房地產(chǎn)是*近十幾年拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ?，每?dāng)經(jīng)濟(jì)遇到較大下行壓力的時(shí)候，給房地產(chǎn)“嗑藥”總能給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)驚喜，2009年的四萬(wàn)億如此，2016年的讓居民部門(mén)加杠桿去庫(kù)存也是如此。但一個(gè)人病了不能總靠“嗑藥”來(lái)讓自己亢奮，而不去管自己致病的原因。

2016年一線城市的房?jī)r(jià)猛漲，這也讓監(jiān)管層嗅到了危險(xiǎn)的味道，繼去年10月份熱點(diǎn)城市收緊房貸之后，春節(jié)后熱點(diǎn)城市的房貸繼續(xù)收緊，房貸優(yōu)惠利率均回到九折以上。同時(shí)，央行*近開(kāi)始窗口指導(dǎo)商業(yè)銀行收緊貸款的投放，當(dāng)前房貸占到貸款總額的一半，央行收緊貸款的投放房貸必然會(huì)受到影響，再加上近期不斷上調(diào)的逆回購(gòu)利率，市場(chǎng)短期融資成本的抬升必將影響中長(zhǎng)期存貸款利率，樓市資金面的收緊才剛剛開(kāi)始。2017年1月，全國(guó)首套房貸款利率連續(xù)3個(gè)月小幅上漲達(dá)到了4.46%，雖然上漲幅度不大，但這表明了高層抑制房地產(chǎn)泡沫堅(jiān)決的態(tài)度。

央行上調(diào)貨幣市場(chǎng)利率旨在降低金融杠桿，抑制套利交易，避免資金脫實(shí)向虛。2013年以來(lái)，股市、債市、樓市、大宗商品輪番暴漲，這都與套利交易有關(guān)，其中以貨幣市場(chǎng)利用低利率，通過(guò)借短錢(qián)加杠桿炒作套利的方式*為典型。

2016年銀行對(duì)非銀金融金鉤的凈債權(quán)增加的很快，僅1月至10月就達(dá)到了10萬(wàn)億元，如此龐大的資金規(guī)模，貨幣市場(chǎng)利率稍微有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，高杠桿套利參與者就可能血濺五步。抬高貨幣市場(chǎng)利率，意在傳遞去杠桿信號(hào)，警示銀行資金參與資產(chǎn)套利。

上調(diào)貨幣市場(chǎng)利率對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)比較緩和，無(wú)論是對(duì)資金面的影響，還是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊都沒(méi)有直接加息那么大。當(dāng)前，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)、匯率和資產(chǎn)的偏離已經(jīng)比較嚴(yán)重，2016年的房?jī)r(jià)暴漲其實(shí)并無(wú)太多基本面的支撐，更多是杠桿推動(dòng)的暴漲。如果直接啟動(dòng)加息去杠桿，無(wú)論是資產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，或是資本外流沖擊外匯儲(chǔ)備和本幣估值，所帶來(lái)的后果都難以預(yù)計(jì)的。太過(guò)猛烈的去杠桿往往會(huì)讓市場(chǎng)產(chǎn)生動(dòng)蕩，2015年的股市去杠桿如此，2016年的債市去杠桿也是如此，日本通過(guò)加息捅破泡沫也是前車(chē)之鑒。

所以，通過(guò)抬升貨幣市場(chǎng)利率這種相對(duì)緩和的方式，先打掉低成本、借短線的杠桿和套利交易，然后給市場(chǎng)溫和的傳達(dá)收緊信號(hào)，并微幅向存貸款市場(chǎng)傳導(dǎo)，從而達(dá)到漸進(jìn)擠泡沫的效果。如果貨幣市場(chǎng)的持續(xù)操作能夠形成上述預(yù)期，那么對(duì)資產(chǎn)泡沫的軟著陸會(huì)有非常大的幫助。

雖然2016年樓市暴漲，但需求型改善的影響只占一小部分，更多的還是杠桿資金、炒作資金的推動(dòng)。*近，熱點(diǎn)城市商住兩種房火爆，炒作這類(lèi)房子的人在鉆政策的空子，炒作的需求和資金量有相當(dāng)?shù)捏w量。實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟和去產(chǎn)能的背景下，銀行的貸款結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了巨大變化，2016年下半年以來(lái)呈現(xiàn)出了信貸房貸化的特點(diǎn)，傳言2017年1月份信貸中的房貸占比依舊過(guò)半。

當(dāng)前，雖然房貸利率收緊了，但首套房的首付比例、貸款利率依然在歷史低位，之后也有可能針對(duì)不同城市的特點(diǎn)出臺(tái)區(qū)別化的政策，熱點(diǎn)城市需要控制，三四線城市需要扶持。相比樓市新高不斷的2016年，2017年的樓市熱度會(huì)下降不少，但只要利率整體保持在低位且杠桿適度，樓市交易量和價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生斷崖式下跌。當(dāng)在利率預(yù)期的引導(dǎo)下，樓市的杠桿越來(lái)越少，非杠桿資金逐漸增多，一場(chǎng)資產(chǎn)泡沫的軟著陸就算完成了，這或?qū)⒁彩禽d入史冊(cè)的一場(chǎng)“戰(zhàn)斗”。而之后，但愿也不要因?yàn)椤膀湴痢?，再讓歷史重演。

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