“今年上海商品房房價應(yīng)該比高點的時候略微下滑。房產(chǎn)企業(yè)不要再猶豫了，如果有項目在手，應(yīng)快點上市，別拖到10月份以后，供應(yīng)壓力會更大，資金壓力也會很大，銀行沒有貸款額度了。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱先生，日前在“2011中國房地產(chǎn)營銷變革之路峰會”上發(fā)表演講，闡述自己的觀點。
 
　　調(diào)控進(jìn)入全新階段
 
　　去年上半年的房地產(chǎn)貸款1.3萬億元，今年上半年只有7000億元左右，比去年同期整體減少了近6000億，其中按揭貸款減少了3500多億，開發(fā)貸款減少了2500億，而這兩塊加在一起對目前開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生的影響可想而知。目前來看，這種趨勢還沒有停下來，因此資金問題遠(yuǎn)比限購限價政策的打擊大。
 
　　丁祖昱認(rèn)為，從市場核心情況可以做一個基本判斷，前幾年土地政策、貨幣政策是關(guān)鍵，今年則行政調(diào)控是關(guān)鍵。7月份上海出了4條政策之后，整個調(diào)控又進(jìn)入一個全新的階段。
 
　　頭先是限價政策，一方面是政府指導(dǎo)開發(fā)商定價，另一方面政府還引入了評估機(jī)構(gòu)幫助開發(fā)商定價，如果開發(fā)商的定價政府認(rèn)為不合理，可以由評估機(jī)構(gòu)評估，讓價格穩(wěn)定在一個空間；個是限購，上海已經(jīng)把行政手段做到了有效，也體現(xiàn)政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度。全國限購政策是否會增加新的城市，目前雖有這個端倪，但數(shù)據(jù)上還不是特別支持。
 
　　從全國所有城市信貸政策的情況可以很清楚地看到，兩套房之后，三套房只有少數(shù)城市還在放貸，大多數(shù)城市都停止。頭套房利率恢復(fù)到1，個別城市上升到1.1。由于下半年只剩下三分之一的貸款額度，攤到12月份就沒有了，所以銀行的貸款會比緊張。
 
　　政策將持續(xù)兩三年
 
　　根據(jù)丁祖昱的判斷，下半年宏觀政策中性偏多一點。因為宏觀面現(xiàn)在非常不穩(wěn)定，市場不會出現(xiàn)08年那樣對市場完全不看好的情況，由于全球市場非常不樂觀，可能對房地產(chǎn)還有一點好處，中國政府有可能在這個過程中適當(dāng)?shù)卣{(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，下半年略微放松貨幣投放。{$page$}
 
　　從調(diào)控情況來看，已經(jīng)明確了這是一個中長期的調(diào)控。原來判斷明年這些行政調(diào)控政策會退出市場，但在7月份修正了這個觀點，2012年是不可能退出的，未來1年半左右行政調(diào)控不會退出市場，不管限購、限貸、限價都不會退出，兩三年內(nèi)是至少的，等到保障房建起來，長期的住房政策實施起來，這種行政政策才會退出，因此所有的開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在新的市場環(huán)境和政策下決定他們的操作方式。
 
　　土地市場顯山露水
 
　　丁祖昱預(yù)測商品房市場今年下半年供應(yīng)和成交都會放量，但是回升不會太大，新增供應(yīng)量會比去年增長，總成交量會下降，各在10%左右。
 
　　今年上半年土地出讓超過去年上半年，但是上海、北京、天津、城市就不樂觀。上海今年上半年土地出讓的金額下降了23%，北京下降了50%。下半年上海土地出讓的速度還會繼續(xù)加快。因此如果企業(yè)現(xiàn)金流比較寬裕，下半年也不妨看看有什么好地可以介入，土地市場相比商品房市場已經(jīng)回落了35%左右，很多土地去年創(chuàng)較高價之后一直在往下走。
 
　　融資渠道當(dāng)中，要抓住非金融的融資渠道，現(xiàn)在私人手上的錢還在，很多錢還想進(jìn)入房地產(chǎn)市場，通過私募的方式和其他方式，現(xiàn)在還可以去融資。這段時間在融資上如果能夠抓緊的話，還是能夠提前預(yù)防四季度出現(xiàn)的更大的現(xiàn)金流問題。
 

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