chǎn)權(quán)將按照企業(yè)持有5%、購房人持有95%的形式分配，購房人可以獲得具有50年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)證，可以正常出租、轉(zhuǎn)讓。而在獲取產(chǎn)權(quán)之后購買者還需按月支付一定數(shù)額費用來獲取適老服務(wù)，據(jù)悉為3000元/月/套。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為北京新型養(yǎng)老項目的嘗試，這一項目的模式在是否合法合規(guī)的層面仍有存疑，而其共有產(chǎn)權(quán)的模式對于購買者來說風(fēng)險未知。但是中國老齡化現(xiàn)象日益嚴(yán)峻的背景之下，城市養(yǎng)老服務(wù)市場化已成為趨勢所向，未來預(yù)計將出現(xiàn)更多類似的養(yǎng)老項目。

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