隨著緊縮貨幣政策的實施，貨幣供應(yīng)量中的M1指標增幅正在探底，根據(jù)M1與房價的相關(guān)性的研究，房價同比增幅將繼續(xù)下行，預(yù)計明年二季度觸底;同時，隨著緊縮貨幣政策漸近“底部”，房地產(chǎn)業(yè)度過資金較為緊張的寒冬已經(jīng)為期不遠。

　　流動性對于推動的樓市復(fù)蘇有較大的作用，流動性收縮則促使樓市降溫;而加息實際上直接提高開發(fā)貸款和個人信貸成本，能夠直接而全面的影響當前樓市;存款準備金率的持續(xù)高位，對于開發(fā)企業(yè)貸款和個人購房貸款將有所限制。今年以來從緊的貨幣政策，對于嚴厲調(diào)控下的樓市無疑是一個明顯的利空因素。但需要關(guān)注的是，歐美國家多在實行寬松的貨幣政策，國內(nèi)通脹已顯觸頂跡象，國內(nèi)外因素正迫使我國的貨幣政策漸漸接近“底部”。

　　7月份，M1同比的增幅回落至12.42%，創(chuàng)下了29個月來的新低。從近十年數(shù)據(jù)來看，M1平均增幅約為17.68%，目前的M1增幅明顯低于近十年的增幅均值。M1可被視為是樓市的先行指標，M1增幅持續(xù)下降且低位運行，能夠直接促使樓市降溫。

　　隨著M1同比的增幅的回落，房價指數(shù)同比增幅也開始逐步回落，至今年7月份我國70個大中城市房價指數(shù)同比增幅已降至4.53%，環(huán)比增幅已僅有0.09%。接下來，預(yù)期M1增幅將還有可能回落一些，但正在探底過程，一旦貨幣政策有所松動，則就會出現(xiàn)反彈。上一輪M1增幅回落周期中，較低值2008年11月的6.38%。本輪調(diào)整周期，由于國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟情況明顯比2008年下半年樂觀，所以M1增幅的較低值將明顯高于6.38%，預(yù)計今年四季度M1增幅觸底。

　　國內(nèi)外經(jīng)驗表明，M1的同比增幅變化，領(lǐng)跑于房價同比增幅變化5-6個月左右。據(jù)推測，M1增幅觸底回升后5-6個月左右，也即明年二季度或三季度，房價同比增幅可能觸底。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于2008年四季度和2009年經(jīng)濟刺激力度過大，導(dǎo)致了現(xiàn)在的高通脹和地方債務(wù)壓力，所以即便是未來貨幣政策有所松動，也不可能像上一輪那么寬松，這也就注定本輪M1增幅的筑底、盤整時間較長、反彈節(jié)奏較慢。與之相適應(yīng)，房價也將會保持較長一段時間的調(diào)整、盤整、陰跌，預(yù)期明年下半年才有可能步入緩慢的上行通道。

   據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，房產(chǎn)政策在趨緊，老百姓在盯著變化中的房價。國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，全國70個大中城市中，4月份新建商品住宅和二手住宅環(huán)比價格漲幅都沒有超過1.0%，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策對市場房價的調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)也顯示，今年前4個月全國商品房成交均價漲幅持續(xù)回落， 1-4月全國商品房成交均價漲幅為6.6%，環(huán)比去年下跌了近1個百分點。

　　對于目前宏觀調(diào)控下的房價走勢，專家們卻看法不同。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，大型開發(fā)商儲備的資金還是充足的，短時間出現(xiàn)大幅降價不太可能。但獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠在接受新聞縱橫采訪時卻明確表示，3年之內(nèi)中國的房地產(chǎn)價格會跌50%。

　　謝國忠：中國的貨幣供應(yīng)量很高的時候主要的錢是用來做房地產(chǎn)，所以對貨幣供應(yīng)量對于控制的時候，房地產(chǎn)一定是受影響很大的，中國房地產(chǎn)的拐點應(yīng)該是已經(jīng)到了，我們看到的交易量是非常低的，我覺得這次政府是有決心的，所以那些貨幣政策不會再放松了，所以這個房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)開始了。作為中國房地產(chǎn)價格已經(jīng)超出了100%了，所以要調(diào)整50%的可能性是比較大的，但是這個調(diào)整的話是有階段性的，就是三年到四年。

　　對這樣的言論，華遠地產(chǎn)董事長任志強回應(yīng)稱，“在經(jīng)濟處于上升的情況下，沒有看到哪個國家的房地產(chǎn)市場是下跌的。我國經(jīng)濟保持9%以上高增長，這種背景下，讓房價掉下來，是不現(xiàn)實的。”

　　財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究主任郭田勇昨晚在接受《新聞縱橫》值班編輯張則華采訪時也表示：從目前的供需上來看，在成交量不斷下滑的情況下，下半年將迎來房價調(diào)整窗口，但讓房價下跌40%至50%是不太可能的。

　　郭田勇：從房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，未來房價出現(xiàn)一定程度下跌的可能性是比較大的。去年開始，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控緊鑼密鼓。我們判斷，未來房地產(chǎn)有可能進入調(diào)整期，但出現(xiàn)大幅下跌的可能性是非常小的。

　　2010年5月交通銀行副行長錢文揮在業(yè)績發(fā)布會上透露，根據(jù)銀監(jiān)會的要求進行的壓力測試結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價格下降30%，開發(fā)貸款不良率增加1.2%，個人按揭不良率提高0.9%。另外，工行、建行對房價下跌可容忍度在35%左右，股份制銀行中，民生可容忍度較高為40%，招行為37%。

　　如果房價下跌達到50%，是否將會刺穿銀行貸款的風險承受能力呢?對此，郭田勇認為：銀行與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度的確很高，需要密切關(guān)注，如果下跌達到50%，風險很大，但這種情況基本不會出現(xiàn)。

　　郭田勇：的確，房地產(chǎn)跟銀行之間的利益糾葛非常深。銀行普遍的房地產(chǎn)貸款比例大概占資產(chǎn)的30%，如果加上類房地產(chǎn)貸款，關(guān)聯(lián)度是比較高的。在這種情況下，銀行對這方面的風險的跟蹤和關(guān)注是非常有必要的。但我們認為，總體來講，房地產(chǎn)市場下跌，對銀行會形成的風險和沖擊，不必過于擔心和過于緊張。a

　　這與機構(gòu)對此問題的看法正好相反，機構(gòu)報告指出，即使房地產(chǎn)市場發(fā)生大幅度的調(diào)整，中國的銀行業(yè)面臨的危機不會是美國式的爆發(fā)式危機。房地產(chǎn)價格調(diào)整對銀行風險不大。

　　對此，謝國忠強調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)并非中國經(jīng)濟的命根兒，房地產(chǎn)格局的改革不會給中國經(jīng)濟帶來致命傷，當前中國的工業(yè)值、消費和基礎(chǔ)設(shè)施都在實現(xiàn)增長。所以，房價下跌50%銀行仍能度過風險。

　　謝國忠：千萬不要擔心房地產(chǎn)調(diào)整了，中國經(jīng)濟就崩盤，這個觀點是完全不對的。中國三塊還是漲的：一是出口價格上升，出口行業(yè)暫時還是健康的;一是中國消費在漲;一是中國基礎(chǔ)市場在漲。這三塊還在漲，中國不會出現(xiàn)硬著陸。千萬不要把房地產(chǎn)看成中國的命，這個說法是完全不對的。

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